Recapitulatif Pass-foncier

[say-ide]

Je comprends pas bien.
Un fine veut dire que l'on rembourse en une seule échéance en fin de prêt.

Votre durée de différé serait donc de 10 ans; quelle est la durée d'amortissement du Prêt Pass Foncier ?


Cordialement.

tu as raison c un prêt differe pas infine.
En faite c 1,25% pdt 16 ans puis amortissement de 4,5% pdt 10 ans max. J espère avoir assez épargné d' ici la pour payer la totalité. Sinon j amortirai ce qui restera.

 

[Aristide]

Concernant la durée de l'amortissement elle est de 10 ans maxi après le différé, mais elle peut être de moins.
Dans mon cas, prêt bancaire sur 13 ans, ensuite PASS FONCIER sur 8 ans, après différé de 13 ans,

Dans mon cas, j'ai réussi à avoir le montage suivant :
PRET BANCAIRE sur 13 ans (pour l'instant à 3.69 % HA, mais j'attends la réponse d'une autre qui me ferait 3.35)
Ensuite PASS FONCIER sur 8 ans avec différé de 13 ans.
PTZ sur 6 ans après un différé partiel de 50 % de 15 ans,

Exemple : dans mon cas, le PTZ doit se faire normalement ainsi :
remboursement 50 % pendant 15 ans et 50 % pendant 6 ans.(total 21 ans)
Mais je pouvais faire : 50 % pendant 13 ans et 50 % pendant 6 ans (durée total 19 ans).

Bonjour,

En MP vous m'avez adressé votre échéancier d'amortissement à savoir:

Prêt à taux zéro 47.950€ - 15 ans de différé - 6 ans d'amortissement
Prêt Pass Foncier 45.000€ - 13 ans de différé - 8 ans d'amortissement
Prêt complémentaire 77.819€ - 21 ans.

Ainsi que je vous l'ai expliqué, je n'ai pas la possibilité d'optimiser votre lissage car mon "outil" ne prévoit pas (encore) le Prêt Pass Foncier.

Mais j'ai cependant regardé cet échéancier et j'ai deux interrogations :

1) - La règlementation Prêt Pass Foncier dit :
"Prêt amortissable après une durée de différé égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du prêt à taux zéro et dans la limite de 25 ans."

Dans votre cas, le prêt le plus long est le prêt complémentaire de 21 ans (< 25 ans), donc comment se fait-il que le différé Prêt Pass Foncier n'est que sur une durée de 13 ans.
Pour être en phase avec cette réglementation, ne devrait-il pas être sur 21 ans ?

2) - Pour les échéances vous m'indiquez :
+ 156 mois à 857,27€
+ 24 mois à 719,89€
+ 72 mois à 919,69€

Première question :
=> Ces échéances sont - elles avec ou bien sans les assurances
Si elles sont avec assurance, pourriez vous les indiquer hors assurances ?

Deuxième question:
=> Au départ j'avais pensé que ces échéance correspondaient au seul prêt complémentaire.
En calculant le taux à partir de ces trois paliers d'échéances, j'arrivais à plus de 12% (????)

J'ai donc supposé que les dites échéances regroupaient celles des trois prêts.

Mais, toujours en recalculant le taux, j'arrive à 5,19% (???) alors que vous annoncez 3,69%.

Manifestement il y a quelque chose qui "ne colle pas".
Mais c'est peut-êtr du aux primes d'assurances qui seraient comprises dans les échéances ?

Pourriez vous apportez des précisions .

J'ai une troisième interrogation:
Avez vous bien vérifié s'il y avait ou non, des périodes d'amortissements négatifs ?

Cordialement

 

[teamjade]

Bonjour Aristide,

mon prêt complémentaire bancaire n'est pas sur 21 ans mais sur 13 ans.

Pendant les 13 premières années je rembourse le prêt complémentaire + 50 % du PTZ (je n'ai qu'un différé partiel) + les intérêts à 1.25 du PASS FONCIER.

Pendant les 2 années suivantes mon prêt bancaire est terminé, je rembourse uniquement le PASS FONCIER, ensuite de la 15ème à la 21 ème année je rembourse le PASS FONCIER et le reste du PTZ (50 %)

le montant des remboursements indiqués concerne les 3 prêts incluant une assurance "lambda" dont je ne connais pas le taux mais environ 30 €/mois, qui dans mon cas sera sans doute majorée quand j'aurais la réponse de l'assurance.

le taux du prêt bancaire est de 3.69 sur 13 ans, il n'y a pas d'amortissement négatif;

Merci encore,
cordialement
REG

 

[Aristide]

Pendant les 13 premières années je rembourse le prêt complémentaire + 50 % du PTZ (je n'ai qu'un différé partiel) + les intérêts à 1.25 du PASS FONCIER.

Pendant les 2 années suivantes mon prêt bancaire est terminé,
je rembourse uniquement le PASS FONCIER,

ensuite de la 15ème à la 21 ème année je rembourse le PASS FONCIER et le reste du PTZ (50 %)

Non ce que vous dites ne colle pas
En effet concernant le PTZ vous écrivez :

+ Premier paragraphe (en bleu) = "pendant 13 ans 50% du¨PTZ

+ Decond paragraphe en marron = "uniquement le Pass Foncier"; il n'est plus du tout question de remboursement sur le PTZ

+ Troisième paragaphe en vert = "le reste du PTZ"

Ce n'est pas possible de rester 2 ans sans rien payer sur le PTZ et de reprendre les remboursements ensuite.

