Recapitulatif Pass-foncier

[say-ide]

Bonjour à tous,

Je vous lis depuis un moment et je souhaite à mon tour laisser ma trace.
J'ai signé un ccmi en Pass-foncier,et maintenant je fais le tour des banques pour un financement, mais les 3 banques vu pour l'instant, n'avait pas les memes simulations.
J'en vois deux de plus cet AM, et je veux y aller avec plus d'infos.
Mes questions concerne le pret bancaire et le pret du Pass-foncier

1)PRET:
PAS obligatoire ou PC

2)GARANTIE:
Si PAS >>ppd ou Hypotheque
Caution mutuelle possible?

3)ASSURANCES:
Délégation possible pour l'assurance du pret Pass-foncier ?

4)AMORTISSEMENT du Pass-foncier (4.5%):
A partir de quand doit on l'amortir? Mon cas, pret bancaire de 10 ans et PTZ de 16 ans sans differé. Il m'est plus avantageux d'epargner pendant 6 ans après mon pret bancaire afin de rembouser par anticipation le pret Pass-foncier et éviter ainsi les 4,5 %.
Est ce possible?


Cordialement

 

[Aristide]

1)PRET:
PAS obligatoire ou PC

2)GARANTIE:
Si PAS >>ppd ou Hypotheque
Caution mutuelle possible?

Bonjour,
Non, si PAS + PTZ supérieur à15.000€ caution impossible
=> Garantie réelle immobilière de 1er rang (hypothèque ou Privilège prêteur de deniers) obligatoire.
Cordialement,

 

[teamjade]

Bonjour,

concernant le PASS FONCIER, chaque collecteur à ses propres règles, néanmoins il y des paramètres communs à tous, à savoir :

taux 4.5 % HA pendant l'amortissement
hypothèque obligatoire

Concernant le CIL44, pas de délégation d'assurance possible sur le PASS FONCIER, par contre pour le PAS bancaire et PTZ à négocier avec votre banque.

Concernant la durée de l'amortissement elle est de 10 ans maxi après le différé, mais elle peut être de moins.
Dans mon cas, prêt bancaire sur 13 ans, ensuite PASS FONCIER sur 8 ans, après différé de 13 ans,

Attention également pour les banques que vous allez voir.
Leur logiciel est un peu rigide mais il faut insister pour avoir le montage que vous souhaitez en forçant quelques paramètres et si le conseiller est de bonne volonté vous pouvez y arriver.

Dans mon cas, j'ai réussi à avoir le montage suivant :
PRET BANCAIRE sur 13 ans (pour l'instant à 3.69 % HA, mais j'attends la réponse d'une autre qui me ferait 3.35)
Ensuite PASS FONCIER sur 8 ans avec différé de 13 ans.
PTZ sur 6 ans après un différé partiel de 50 % de 15 ans,

Il faut savoir également que la durée d'amortissement du PTZ est non négociable, par contre vous pouvez avancer ou reculer le différé d'amortissement.

Exemple : dans mon cas, le PTZ doit se faire normalement ainsi :
remboursement 50 % pendant 15 ans et 50 % pendant 6 ans.(total 21 ans)
Mais je pouvais faire : 50 % pendant 13 ans et 50 % pendant 6 ans (durée total 19 ans).

J'ai choisi 15+6 pour que mon dossier passe sans problème la commission du CIL qui est très pointilleuse sur le taux d'endettement (contrairement à ma banque qui ne l'est pas du tout).

Ensuite une fois obtenu l'accord et les prêts j'envisage d'augmenter les mensualités avec le prêt modulable, et rembourser le PASS FONCIER en 1 seule fois après la période de différé.

Cordialement.
REG de NANTES.

 

[Aristide]

Dans mon cas, prêt bancaire sur 13 ans, ensuite PASS FONCIER sur 8 ans, après différé de 13 ans,

Dans mon cas, j'ai réussi à avoir le montage suivant :
PRET BANCAIRE sur 13 ans (pour l'instant à 3.69 % HA, mais j'attends la réponse d'une autre qui me ferait 3.35)
Ensuite PASS FONCIER sur 8 ans avec différé de 13 ans.
PTZ sur 6 ans après un différé partiel de 50 % de 15 ans,

Exemple : dans mon cas, le PTZ doit se faire normalement ainsi :
remboursement 50 % pendant 15 ans et 50 % pendant 6 ans.(total 21 ans)
Mais je pouvais faire : 50 % pendant 13 ans et 50 % pendant 6 ans (durée total 19 ans).

