residence principale immeuble de rapport frais réel taxe foncière

[doulfred]

Bonjour à tous,

tout nouveau ici, je pose donc ma 1ere question, concertant la taxe foncière (TF).

Avec ma femme, nous sommes propriétaires d'un immeuble de rapport depuis 2 ans (3 appartements : 1 F5, 1 F3, 1 studio). Nous habitons au F5. A ce jour, nous avons une taxe foncière de 3 400€, 10 800€ de location et nous avons acheté en nom propres (l'erreur peut-être) nous sommes au micro foncier. Je cherche donc à optimiser ma fiscalité.

1ere option/1ere question : passer en frais réel

est-ce que je peux déduire l'intégralité de ma TF (hors ordures ménagers) dans mes frais réel ? ou il faut que fasse la taxe foncière au prorata ?

Merci de vos retours

 

[titif0u]

Bonjour,

En LMNP au réel simplifié, oui vous pouvez déduire la TF, mais seulement pour les appartements loués (donc au prorata si vous voulez), bien sur on ne déduit pas la TF de votre RP.
Par contre on peut déduire plus de chose en meublé qu'en nue (liste non exhaustive)

https://www.jedeclaremonmeuble.com/...es-amortissements-deductibles-au-regime-reel/

 

[doulfred]

Merci de votre retour

je suis en location vide, mais je pense que cela ne change rien.
Donc quand vous dites "on ne déduit pas la TF de votre RP." C'est celle déduit du prorata ?
A ce jour mes 3400€, c'est pour l'immeuble avec les 3 apparts. il n'y a aucune distinction.

Je trouve un peu injuste de faire un prorata au m2 alors qu'une TF est calculée en fonction du confort du niveau de vie en plus du m2 (nombre de sdb, nombre de WC, nombre WC isolé, ...). Si le F3 est + équipé que le F5 par exemple ... enfin c'est mon avis

 

[jmi12]

En location nue, (comme en location meublée d'ailleurs), vous pouvez déduire de vos revenus fonciers la taxe foncière des biens loués, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur les locataires. Bien sûr, la taxe de l'appartement dont vous vous réservez la jouissance n'est pas déductible, puisque le bien n'est pas productif de revenus.
Pour la ventilation de la TF, à défaut de répartition sur l'avis d'imposition et dès lors qu'une évaluation a été faite par les services fiscaux pour chacun des appartements, si j'étais dans votre situation, je demanderais au service des impôts de me communiquer le revenu cadastral de chaque appartement, afin de faire une répartition exacte, au prorata des revenus respectifs.
Cdt

 

[moietmoi]

immeuble de rapport

le désavantage, c'est que souvent, il n' y a qu'un seul lot tant dans l'acte que au cadastre; la précaution que l'on peut prendre lors de l'achat, c'est à l'aide d'un géomètre faire un partage en lots;

est-ce que je peux déduire l'intégralité de ma TF

hé non, pas la partie liée à la RP;

ou il faut que fasse la taxe foncière au prorata ?

oui; mais pas forcément au m²...

mais il faut savoir que même pour 2 appartements, bien définis comme lots différents , à la même adresse, les impôts n'envoient qu'un seul envoi sans distinction des lots: la TF étant groupée; il faut leur demander la séparation;

ps: je viens de voir la réponse de jm12

 

[doulfred]

Super merci beaucoup, je sais donc quoi faire maintenant.
Demander aux impôts, le revenu cadastral de chaque appartement.

Je pense qu'ils doivent avoir ça, car sur https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ il y a bien les 3 apparts.
Qui plus ait, qu'ils m'avaient téléphoné, il y a 2 ans, pour la répartition. J'avais indiqué que le F3 à un garage + 80m2 de terrain.

avec un peu de chance, cette TF + mes autres charges, je serai > au 30% d’abattement.

Néanmoins, j'étudie aussi les autres options (transfert vers SCI à l'IS, Mettre le studio en LMNP loyers raisonnables ...)