Bonjour,
En plein questionnement, je sollicite votre aide pour y voir plus clair sur ma situation. Suite à une séparation, je vais racheter la part de Madame sur notre appartement et assumer le remboursement du crédit à ma seule charge. Pour que mon dossier passe, il faut drastiquement faire baisser mes mensualités pour rester en dessous des 35% d'endettement (taux d'effort), sans impacter la durée du prêt. Ainsi je serai en capacité de maintenir mon taux initialement contracté.
Il s'agit d'un prêt lissé qui se compose comme suit :
- prêt 1 (lisseur) : 102 953€ / taux 1,32% / 300 mois
- prêt 2 : 50 000€ / taux 0,50% / 300 mois
- prêt 3 : 102 000€ / taux 1,12% / 180 mois
Date de la première échéance : 05/2022
Le prêt 1 lisseur est celui sur lequel on retrouve des échéances à paliers (180,16€ les 180 premiers mois puis 797,83€ sur les 120 mois restants). Après simulation, les 2 autres ont un schéma d'amortissement "classique"
En conséquence du lissage, les mensualités du prêt 1 sont faibles au regard de la somme empruntée; le palier se faisant après la clôture du solde du prêt 3, soit après 180 mois. Bien entendu, la part des intérêts n'est pas indexée sur le montant des mensualités et suit un schéma d'amortissement classique. De ce fait, je rembourse majoritairement des intérêts sur les 15 premières années de cette ligne de prêt.
Mon projet est de vendre le bien assez rapidement (à horizon des 4 ans maximum) et in fine, amortir le maximum de capital sur les premières années, tout en respectant la contrainte de la baisse du montant des mensualités. C'est un peu contradictoire, mais je me dis qu'il y a un coup à jouer avec le remboursement anticipé et/ou la renégociation du montage du crédit. Je suis hélas limité par ma connaissance des mécaniques du crédit immobilier.
La nouvelle mensualité cible est fixée à 754€ maximum (assurance comprise)
1. La banque a convenu du scénario suivant :
- remboursement anticipé partiel de 50k€ sur la ligne à 1,16%
- mise en place d'une modulation à la baisse pour arriver au palier de 750€ (taux de variation et ligne cible inconnus)
Selon leurs dires, l'opération me ferait économiser 14k d'intérêts.
Je reste dubitatif face à cette proposition :
- l’économie annoncée est de 14k€ alors même que le surcoût du total à rembourser sur la ligne à 1,16% ne dépasse pas les 13k€ (intérêts + assurance)
- ma conseillère m’indique qu’il n’est pas possible d’appliquer un remboursement anticipé sur la ligne de prêt principale (dans le cas d’un prêt lissé); sauf erreur la loi indique le contraire ?
- en appliquant la remise de 50k€ sur cette ligne et en gardant le lissage du prêt 1, je tombe sur une mensualité à 721€ avec assurance; sans la modulation. En revanche, il est vrai qu’une fois passée les 15 ans, la mensualité augmente à 975€ mais je pourrai toujours appliquer une modulation agressive sur le palier du prêt 1 si mes revenus ne suivent pas (j’en doute je suis en début de carrière). Je pense donc que la banque a de nouveau appliquer un lissage pour gommer ce gap à 15 ans, et la modulation devient alors impérative pour que la nouvelle mensualité respecte le taux d’effort.
2. Le scénario idéal selon moi serait de casser ce lissage sur le prêt principal qui dessert mon CRD sur les 15 premières années, par le montage suivant:
- remboursement anticipé partiel à hauteur de 73k€ minimum sur le prêt 1
- modulation à hauteur du plafond de -30% sur le prêt 3 (qui devient la mensualité la plus élevée après le remboursement partiel)
En l’état, cela se ferait au moyen de l’injection d’une grosse part de mon capital (+23k€ par rapport à ce que j’avais prévu), et je ne suis pas certain d’avoir la pleine mesure des effets de bord d’une telle opération (marché immobilier incertain, immobilisation d’un capital qui aurait fructifier via d’autres placements, etc.)
Peut-être que le mieux est d’avoir un entre-deux avec ces options combinées (ou non) :
- répartir le remboursement anticipé de 50k€ sur les prêts 1 et 3 ;
- en parallèle, appliquer un lissage moins agressif sur les 15 premières années du prêt 1, quitte à appuyer la baisse de la mensualité par une modulation sur une autre ligne;
- faire jouer la concurrence pour mon assurance emprunteur, même si je doute que l’économie soit très impactante dans le calcul du taux d’endettement ;
- négocier avec ma banque pour revoir à la hausse le calcul de mes revenus (pas de prise en compte de ma prime, augmentation de mon salaire récente qui ne se lit pas sur mes 2 derniers bulletins de paie, carence maladie sur ma dernière paie…)
Qu'en pensez-vous ?
Merci pour votre aide.
