Remboursement anticipé - litige exonération IRA

[Hamlet_aux_oeufs]

Bonjour à tous,

Bonjour,

Ma mère a perdu son emploi. Elle détient un prêt immobilier chez le Crédit Immobilier de France (CIFD ou CIF), dont le taux élevé (5%) représente une mensualité trop lourde dans son budget.


Moi et mon frère avons accepté de lui accorder un prêt familial pour se substituer au prêt CIFD.
Suite à cela, elle a cherché à actionner, auprès du CIFD, le remboursement anticipé total de son crédit sans indemnites (IRA) conformément L313-48 du Code de la Consommation.


Cet article indique :

"aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers."

Pour moi, la lecture est claire : il y a trois cas distincts d'exonération d'IRA : 1) Vente suite à mutation pro ; 2) Décès ; 3) Cessation forcée de l'activité.

Ce dernier cas correspond exactement à celui de ma mère.

Après 2 mois à lutter pour obtenir un retour du CIFD, nous avons eu un appel.

Selon le CIFD, nous ne bénéficions pas de l'exonération des IRA, car seul la vente du bien suite à perte d'emploi donne droit à cette exonération. En d'autres termes, ils considèrent que chacun des trois cas du L313-48 doit être assorti d'une vente du bien.

Or, comme évoqué plus haut, la lecture de l'article me paraît claire : les 3 cas sont distincts (motivé par [....] par [...] par).
Si la vente était un prérequis commun aux trois cas, alors l'article aurait dû être rédigé, je pense ainsi (modifs en rouge) :

"aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, AU décès ou A LA a cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers."

Il me semble que mon cas correspond exactement au sujet posté il y a quelques années, (le numéro de l'article du Code de la Consommation a changé, ce n'est pas surprenant l'ordonnancement des Codes est régulièrement mis à jour au gré des additions et abrogations) :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-remboursement-partiel-suite-a-chomage.19572/

Pourriez-vous me partager votre lecture ? Votre expérience ? Vos conseils sur la suite à donner ?
Dans l'idéal, avoir un exemple réalisé ou une jurisprudence me permettrait d'étoffer ma contestation.

Vraiment merci pour tous les précieux éclairages que vous pourriez m'apporter, hélas le temps passe et les fonds donnés à ma mère se consument partiellement en intérêts...
Hamlet.

 

[kaziklu]

La rédaction n'est effectivement pas claire.
J'aime bien lire le site service public, sur ce point en particulier il met 3 tiret, ce qui facilite la lecture.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1669

 

[Hamlet_aux_oeufs]

La rédaction n'est effectivement pas claire.
J'aime bien lire le site service public, sur ce point en particulier il met 3 tiret, ce qui facilite la lecture.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1669

Bonsoir Kaziklu,

merci pour votre réponse. J'ai effectivement déjà lu cette fiche, et pour moi elle altère la rédaction de l'article L313-48. J'ai bien conscience que ça peut être farfelu et prétentieux de ma part de reprocher à une page "officielle" d'être inexact, mais la rédaction de l'article (la source légale) est en réalité claire de par sa syntaxe. L'usage répété de "par" rattache chaque cas au verbe "motivé", et de ce fait la vente n'est un prérequis que dans le premier cas.

J'ai contacté Service Public à ce sujet, mais sans grande illusion quant au fait qu'ils me répondent.

D'ailleurs, si l'on creuse l'historique de cet article, on retrouve sur le site de L'Assemblée Nationale une proposition d'amendement (non adopté) datant de 2018, amendement qui souhaitait faire de la vente un prérequis général. Dans cet amendement, la syntaxe était bien de ne pas répéter "par", mais "au/à" pour rattacher chaque cas à l'expression "faisant suite à". Cet amendement n'a pas été soutenu.

https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/amendements_alt/1088/CSPACTE/870

J'ai beau vouloir me faire l'avocat du diable, l'analyse syntaxique de l'article en vigueur me paraît univoque...

Bonne soirée,
Hamlet.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai déjà analysé à cette question dans le post dont vous joignez le lien ci-dessus et plus précisément à cette page :

Ce sujet a déjà été abordé plusieurs fois sur ce forum.

Ci-dessous partie de l'article L.312-21 du code de la consommation concerné :

"Article L312-21

Modifié par Loi n°99-532 du 25 juin 1999 - art. 97 JORF 29 juin 1999

......
.....

Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers."

Cliquez pour agrandir...


L'analyse logique de ce texte est la suivante :

Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 (NB - le 29 juin 1999) relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur :

=> en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé :

+ par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint,

+ par le décès

+ ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

Vous constatez que les deux derniers motifs sont indépendants de la vente.