Bonjour,

Afin de bien voir comment s"enchevètrent" les échéances des différents prêts dans le temps, vous serait-il possible de nous présenter via un tableur (Excel par exemple) l'évolution des échéances de chaque crédit avec un total soit :

=> Colonne 1 = durée en mois
=> Remboursement PTZ en colonne 2
+ Période N° 1 = différé
+ Période N° 2 = Amortissement

=> Remboursement Prêt Pass Foncier en colonne 3
+ Période N° 1 = différé
+ Période N° 2 = Amortissement

=> Remboursement complémentaire en colonne 4
+ Amortissement

=> Total des échéances ci-dessus en colonne 5

Merci.
Cordialement,

 

[teamjade]

Bonjour Aristide,

Et bien disons que...... les tableurs c'est pas trop mon truc, en fait je ne sais pas trop faire les tableaux

Mon montage peut paraître un peu bizarre, car je me retrouve à avoir 2 ans au milieu (entre 13 et 15) avec seulement l'amortissement du PASS FONCIER, ensuite à partir de 15 ans j'ai le PASS FONCIER + PTZ (50%) pendant 6 ans.

Mais c'est juste pour faire joli, car je n'ai pas l'intention d'aller au bout comme expliqué plus haut.

Donc je vous résume :
pendant 13 ans je n'ai que le prêt bancaire + 50 % du PTZ, ensuite
pendant 2 ans je ne rembourse que le PASS FONCIER (en théorie), ensuite
pendant 6 ans je rembourse le PASS FONCIER et le reste du PTZ (50%)

J'aurais pu pour simplifier, démarrer le PTZ à partir de 13 ans (en même temps que le PASS FONCIER) mais comme ne j'ai qu'un différé partiel je préfère l'amortir du 2 ans de plus pour diminuer le taux d'endettement en début de prêt.

Bon, ce n'est sans doute pas très clair, mais c'est une des meilleures solutions que nous ayons trouvé (il y en a peut-être d'autre mais compte tenu de mes paramètres de coût d'assurances (convention aeras) je voulais réduire la durée le plus possible, sans avoir une fin de non recevoir par le CIL par rapport à l'endettement.

Cordialement,
REG

 

[Aristide]

Et bien disons que...... les tableurs c'est pas trop mon truc, en fait je ne sais pas trop faire les tableaux

En fait il n'y a pas réellement de tableau à faire; il suffit juste de saisir les échéances payées mois par mois dans les colonnes

Donc je vous résume :
pendant 13 ans je n'ai que le prêt bancaire + 50 % du PTZ, ensuite
pendant 2 ans je ne rembourse que le PASS FONCIER (en théorie), ensuite
pendant 6 ans je rembourse le PASS FONCIER et le reste du PTZ (50%)

Si vous me fournissiez les chiffres (montants des échéances réellement payées) je pourrais bâtir cet échéancier
Cdt

 

[say-ide]

4)AMORTISSEMENT du Pass-foncier (4.5%):
A partir de quand doit on l'amortir? Mon cas, pret bancaire de 10 ans et PTZ de 16 ans sans differé. Il m'est plus avantageux d'epargner pendant 6 ans après mon pret bancaire afin de rembouser par anticipation le pret Pass-foncier et éviter ainsi les 4,5 %.
Est ce possible?

Cordialement

Merci pour vos reponses.
Je reviens Aristide avec ma réponse, cependant je n'arrive pas à la déchiffrer, si tu pouvais m'aider ou quelqu'un d'autre car j'ai du mal, avec les citations juridiques.
C'est tiré de l'instruction du 29/12/2009 8 A-3-09 du pass-foncier en page 5.

Il est dit : Le prêt comporte une période de différé d'amortissement, dite de portage, d'une durée égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l opération, à l'exclusion de l'avance remboursable sans intérêt mentionné aux articles R. 318-1 et suivants du CCH (prêt à taux 0 %) dans la limite de 25 ans.

 

[Aristide]

Il est dit : Le prêt comporte une période de différé d'amortissement, dite de portage, d'une durée égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l opération, à l'exclusion de l'avance remboursable sans intérêt mentionné aux articles R. 318-1 et suivants du CCH (prêt à taux 0 %) dans la limite de 25 ans.

Normalement le Prêt Pass Foncier permet deux périodes :
=> L'une avec un différé d'amortissement pendant laquelle vous ne payez que des intérêts au taux de 1,50%. Cette période est de 25 ans au maximum
=> Une seconde période de 10 ans pendant laquelle vous reenboursez le capital emprunté = vous l'amortissez.