En plein questionnement, je sollicite votre aide pour y voir plus clair sur ma situation. Suite à une séparation, je vais racheter la part de Madame sur notre appartement et assumer le remboursement du crédit à ma seule charge. Pour que mon dossier passe, il faut drastiquement faire baisser mes mensualités pour rester en dessous des 35% d'endettement (taux d'effort), sans impacter la durée du prêt. Ainsi je serai en capacité de maintenir mon taux initialement contracté.
Il s'agit d'un prêt lissé qui se compose comme suit :
- prêt 1 (lisseur) : 102 953€ / taux 1,32% / 300 mois
- prêt 2 : 50 000€ / taux 0,50% / 300 mois
- prêt 3 : 102 000€ / taux 1,12% / 180 mois
Date de la première échéance : 05/2022
Le prêt 1 lisseur est celui sur lequel on retrouve des échéances à paliers (180,16€ les 180 premiers mois puis 797,83€ sur les 120 mois restants). Après simulation, les 2 autres ont un schéma d'amortissement "classique"
En conséquence du lissage, les mensualités du prêt 1 sont faibles au regard de la somme empruntée; le palier se faisant après la clôture du solde du prêt 3, soit après 180 mois. Bien entendu, la part des intérêts n'est pas indexée sur le montant des mensualités et suit un schéma d'amortissement classique. De ce fait, je rembourse majoritairement des intérêts sur les 15 premières années de cette ligne de prêt.
Mon projet est de vendre le bien assez rapidement (à horizon des 4 ans maximum) et in fine, amortir le maximum de capital sur les premières années, tout en respectant la contrainte de la baisse du montant des mensualités. C'est un peu contradictoire, mais je me dis qu'il y a un coup à jouer avec le remboursement anticipé et/ou la renégociation du montage du crédit. Je suis hélas limité par ma connaissance des mécaniques du crédit immobilier.
La nouvelle mensualité cible est fixée à 754€ maximum (assurance comprise)
1. La banque a convenu du scénario suivant :
- remboursement anticipé partiel de 50k€ sur la ligne à 1,16%
- mise en place d'une modulation à la baisse pour arriver au palier de 750€ (taux de variation et ligne cible inconnus)
Selon leurs dires, l'opération me ferait économiser 14k d'intérêts.
Je reste dubitatif face à cette proposition :
- l’économie annoncée est de 14k€ alors même que le surcoût du total à rembourser sur la ligne à 1,16% ne dépasse pas les 13k€ (intérêts + assurance)
- ma conseillère m’indique qu’il n’est pas possible d’appliquer un remboursement anticipé sur la ligne de prêt principale (dans le cas d’un prêt lissé); sauf erreur la loi indique le contraire ?
- en appliquant la remise de 50k€ sur cette ligne et en gardant le lissage du prêt 1, je tombe sur une mensualité à 721€ avec assurance; sans la modulation. En revanche, il est vrai qu’une fois passée les 15 ans, la mensualité augmente à 975€ mais je pourrai toujours appliquer une modulation agressive sur le palier du prêt 1 si mes revenus ne suivent pas (j’en doute je suis en début de carrière). Je pense donc que la banque a de nouveau appliquer un lissage pour gommer ce gap à 15 ans, et la modulation devient alors impérative pour que la nouvelle mensualité respecte le taux d’effort.
2. Le scénario idéal selon moi serait de casser ce lissage sur le prêt principal qui dessert mon CRD sur les 15 premières années, par le montage suivant:
- remboursement anticipé partiel à hauteur de 73k€ minimum sur le prêt 1
- modulation à hauteur du plafond de -30% sur le prêt 3 (qui devient la mensualité la plus élevée après le remboursement partiel)
En l’état, cela se ferait au moyen de l’injection d’une grosse part de mon capital (+23k€ par rapport à ce que j’avais prévu), et je ne suis pas certain d’avoir la pleine mesure des effets de bord d’une telle opération (marché immobilier incertain, immobilisation d’un capital qui aurait fructifier via d’autres placements, etc.)
Peut-être que le mieux est d’avoir un entre-deux avec ces options combinées (ou non) :
- répartir le remboursement anticipé de 50k€ sur les prêts 1 et 3 ;
- en parallèle, appliquer un lissage moins agressif sur les 15 premières années du prêt 1, quitte à appuyer la baisse de la mensualité par une modulation sur une autre ligne;
- faire jouer la concurrence pour mon assurance emprunteur, même si je doute que l’économie soit très impactante dans le calcul du taux d’endettement ;
- négocier avec ma banque pour revoir à la hausse le calcul de mes revenus (pas de prise en compte de ma prime, augmentation de mon salaire récente qui ne se lit pas sur mes 2 derniers bulletins de paie, carence maladie sur ma dernière paie…)
Qu'en pensez-vous ?
Merci pour votre aide.