Conclusions :

1) - Étant au chômage vous répondez à cette dernière condition
2) - Vous pouvez aussi constater que ce texte "en cas de remboursement par anticipation" ne fait aucune distinction entre un remboursement total ou partiel.

=> A mon avis, vous pouvez donc procéder à un remboursement anticipé, partiel ou total, sans vente de maison et être cependant exonéré de toute indemnité de remboursement anticipé.

Qu'en disent les juristes ?

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...nt-partiel-suite-a-chomage.19572/#post-153430

En supposant bien entendu que l'offre du prêt concerné est postérieure au 29 juin 1999, pour moi il ne fait aucun doute que - dans le cas de chômage évoqué - L.312-21 du code de la consommation n'impose nullement la vente du logement pour que l'exonération de l'indemnité de remboursement anticipé s'applique.

A noter aussi que - hélas - il n'est pas rare que "service.public.fr" donne des informations inexactes.
Il m'est arrivé à quelques reprises de le leur signaler mais faute de réponse j'ai abandonné

Je vous suggère de solliciter une confirmation de l'A.D.I.L. de votre département s'il en existe une; si non A.N.I.L. Paris.

Cdt

 

[Hamlet_aux_oeufs]

Bonjour @Aristide,

merci beaucoup d'avoir pris le temps de me répondre en ce dimanche matin.
Effectivement, j'étais tombé sur votre analyse claire et circonstanciée du L313-21 qui m'avait réconforté quant à ma compréhension du texte.

Comme le sujet datait de 10 ans, je voulais m'assurer autant que possible qu'une disposition réglementaire ou jurisprudentielle n'était pas venu entre temps remettre en question ma lecture de cet article devenu le L313-48. Votre retour me rassure grandement.

Merci pour votre suggestion, je vais tenter de contacter l'ADIL/ANIL, mais puis-je également vous demander :
- s'il est pertinent de contacter des associations comme l'AFUB ou France Conso Banque (ou d'autres, je ne connais pas vraiment ce domaine associatif) ?
- s'il est pertinent d'écrire au médiateur bancaire du CIFD pour leur faire part du sujet ? J'ai déjà un "dossier" en cours avec eux au sujet des extrêmes difficultés à contacter le CIFD.

Le "Graal" pour moi serait de tomber sur une décision jurisprudentielle...Je me dis que depuis le temps que cet article existe sous cette rédaction, il y a dû y avoir des cas traités par la voie judiciaire...

La banque est arcboutée sur sa position et ne veut pas entendre l'once d'une explication.
Je crains de devoir manger mon pain noir, accepter le remboursement selon les termes du CIFD puis contester le paiement des IRA. Sinon le paiement des mensualités risque de continuer encore longtemps.

En vous remerciant pour vos éclairages,
Hamlet.

 

[Hamlet_aux_oeufs]

(PS : j'ai effectivement oublié de le préciser, la convention de crédit a été signée - bien - après le 29 juin 1999).

 

[Aristide]

Comme le sujet datait de 10 ans, je voulais m'assurer autant que possible qu'une disposition réglementaire ou jurisprudentielle n'était pas venu entre temps remettre en question ma lecture de cet article devenu le L313-48.

Le changement du N° d'article vient du fait que la code de la consommation a été recodifié.
Le fond n'a pas été modifié
Par ailleurs je n'ai pas connaissance de jurisprudences sur ce sujet.

Merci pour votre suggestion, je vais tenter de contacter l'ADIL/ANIL, mais puis-je également vous demander :
- s'il est pertinent de contacter des associations comme l'AFUB ou France Conso Banque (ou d'autres, je ne connais pas vraiment ce domaine associatif) ?

L'AFUB !!!... bof, bof.
Sur deux problèmes différents je les avait sollicité dans le passé et sauf à vouloir me faire payer une cotisation leur prestation avait été nulle pour l'un et - au plan juridique - complètement "à côté de la plaque" pour l'autre.
Par une recherche sur ce forum vous trouverez d'autres retours d'expériences dans le même sens.

Je n'ai pas d'expérience personnelle avec France Conso Banque mais une même recherche vous donnerait aussi des retours mitigés.

Je suggérerai plutôt UFC-Que Choisir.

- s'il est pertinent d'écrire au médiateur bancaire du CIFD pour leur faire part du sujet ? J'ai déjà un "dossier" en cours avec eux au sujet des extrêmes difficultés à contacter le CIFD.

Vous ne pouvez pas saisir le médiateur directement.
Avant il vous faut adresser un courrier RAR argumenté au service clients du CIF en expliquant le problème et en précisant qu'il constitue la démarche préalable à l'éventuelle saisie du médiateur si une suite favorable ne vous est pas donnée.