Mais la première période de différé est limitée à la durée du prêt le plus long de votre plan de financement en excluant le prêt à taux zéro.

Mon cas, pret bancaire de 10 ans et PTZ de 16 ans sans differé.

Si vos prêts sont bien comme vous l'avez écrit ci-dessus vous avez donc
=> Un PTZ de 16 ans
=> Un prêt bancaire sur 10 ans
En excluant le PTZ, le prêt le plus long serait donc le prêt bancaire de 10 ans.
Dès lors la durée de la période de différé de votre prêt Pass Foncier serait donc limitée à 10 ans et n'irai donc pas au 25 ans théoriquement possibles.

NB) - Je trouve qu'un prêt bancaire sur 10 ans est une durée bien courte ???

Cordialement,

 

[say-ide]

Mais la première période de différé est limitée à la durée du prêt le plus long de votre plan de financement en excluant le prêt à taux zéro.

En excluant le PTZ, le prêt le plus long serait donc le prêt bancaire de 10 ans.
Dès lors la durée de la période de différé de votre prêt Pass Foncier serait donc limitée à 10 ans et n'irai donc pas au 25 ans théoriquement possibles.

NB) - Je trouve qu'un prêt bancaire sur 10 ans est une durée bien courte ???

Cordialement,

Merci pour ta confirmation, c'est ce que je ne souhaitais pas . La durée du différée sur 10 ans donc.

Pour les 10 ans du pret je te montre mon plan de financement, si tu peux me conseiller, je suis preneur.

Montant du projet 220000e
Voila mes offres de ce vendredi
J'ai vu le CM et puis le CIC.

CM:
apport 60000e
ptz 65150e sur 16 ans
pret (pass-foncier) infine de 1.25% sur 40000e sur 16ans

emprunt: 55000e à 3.5% sur 10 ans
Frais de dossier: 150e
Assurances: OK pour délégation
Caution ou hypothèque à mon choix, on verra...
Amortissement direct ok.
Penalités de remboursement anticipées gratuites et 3%si rachat par une autre banque.

C'est mieux que l' offre initial à 3.9 % au CM des professions de santé et mieux que les 4.15 de la CE.


Ensuite rdv au
CIC:

Apport 60000e
ptz 65150e sur 16 ans
pret (pass-foncier) infine de 1.25% sur 40000e sur 16ans
Bref idem qu'au dessus

emprunt: 55000e à 3.32% sur 10 ans
Frais de dossier: 400e (ils sauteront au prochain RDV, enfin si mon profil d'épargnant les interessent
Assurances: OK pour délégation , en faite je leur disais de faire la simulation, sans assurances, car jamais son offre ne pourrait me convenir car j'ai une assurance imbattable, , d'un ton ferme et sans appel.
Caution à voir avec le crédit logement
Amortissement direct ok par paliers, sinon je ferai plusieurs prêts que je débloquerai au fur et a mesure de mes besoins.
Pénalités de remboursement anticipées à 1% et 3% si rachat par une autre banque

Maintenant je dois refaire le tour des autres banques, avec ma meilleure proposition celle du CIC (que je n'ai pas encore négocier )


J'ai RDV lundi avec un courtier, et je me demande si ca vaut la peine.
Pensez vous qu'il puisse me proposer quelque chose de bcp plus interessant? Peut être dans le montage financier etc..

Autre chose aristide est-il possible de faire deux prets bancaire pour atteindre les 55000e:
-l'un de 15000e sur 16 ans (la durée du ptz).
-Et l'autre de 40000e sur 8 ans par exemple, ca résoudrait mon problème non?
Celui de l'amortissement à 4.5%.

Cordialement

 

[Aristide]

pret (pass-foncier) infine de 1.25% sur 40000e sur 16ans

Je comprends pas bien.
Un fine veut dire que l'on rembourse en une seule échéance en fin de prêt.

Votre durée de différé serait donc de 10 ans; quelle est la durée d'amortissement du Prêt Pass Foncier ?

est-il possible de faire deux prets bancaire pour atteindre les 55000e:
-l'un de 15000e sur 16 ans (la durée du ptz).
-Et l'autre de 40000e sur 8 ans par exemple, ca résoudrait mon problème non?

C'est peut-être possible; c'est le principe des prêts gigognes.
Mais il faut simuler pour le vérifier et faire aussi attention à ce que ce montage n'entraine pas un amortisssement négatif qui vous ferait payer "des intérêts sur les intérêts" et augmenterait donc le coût du crédit.

Cordialement.