Recherche propriétaire jardins ramel à bagneres de luchon

JEANCHAR

Membre
nous aussi ns allons a la réunion pour la résidence Bois Méan aux Orres du 18/12/08, ns sommes contents de constaterr que des personnes qui s'y connaissent, s'intéressent au problème et voudront bien aider celles qui sont un peu perdus, ns ne manquerons pas de lire votre compte rendu et de suivre vos conseils. Merci
 

investNancy

Contributeur régulier
;)les réunions des différentes résidences sont réparties et séparées pour éviter que les gens ne se rencontrent (ce qui est déjà fait via ce site). Il faut que lors de chaque réunion une personne se dévoue pour noter les coordonnées des présents pour pouvoir ensuite échanger entre résidences et entre proprios d'une même résidence.
:mad:Le discours sera le suivant : conjoncture, difficultés,...blalbla... intéressement... bail Participatif...blabla... DONC BAISSE veuillez signer là si vous ne voulez pas subir les foudres du fisc !
 
je vous livre un petit compte rendu de la réunion du 17/12 pour le programme des jardins de ramel à Luchon. nous étions une petite trentaine pour un programme de 140. après le discours de rigueur sur la conjoncture actuelle et les difficultés financières qui en découlent . 4 propositions nous sont proposées, elles sont spécifiques à notre programme et donc peuvent être différentes pour les autres.


REAMENAGEMENT DES BAUX DES LE 1ER JANVIER 2008
avec baisse des loyers à 50 % en 2008 et 2009, 75 % pour 2010 et 2011 puis 100 % en 2012 et 2013 et 125 % pour rattraper pendant les 6 années suivantes.

OU : 50 % des loyers pour 2008 et 2009 et 50 % en chèque vacances défiscalisés à utiliser dans les résidences monas lisa. 75 % pour 2010 et 2011 et 25% en CVD pour 2012 et années suivantes 100% du loyer et 300 € de CVD.


OU : 50 % du loyer en 2008 et 2009 et 55 % du loyer en CVD et les années suivantes versement de 75 % du loyer et 30 % du loyer en CVD.

ENFIN : 50 % du loyer en 2008 et 209 puis 75 % en 2010 et 2011 et les années suivantes 100 %.
la garantie prêt d'actions MLHR échéance du prêt : 24 mois (2 ans de dividende) après que les dividendes reçus dépassent le montant des loyers prévus non encaissés des 4 premières années ?????????????? (je ne sais pas vraiment à quoi ça correspond)

voilà si aucune des propositions n'est acceptée par le propriétaire c'est la rupture de bail !!!

il faut que les 2/3 des propriétaires signent une de ces propositions sinon ils ne pourront pas modifier les baux.

c'est un peu l'impasse et je ne sais vraiment pas quoi décider
j'attends vos avis et la fin des réunions.
cette réunion m'a permis de rencontre d'autres investisseurs et ainsi être en contact. ça c'et bien.

merci pour votre aide et vos avis qui me seront fort utiles car je me sens un peu perdue.
 

puystvincent

Contributeur
ENFIN : 50 % du loyer en 2008 et 209 puis 75 % en 2010 et 2011 et les années suivantes 100 %.
la garantie prêt d'actions MLHR échéance du prêt : 24 mois (2 ans de dividende) après que les dividendes reçus dépassent le montant des loyers prévus non encaissés des 4 premières années ?????????????? (je ne sais pas vraiment à quoi ça correspond)
tout cela est assez effrayant :confused:
dans tous les cas, c est 50% pendant 2 ans...:confused:

dans la derniere proposition, je ne comprends pas bien..? pouvez vous préciser? merci.... (je crains que ce soit ce genre de surprise qui nous attende nous aussi)
 

svrunner

Contributeur
bonjour merci mousseline pour ce compte rendu. Je rejoins Puystvincent et ne comprends pas tout... pas de loyer pur et dur en 2012 et 2013 dans le cas 1???? et apres vous leur donnez de l'argent baisse de 125%? Pouvez vous expliquer?

Pour les autres propositions parlez vous de baisse de loyer 50%, 75%
Qu'est ce que la garantie pret d'actions?

Si vous signez ces propositions, vous reengagez vous sur 9 ans ou sur la duree restante de votre bail initial?
Merci
Et les autres avez vous la meme chose?
 

puystvincent

Contributeur
bonjour merci mousseline pour ce compte rendu. Je rejoins Puystvincent et ne comprends pas tout... pas de loyer pur et dur en 2012 et 2013 dans le cas 1???? et apres vous leur donnez de l'argent baisse de 125%? Pouvez vous expliquer?