C'est le médiateur de "L'association des Sociétés Financières (ASF)

https://lemediateur.asf-france.com/Liste+des+etablissements

=> Qu'il vous faudrait saisir.

Le "Graal" pour moi serait de tomber sur une décision jurisprudentielle...Je me dis que depuis le temps que cet article existe sous cette rédaction, il y a dû y avoir des cas traités par la voie judiciaire...

Je n'ai pas connaissance de jurisprudences sur ce sujet.

Cdt

 

[Hamlet_aux_oeufs]

Bonsoir Aristide,
un grand merci pour vos réponses claires et précises, point par point.

Je vais répondre au service clients CIFD et leur indiquer qu'ayant pris acte de leur refus de reconsidérer - suite à mon envoi en LRAR il y a 2 moins - leur lecture (erronée) du Code de la Consommation, je n'ai d'autre choix que de saisir la médiation.

Je vais interroger l'ADIL en parallèle.

Affaire à suivre...

Bonne soirée,
Hamlet.

 

[Hamlet_aux_oeufs]

Bonjour Aristide, bonjour à tous,

j'ai quelques nouvelles à apporter.

1) Mon courrier de réclamation près le Médiateur (copie CIFD) a été accepté, et ce dernier va se rapprocher du CIFD. Ce courrier reprend l'argumentaire syntaxique ci-dessus, mais je lui ai également ajouté :
- une mention de l'arrêt de la Cour de Cassation 14-14444 du 17 juin 2015 qui a donné tort à une banque refusant l'exonération des IRA suite licenciement à un couple ayant fait racheter son crédit immo,
- une mention du site de l'ANIL qui, dans la page faisant analyse de l'arrêt ci-dessus, confirme notre lecture de l'article L313-48 (ex L312-21), à savoir que la vente n'est pas un prérequis en cas de décès ou de cessation forcée de l'activité


2) A ma grande - et heureuse - surprise, Service Public a répondu à ma requête en modification de leur page sur les remboursement anticipés. Ils ont reconnu que la rédaction était inexacte et viennent de modifier la page. Cette dernière confirme désormais notre lecture. Une fois n'est pas coutume, je tiens à tirer mon chapeau à leur équipe juridique pour leur écoute et action rapide.


Je continuerai de vous informer de l'avancement de mon cas ; en attendant cet alignement des astres me réconforte.


Liens :
https://www.anil.org/documentation-...e-pret-et-supprime-lindemnite-de-rembourseme/

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1669

 

[Aristide]

Bonjour,

1) Mon courrier de réclamation près le Médiateur (copie CIFD) a été accepté, et ce dernier va se rapprocher du CIFD. Ce courrier reprend l'argumentaire syntaxique ci-dessus, mais je lui ai également ajouté :

Très bien

- une mention de l'arrêt de la Cour de Cassation 14-14444 du 17 juin 2015 qui a donné tort à une banque refusant l'exonération des IRA suite licenciement à un couple ayant fait racheter son crédit immo,
- une mention du site de l'ANIL qui, dans la page faisant analyse de l'arrêt ci-dessus, confirme notre lecture de l'article L313-48 (ex L312-21), à savoir que la vente n'est pas un prérequis en cas de décès ou de cessation forcée de l'activité

- une mention de l'arrêt de la Cour de Cassation 14-14444 du 17 juin 2015 qui a donné tort à une banque refusant l'exonération des IRA suite licenciement à un couple ayant fait racheter son crédit immo,

- une mention du site de l'ANIL qui, dans la page faisant analyse de l'arrêt ci-dessus, confirme notre lecture de l'article L313-48 (ex L312-21), à savoir que la vente n'est pas un prérequis en cas de décès ou de cessation forcée de l'activité

Ce ne doit pas être le bon lien car, ci-dessous, l'ANIL dit le contraire; ce qui me surprend.

Suppression de l'indemnité de remboursement contraint

La pénalité de remboursement anticipé généralement prévue dans tous les contrats de prêts immobiliers est supprimée en cas de vente du bien immobilier contraint par des circonstances particulières :

• changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint
• décès de l'emprunteur ou de son conjoint
• cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint

Cette disposition concerne les contrats conclus à compter du 31 juin 1999

https://www.anil.org/documentation-...e-pret-et-supprime-lindemnite-de-rembourseme/

2) A ma grande - et heureuse - surprise, Service Public a répondu à ma requête en modification de leur page sur les remboursement anticipés. Ils ont reconnu que la rédaction était inexacte et viennent de modifier la page. Cette dernière confirme désormais notre lecture. Une fois n'est pas coutume, je tiens à tirer mon chapeau à leur équipe juridique pour leur écoute et action rapide.

OK; c'est effectivement une surprise !!!

Cdt