risque investissement LMNP

[portonovo]

j envisage un achat d un appartement a beziers en residence hoteliere propose par le groupe France epargne , géré par DOM VILLE SERVICE et commercialisé sous le nom APARTCITY
je ferais cet investissement dans le cadre loi scellier pour ameliorer ma retraite (dans 5 ans) ;
je recherche des personnes connaissant ces programmes et ce gestionnaire
en effet je vois qu il y a beaucoup de problemes de loyers impayes dans les résidences de tourisme et je me pose des questions sur les risques encourus dans cet investissement

 

[tbw]

Bonjour,

pour pouvoir vous répondre,
expliquez moi par quel montage cet investissement pourra t il améliorer votre retraite dans 5 ans ?

A+
erwan

 

[gogo]

croyez en notre experience, si vous comptez sur un investissement locatif dans une résidence de service ou de tourisme en complèment de retraite dans cinq ans sachez que vous prennez un gros risque, et surtout vous partez pour 20 ans d'enmerde

 

[babas]

effectivement, si vous partez avec un crédit, ça ne va pas le faire sur une durée aussi courte, donc j'en conclue que vous allez le payer cash ou presque.
quel est votre montage ?

 

[Gagarine]

Bonjour,

GFE ne fait normalement pas de résidence de tourisme mais seulement de la résidence d'affaire. Pour moi, le gestionnaire fait partie des groupes serieux.
En revanche, c'est absurde de proposer cela à 5 ans de la retraite à moins, comme le souligne Babas, d'un paiement cash. Mais alors, où est l'intérêt puisque vous perdez l'effet de levier. Si vous avez 100k€ environ de cash, à 5 ans de la retraite, mieux vaut vous diriger vers une bonne AV ou un PERP.
Etes vous passez par un commercial de GFE ?

 

[portonovo]

nous passons par un commercial GFE
NOUS comptons investir avec un apport personnel de 40 000 € et payer l emprunt sur 5 ans (ok avec notre banque pour un pret de ce type en fonction de nos ressources 6000 e par mois)
dans 5 ans nous aurions si pas de prbme ???? le loyer sans charge (sauf impots bien entendu)
si GFE FAIT partie des groupes serieux ca me rassure un peu car personnellement je penche pour un achat en non meuble ancien et RF mais mon conjoint prefere le LMNP pour le revenu regulier si il est verse !!!!

 

[portonovo]

Bonjour,

pour pouvoir vous répondre,
expliquez moi par quel montage cet investissement pourra t il améliorer votre retraite dans 5 ans ?

A+
erwan

on apporte environ 40 000 euros et le reste est emprunte aupres de la SG SUR 5 ans date de depart a la retraite, a laquelle on ne veut plus avoir de charges mais un complement, c a dire le loyer s il est paye ,,,?????

TVA DEduite, reduction d impot (on est dans la tranche a 30 pour cent avec 6000 euros de revenus par mois) et loyer s il est verse, l epargne est possible sur 5 ans

reste le probleme de la fiabilite du groupe GFE ET APPARTCITY

 

[portonovo]

Bonjour,

pour pouvoir vous répondre,
expliquez moi par quel montage cet investissement pourra t il améliorer votre retraite dans 5 ans ?

A+
erwan

L AMElioration de la retraite dans 5 ans consiste , s il est verse ????, par le loyer
deduction faite des charges et des impots

le montage : revenus mensuels 6000 euros, 'plus d emprunt), apport personnel environ 40 000 , emprunt par banque (SG) sur 5 ans , reduction impot scellier
cout TTC 120 OOO EUROS pour un 25m2 parking et terrassse
centre ville beziers
si le loyer est verse pdt 5 ans pas de pbme de rbt
c est la notre souci ????

 

[tbw]

Bonsoir,

120 Keuros pour 25 m2 avec terrasse (8m2 je suppose) et parking.

Ensuite, le montage :

40 Keuros d'apport, 80 K euros de prets sur 5 ans à 4% TEG = remboursement de environ 1500 euros par mois => 130 keuros à sortir desquels vous déduisez la récup de tva de 24 Keuros => 106 Keuros de financement.

Ajoutez à celà la réduction d'impots est de l'ordre de 6250 euros pour un couple par an, annulant votre IR si vous n'avez plus d'enfants à charge, ce que je crois possible à 5 ans de la retraite.
Ce dispositif fiscal perdure 6 ans = 37500 euros d'economies.

Les taxes foncières sont de l'ordre de 700 euros par an, sur 6 ans celà fait un coût de 4200 euros

Prix de revient de l'appart : 72700 euros si je ne me trompe pas au bout de 6 ans de détention.

Au terme des 5 ans, l'appart est à vous et pour que celà soit rentable, le loyer reversé par le gestionnaire doit être de 5% net annuel => 3635 euros par an nets (303 euros par mois nets).

C'est largement jouable, foncez à condition que les loyers soient versés.

Si vous aviez placé votre argent à 3% net sur une AV de type monétaire ou obligataire (OAT d'états comme la France ou l'Allemagne), au bout de 5 ans
vous seriez à la tête de :

40 Keuros + 900 euros epargne mensuelle x 5 x 12 + revalorisation = 105 Keuros

(je n'ai compté que 900 euros d'épargne par mois car vous aurez vos impots à payer dans ce cas)

ces 105 Keuros restant placés à 3% net annuels vous rapportent : 3150 euros par an (262 euros par mois)

Dans votre cas, l'investissement immo est le meilleur choix à condition d'avoir un gestionnaire fiable et un bon taux de remplissage sur les 12 semaines de location.

Sinon, l'AV est moins sexy mais marche pas mal même avec des taux faibles (3% net dans ma simu)

A+
erwan

 

[portonovo]

merci pour l info
nous reflechissons au projet
bonne journee