Remboursement anticipé - impact sur quotes-parts

[HDCM]

Bonjour à tous,

Je me permets de vous consulter car je suis en plein processus d'achat immobilier avec mon conjoint (liés par pacs).
Nous sommes sur le point de signer notre acte de vente et le dossier de prêt est ficelé sous la forme suivante :
- Apport 80/20 (80% pour moi)
- Remboursement du prêt 50/50.

Un (heureux) coup du sort fait que j'hérite d'une donation complémentaire non-négligeable que je ne peux plus intégrer dans le dossier, puisqu'il est finalisé.
Le notaire m'explique que cet apport peut être intégré comme remboursement anticipé mais n'entrera pas dans mes quotités (contrariant alors que l'acte n'est même pas signé).

Quelles sont les meilleures solutions pour faire entrer cet ajout financier dans ma possession du bien, pour me protéger en cas de séparation et comment récupérer cette somme si plus-value générée à la revente (puisqu'elle n'entre pas dans mes quotes-parts) ?

Merci par avance pour vos lumières et très bonne journée !

 

[Triaslau]

Bonjour,
je ne vois pas comment çà serait possible sans refaire le contrat. Le mieux est de garder cette somme isolée de votre patrimoine commun, dans un compte où vous mettez que çà pour assurer la traçabilité du bien propre. Mais le montage est déjà déséquilibré le paiement du prêt ne devrait pas être 50/50 mais basé sur la détention.

 

[HDCM]

Bonjour @Triaslau,
Pourriez-vous détailler ces deux points svp :
- l'équilibre du prêt (compliqué, étant donné la différence d'apport mais nos salaires similaires, c'était mieux de garder un remboursement égal pour ne pas créer de différences dans nos modes de vie).
- comment assurer l'investissement pour le protéger au mieux ?

Merci à vous !

 

[Triaslau]

- l'équilibre du prêt (compliqué, étant donné la différence d'apport mais nos salaires similaires, c'était mieux de garder un remboursement égal pour ne pas créer de différences dans nos modes de vie).

Vous avez une personne qui va payer plus que ce qu'elle possède ce n'est pas très sain. Après vous faites selon vos contraintes mais il faut être sur que tout le monde a bien compris ce que çà implique en cas de revente en prenant un exemple concret.

- comment assurer l'investissement pour le protéger au mieux ?

Merci à vous !

çà c'est à vous de voir selon le reste de vos avoirs, votre situation, votre aversion au risques. Si vous ne voulez pas vous prendre la tête vous pouvez tout mettre sur une assurance vie en euro mais il y a plein d'alternatives un peu plus risquée qui pourraient également correspondre à vos besoins.

 

[HDCM]

Merci !
Le remboursement du prêt se fait à parts égales, car il ne tient pas compte de l'apport mais uniquement de nos revenus mensuels, non ?

Et pour la donation, le but étant justement de l'intégrer dans le remboursement anticipé du prêt afin de soulager nos mensualités, tout en mentionnant officiellement qu'il s'agit bien d'un apport de ma part...

 

[niklos]

Merci !
Le remboursement du prêt se fait à parts égales, car il ne tient pas compte de l'apport mais uniquement de nos revenus mensuels, non ?

Et pour la donation, le but étant justement de l'intégrer dans le remboursement anticipé du prêt afin de soulager nos mensualités, tout en mentionnant officiellement qu'il s'agit bien d'un apport de ma part...

Non. Le remboursement se fait en fonction de vos quotités.

Admettons que vous êtes à 50/50 de quotité. 50/50 au niveau de l'apport et 50/50 au niveau du remboursement.?
Tout le monde est sur un pied d'égalité.

Maintenant, autre cas, vous êtes à 10/90 de quotité. 10/90 au niveau de l'apport et 50/50 au niveau du remboursement.
Toujours pour l'exemple, le bien vaut 100 000€. 10 000€ appartient à l'un et 90 000€ appartient à l'autre (selon les quotité).
L'apport est de 10 000€ (1 000€ pour l'un, 9 000€ pour l'autre).
On respecte bien les quotité.

Maintenant début de remboursement, qui se fait à 50/50.
Arrive la fin du remboursement :
l'un aura payé 1 000€ (apport) et 45 000€ (remboursement durant le crédit) => total 46000€
l'autre aura payé 9 000€ (apport) et 45 000€ (remboursement durant le crédit) => total 54000€

Bah oui mais l'un, qui a payé 46% du bien en possède 10% (cf les quotités)... On voit qu'il y a un os !

Si le remboursement se fait à part égal, il faut adapter les quotités qui sont calculer en fonction de l'apport MAIS AUSSI du remboursement.

 

[HDCM]

l'un aura payé 1 000€ (apport) et 45 000€ (remboursement durant le crédit) => total 46000€
l'autre aura payé 9 000€ (apport) et 45 000€ (remboursement durant le crédit) => total 54000€

Bah oui mais l'un, qui a payé 46% du bien en possède 10% (cf les quotités)... On voit qu'il y a un os !

Les quotités sont calculées non sur l'apport, mais sur l'apport + le remboursement du crédit à terme. Donc celui qui apporte 1000 et remboursement 45 000 est bien propriétaire à 46%, puisque le notaire part du principe que les quotes-parts sont définies sur la base du remboursement mené à terme.

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles :

Acquisition avec apports différents et remboursement de prêt différents
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...rsement-de-pret-differents.41349/#post-403933

PACS - Même payé par un seul partenaire, le logement appartient aux deux pacsés
Même payé par un seul partenaire, le logement appartient aux deux pacsés (lefigaro.fr)

PACS - Répartition boni sur vente - Absence de convention préalable
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/duree-de-credit-immo-pacs-separation-de-biens.42466/#post-424787

Achat immobilier : un concubin peut-il récupérer son apport en cas de séparation ?
https://www.capital.fr/votre-argent...perer-son-apport-en-cas-de-separation-1448160

Cdt

 

[niklos]

Le notaire part du principe qu'il fait confiance aux déclarations des emprunteurs. Point final.
Si les emprunteurs disent qu'ils paieront 50/50 et que, dans les faits, c'est 90/10, les quotités seront de 50/50 même si l'un n'a remboursé que 10%.

@Aristide , on est bien d'accord que dans le cas où 2 personnes pacsées achètent un logement ce sont les quotités indiquées sur l'acte qui comptent ?

 

[Aristide]

Oui normalement; encore faut-il qu'elles soient bien calculée ce qui n'est pas toujours le cas.
Il est trop souvent tenu compte du pourcentage de l'apport personnel de chacun mais n'intègre pas un pourcentage différent dans le paiement des échéances de prêts.

Mais, notamment si les contributions de chacun sont différentes ( = charges vie courante et échéances prêts), une convention parallèle peut définir leurs droits, obligations et règles de partage d'un éventuel boni/mali en cas de vente; que ce soit sans séparation ou avec séparation.

Sans une telle convention la cour de cassation a arrête que les mensualités de remboursement d'un crédit étaient assimilées à des dépenses courantes de la vie quotidienne et ne pouvaient pas donner lieu au versement d'une compensation par celui qui a moins versé/participé au profit de celui qui a plus versé/participé.
Cdt