Pour les autres propositions parlez vous de baisse de loyer 50%, 75%
Qu'est ce que la garantie pret d'actions?

Si vous signez ces propositions, vous reengagez vous sur 9 ans ou sur la duree restante de votre bail initial?
Merci
Et les autres avez vous la meme chose?
Svrunner...vous exagerez!!;) on ne va quand meme pas leur donner de l argent..
pour ma part, je comprends
loyers reduits a 50% de l actuel(baisse de 50%), puis reduits à 75 % (baisse de 25%), puis pas de reduction , puis augmentation à 125% de l actuel (augmenttion de 25%)

ce qui me "chagrine"aussi, c est que la baisse , elle est certaine, tout de suite, mais la future augmentation.....je vois bien la conjoncture revenir sur le tapis au bon moment....quelle visibilité avons nous sur larentabilité dans 2 ans..?:confused:
 

puystvincent

Contributeur
nb:
1/ les cheques vacances....qui pourra partir en vacances pendant XX semaines supplementaires, alors que les loyers vont baisser//emprunt bancaire....??

2/ ces memes cheques vacances ne seraient valables que chez ML bien sur, donc cela ne leur coute rien, ils vous "louent" gracieusement votre propre appartement,(ou celui de votre cogalérien) qui comme par hasard ne sera pas dispo a la periode qui vous interesse

3/a defaut de signature, resiliation du bail...si ML est dans les délais légaux!!! attention, le bail ne peu etre resilié que tous les 3 ans, par une procedure stricte
 

investNancy

Contributeur régulier
:(Je pense qu'il ne faut quand même pas en arriver à les remercier !!!
;)Faites le calcul suivant en deux colonnes :
colonne 1 : ce que vous devriez toucher comme loyer
colonne 2 : ce que vous toucheriez comme loyer (s'ils respectent leur engagement ce qui comme dit PuyStVincent est une hypothèse folklorique)
colonne 3 : Faites la différence c1-c2

Maintenant rajouter une colonne 4 : refiscalisation : 25000 euros/6 ans et éventuellement la tva sur l'achat

:mad:Comparez colonne 4-colonne 3 : est ce qu'il vaut mieux rembourser l'état ou gaver les oies !!!
 

puystvincent

Contributeur
simulation pour moi
loyer prevu 4000/an (j arrondis, on ne chipote pas..)
si le contrat est respecté, 4000 x 5 ans (2009=>2013, fin du bail d origine) total 20 000€ (avec une pseudo liberté en 2013....indemnité d eviction....)

plus les augmentations triennales en fonction de l ICC, etc..allez , je suis de bonne humeur, je n en parle meme pas


sinon, on ressigne pour 9 ans
2 ans à 50%= 2000 + 2000
2 ans à 75% =3000 + 3000
2 ans à 100% = 4000 + 4000
2 ans à 125% = 5000 + 5000
la 9eme année...?
total 28 000€ en théorie (avec la meme pseudo liberté en 2017)
ça semble seduissant comme ça, mais encore une fois, quelle est la visibilité sur la durée???

3eme hypothese
bail resilié, 24000€ d impots + TVA.....40 000 environ a rendre
appart en pleine propriété = charges (concierge, piscine,ascenseur + taxes d habitation, etc...
travaux a faire pour utilsation perso (compteur individuels EDF par ex)

bref, vaut il mieux se pendre ou se jeter du haut d une falaise?:cry::confused:
 

investNancy

Contributeur régulier
;)ni l'un ni l'autre mais vous avez compris en faisant votre calcul qu'il vaut mieux perdre et être libre que de perdre et rester sous la coupe d'un gestionnaire qui de toute façon vous fera payer les charges dès que vous aurez resigné. Si vous refusez de les payer il commencera à les déduire des loyers unilatéralement avant de ne plus payer de loyers du tout (je n'invente pas c'est déjà arrivé plusieurs fois). L'escroquerie est connue.
:cool:Dans les situations difficiles ne pas paniquer mais si c'est possible (je sais que certains sont pris à la gorge c'est d'ailleurs ce qui fait la force des gestionnaires) et auquel cas lorsque les choses se seront calmées l'affaire pourrait devenir rentable ou au moins une opération blanche.
Ce que beaucoup d'IRT oublient c'est la valeur des baux ! Une fois que vous les avez récupérés votre bien reprend les 35 ou 45% de baisse qui le grèvent en cas de vente avec bail.
Il existe un marché potentiel lorsque la situation économique ira mieux : la vente d'appartements à la montagne d'un standing différent de celui des années 70 qui sont les seuls sur le marché actuellement. Plusieurs marchands de bien sont intéressés mais pas avec un bail !!
 
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