Par ailleurs dans un précédent post vous écriviez :
"PTZ : 47950 € avec différé partiel de 50 % pendant 15 ans et amortissement 50 % pendant 6 ans" ce qui ne correspond pas au premier paragraphe ci-dessus.

Qu'en est-il ?

Cordialement,

 

[teamjade]

Ce n'est pas possible de rester 2 ans sans rien payer sur le PTZ et de reprendre les remboursements ensuite.

Par ailleurs dans un précédent post vous écriviez :
"PTZ : 47950 € avec différé partiel de 50 % pendant 15 ans et amortissement 50 % pendant 6 ans" ce qui ne correspond pas au premier paragraphe ci-dessus.

Qu'en est-il ?

Cordialement,[/QUOTE]

Bonjour Aristide,

oui effectivement remboursement du PTZ 50 % sur 15 ans et 50 % sur 6 ans.

Je m'y perd dans toutes ces données, je récapitule :

Prêt bancaire sur 13 ans,
PTZ différé de 50 % sur 15 ans amortissement 50 % sur 6 ans
PASS foncier, différé 13 ans, amortissement sur 8 ans

voili, voilou,
bonne journée.
REG

 

[Aristide]

oui effectivement remboursement du PTZ 50 % sur 15 ans et 50 % sur 6 ans.

Je m'y perd dans toutes ces données, je récapitule :

Prêt bancaire sur 13 ans,
PTZ différé de 50 % sur 15 ans amortissement 50 % sur 6 ans
PASS foncier, différé 13 ans, amortissement sur 8 ans

Bonjour,

Dans le fichier Excel ci-joint, j'ai "déroulé" les tableaux d'amortissement de vos trois prêts :
+ Complémentaire
+ Taux Zéro
+ Prêt Pass Foncier
et les ai fusionnés en un seul tableau d'amortissement pour avoir une vue d'ensemble.

Je ne retombe pas sur les mensualités que vous m'avez indiquées car les assurances ne doivent pas être au même taux de prime pour les trois prêts.
Vous pourrez rectifier vous même en saisissant les bons taux de prime prêt par prêt.

Vou m'aviez demandé s'il était possible de mieux optimiser votre plan de financement.

Je pense en effet que cela doit-être possible :

+ En faisant un lissage parfait des échéances. En effet au bout de 156 mois, selon ce que vous avez indiqué, vos échéances vont être réduites de 138€ pendant 24 mois ce qui ne semble pas judicieux.

+ En prévoyant un montage "gigogne" c'est à dire "emboîter" un prêt plus court, donc à un taux moins élevé, dans votre prêt complémentaire.

Outre untaux d'intérêt moins élevé du fait durée plus courte, vous paieriez aussi des primes d'assurances moins logtemps sur ledit prêt.

L'enemble "Echéance constante + taux moins élevé sur une partie du financement + moins de primes d'assurances" contribuerait aussi à réduire le durée de ce prêt complémentaire prévu initialement sur 156 mois.

+ Enfin, il serait aussi possible de réduire la durée d'amortissment du "Prêt Pass Foncier" mais je ne sais dire si sa reglementation le permet (ce n'est pas possible pour le prêt à taux zéro).

Avec tous ces aménagements cumulés, le gain sur le coût total du crédit serait significatif.

Cordialement

 

[teamjade]

Merci beaucoup Aristide pour ce tableau,

Je vais regarder ça de près, mais concernant les banques j'ai déjà eu beaucoup de mal à obtenir un montage un peu "hors norme" de leur logiciel, alors pour l'optimiser encore il va falloir batailler, à moins que j'amène tout sur un plateau.
Mais ça dépasse les limites de mes compétences (et celle de tous les conseillers bancaires rencontrés).

Merci encore pour votre aide.
Cordialement
REG de NANTES

 

[Aristide]

Bonjour,

Si vous avez l'occasion de joindre un Etablissement qui maîtrise le Prêt Pass Foncier, il serait intéressant de se faire préciser s'il est impossible (comme dans le prêt à taux zéro) de réduire la durée de la phase d'amortissement qui est de 10 ans au maximum.

Inversement, en fonction de l'échéance cible fixée par l'emprunteur, avec l'objectif d'une optimisation, il faudrait savoir si cette durée peut-être réduite ce qui par les intérêts payés et primes d'assurances payées en moins, réduirait nécessairement le coût du crédit.

Cordialement,

 

[pasChance2]

@Aristide
Je sais pas si ce que tu voulais dire, mais notre durée d'amortissement du prêt pass-foncier est pour nous de 5ans.
Le différé est lui de 20ans, c.a.d. égale à la durée du prêt le plus long hors pass-foncier ( le PTZ lui est sur 6 ans sans différé ).

Le offre de pret devrait être émis pas notre CIL d'ici peut, et ils n'y voient là aucun problème.
( c'est à voir avec le CIL et pas la banque d'ailleurs )

 

[Aristide]

Bonjour,

Cela voudrait donc dire que la reglementation du Prêt Pass Foncier permet une durée d'amortissement inférieure au 10 ans qui, eux, sont dans tous les cas un maximum.

Merci

Cordialement,