Tout d'abord un grand merci pour vos nombreux avis et conseils !
Pour le montant du prêt je me suis peut-être mal exprimé : le projet global est de 370 000 € dont 50 000 € d'apport. On emprunte donc à la banque 320 000 €. On réalise 2 prêts : un de 250 000 au taux de 1,5 sur 25 ans et un de 70 000 au taux de 1,3 sur 20 ans. Cela abouti à des mensualités de 1 430 €.
J'ai conscience que s'agissant de la valeur locative, la banque ne tient pas compte de 100% des revenus projetés (cf. 9 000 €). Ceci étant, il s'agit là d'une estimation basse basée uniquement sur les périodes de vacances scolaires. Or, nous habitons une région très touristique où la saison hivernale dépasse largement les seules vacances scolaires françaises (cf. clientèle étrangère + couple sans enfant ou famille avec enfants non scolarisés). Notre bien est très bien située, en pleine nature, facile d'accès et à 300 m des pistes de ski (domaine des Portes du Soleil). J'espère donc que la banque tiendra compte de cette réalité. L'agence immobilière que nous avons sollicitée m'a indiqué qu'en «*vendant*bien*» notre location, nous devrions dégager annuellement entre 12 et 15 000 €.
Par rapport à la plus value, il ne s'agit pas d'une évaluation farfelue. La valeur du bien que nous possédons déjà et qui fait l'objet du projet de rénovation est estimée à 200 000 € (sachant qu'il ne s'agit aujourd'hui que d'une grange à foin). Si notre projet aboutit, nous disposerons d'un chalet comprenant un logement principal de 130 m² + un locatif de 40 m² sur une parcelle de 4 700 m² idéalement située. Pour vous donner une idée, à 500 m de notre projet, un chalet de 100 m² habitable avec 150 m² de terrain attenant a été vendu 625 000 €.
Pour revenir au risque de surendettement*: avec des mensualités de 1 430 € et un revenu mensuel moyen minimum du locatif de 400 €, on arrive peu ou prou à 1 000 €. Ma femme gagne 1 700 € par mois, un salaire stable et pérenne puisqu'elle est infirmière en hôpital public. En admettant la fameuse référence de 33 % d'endettement, cela nous engage donc à obtenir un revenu mensuel mini de +/- 3 100 €. Il me faut donc la garantie de pouvoir apporter un salaire mensuel mini de 1 400 €. En admettant que mon projet de BE tombe à l'eau, et en tenant compte de notre situation géographique (station de ski), je n'aurai aucun mal à trouver rapidement un emploi en station me permettant de générer le salaire mini de 1 400 €.
A propos des mensonges à notre banque, clairement, si nous n'avons aucun défaut de paiement, y a-t-il la moindre raison que notre banque vienne nous interroger a posteriori sur notre situation*???
Merci encore pour vos conseils, je comprends tout à fait vos critiques sur notre projet. Mais professionnellement, dans un domaine aussi spécifique que le mien, il y a des wagons à ne pas louper, même si cela nécessite de prendre des risques. Je vous tiendrai informé de la suite*!
Cordialement.
YABD
Pour le montant du prêt je me suis peut-être mal exprimé : le projet global est de 370 000 € dont 50 000 € d'apport. On emprunte donc à la banque 320 000 €. On réalise 2 prêts : un de 250 000 au taux de 1,5 sur 25 ans et un de 70 000 au taux de 1,3 sur 20 ans. Cela abouti à des mensualités de 1 430 €.
J'ai conscience que s'agissant de la valeur locative, la banque ne tient pas compte de 100% des revenus projetés (cf. 9 000 €). Ceci étant, il s'agit là d'une estimation basse basée uniquement sur les périodes de vacances scolaires. Or, nous habitons une région très touristique où la saison hivernale dépasse largement les seules vacances scolaires françaises (cf. clientèle étrangère + couple sans enfant ou famille avec enfants non scolarisés). Notre bien est très bien située, en pleine nature, facile d'accès et à 300 m des pistes de ski (domaine des Portes du Soleil). J'espère donc que la banque tiendra compte de cette réalité. L'agence immobilière que nous avons sollicitée m'a indiqué qu'en «*vendant*bien*» notre location, nous devrions dégager annuellement entre 12 et 15 000 €.
Par rapport à la plus value, il ne s'agit pas d'une évaluation farfelue. La valeur du bien que nous possédons déjà et qui fait l'objet du projet de rénovation est estimée à 200 000 € (sachant qu'il ne s'agit aujourd'hui que d'une grange à foin). Si notre projet aboutit, nous disposerons d'un chalet comprenant un logement principal de 130 m² + un locatif de 40 m² sur une parcelle de 4 700 m² idéalement située. Pour vous donner une idée, à 500 m de notre projet, un chalet de 100 m² habitable avec 150 m² de terrain attenant a été vendu 625 000 €.
Pour revenir au risque de surendettement*: avec des mensualités de 1 430 € et un revenu mensuel moyen minimum du locatif de 400 €, on arrive peu ou prou à 1 000 €. Ma femme gagne 1 700 € par mois, un salaire stable et pérenne puisqu'elle est infirmière en hôpital public. En admettant la fameuse référence de 33 % d'endettement, cela nous engage donc à obtenir un revenu mensuel mini de +/- 3 100 €. Il me faut donc la garantie de pouvoir apporter un salaire mensuel mini de 1 400 €. En admettant que mon projet de BE tombe à l'eau, et en tenant compte de notre situation géographique (station de ski), je n'aurai aucun mal à trouver rapidement un emploi en station me permettant de générer le salaire mini de 1 400 €.
A propos des mensonges à notre banque, clairement, si nous n'avons aucun défaut de paiement, y a-t-il la moindre raison que notre banque vienne nous interroger a posteriori sur notre situation*???
Merci encore pour vos conseils, je comprends tout à fait vos critiques sur notre projet. Mais professionnellement, dans un domaine aussi spécifique que le mien, il y a des wagons à ne pas louper, même si cela nécessite de prendre des risques. Je vous tiendrai informé de la suite*!
Cordialement.
YABD
