Réaménagement prêt Facilimmo

[marjo]

Bonjour

J'aimerais avoir vos avis éclairés.
Le 22 octobre dernier, j'ai reçu un appel de ma conseillère du Crédit Agricole qui souhaitait s'entretenir avec moi sur la possibilité de réaménager mon prêt actuel (prêt FACILIMMO contracté en 2011) Je suis extrêmement surprise de cet appel car je suis au chômage et que j'envisage de vendre ma maison prochainement, je précise que ma conseillère est au courant de ce projet de revente. J'ai un rendez-vous téléphonique avec ma conseillère demain matin, de retour de congé ce jour, elle m'a envoyé un mail dont voici son contenu :
"Voici la proposition de réaménagement sur la durée restant de 130 mois au taux fixe de 1.65% (taux révisable actuel à 2%) et pour un capital restant dû de 57668€ (à ce jour) = nouvelle mensualité hors assurance de 484.73€
Les Frais de dossier seront de 600€ non finançables dans le réaménagement"

Que pensez-vous de cette proposition ? j'ai toujours tendance à me méfier des propositions de la banque qui arrivent par...surprise sans sollicitation de ma part.
J'espère recevoir vos avis à cette proposition.

 

[N3 E1]

Bonjour,

Vous bénéficiez actuellement d'un taux variable ?
Connaissez vous les détails, Taux plancher, taux plafond et indice de référence ?

Je ne connais pas les motivations de votre conseillère, mais il faut peut être chercher du coté de votre taux variable. Quel est le taux appliqué en ce moment ?

Les conditions proposées sont pas top génial, vous pouvez largement trouver mieux en faisant jouer la concurrence.

Mais car il y a des mais,
- Mais, à la concurrence il y aura des frais de garantie,
- Mais, à la concurrence il faudra changer de banque,
- Mais, et surtout difficile d'obtenir une proposition avec votre situation professionnelle.

Si la proposition est correct il faut la regarder plus en détail.

Cordialement

N3 E1

 

[Aristide]

Bonjour,

j'envisage de vendre ma maison prochainement,
"Voici la proposition de réaménagement sur la durée restant de 130 mois au taux fixe de 1.65% (taux révisable actuel à 2%) et

Actuellement vous avez donc un prêt à taux révisable.
Pour ces prêts, généralement, il n'y a pas d'indemnité de remboursement anticipé (IRA); il faut cependant le vérifier en relisant votre offre/contrat de prêt.

Mais si vous acceptez la renégociation à taux fixe qui vous est proposée, ladite indemnité de remboursement anticipé sera très certainement prévue dans votre avenant de renégociation et vous devrez la payer au moment de la vente de votre maison et du remboursement de votre crédit qui devra suivre.

Cette IRA sera de un semestre d'intérêts au taux de 1,65% sur le capital restant dû au moment de la vente.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Mezigue]

Bien vu Aristide,

J'ai complétement zappé les Indemnités de remboursement anticipé.

Je m'incline.

N3 E1

 

[marjo]

Bonjour,

Vous bénéficiez actuellement d'un taux variable ?
Connaissez vous les détails, Taux plancher, taux plafond et indice de référence ?

Je ne connais pas les motivations de votre conseillère, mais il faut peut être chercher du coté de votre taux variable. Quel est le taux appliqué en ce moment ?

Les conditions proposées sont pas top génial, vous pouvez largement trouver mieux en faisant jouer la concurrence.

Mais car il y a des mais,
- Mais, à la concurrence il y aura des frais de garantie,
- Mais, à la concurrence il faudra changer de banque,
- Mais, et surtout difficile d'obtenir une proposition avec votre situation professionnelle.

Si la proposition est correct il faut la regarder plus en détail.

Cordialement

N3 E1

Bonsoir, merci pour votre réponse.
Oui mon prêt est à taux révisable, d'une durée de 300 mois, taux d'intérêt annuel initial révisable de 3.82 %, index de base : moyenne mensuelle de l'EURIBOR 3 mois du mois d'avril 2011, valeur de l'index de base : 1.3220 %, taux d'intérêt plafond : taux d'intérêt annuel initial augmenté de 1 point soit 4.82 %
Oui cette proposition n'est vraiment pas géniale et je ne comprends pas pourquoi cette proposition n'a pas été faite lors de mon dernier changement de taux qui a eu lieu début juillet 2021 (il est passé de 2.15 % à 2 %)
Ma situation précaire ne me permet pas d'aller voir la concurrence.
Cordialement

 

[marjo]

Bonjour,

Actuellement vous avez donc un prêt à taux révisable.
Pour ces prêts, généralement, il n'y a pas d'indemnité de remboursement anticipé (IRA); il faut cependant le vérifier en relisant votre offre/contrat de prêt.

Mais si vous acceptez la renégociation à taux fixe qui vous est proposée, ladite indemnité de remboursement anticipé sera très certainement prévue dans votre avenant de renégociation et vous devrez la payer au moment de la vente de votre maison et du remboursement de votre crédit qui devra suivre.

Cette IRA sera de un semestre d'intérêts au taux de 1,65% sur le capital restant dû au moment de la vente.

A toutes fins utiles.

Cdt

Bonsoir,
Merci pour votre réponse, j'ai malheureusement une indemnité pour remboursement anticipé prévue au contrat :"indemnité de gestion égale à deux mois d'intérêts calculés au taux d'intérêt sur le capital remboursé par anticipation. Les intérêts normaux courront jusqu'au jour du remboursement anticipé effectif"
J'aurai aussi des frais de main levée d'hypothèque...
Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

j'ai malheureusement une indemnité pour remboursement anticipé prévue au contrat :"indemnité de gestion égale à deux mois d'intérêts calculés au taux d'intérêt sur le capital remboursé par anticipation.

Cela ne me surprend pas outre mesure; d'où ma suggestion de relire votre offre/contrat de prêt pour vérification.

Explications:

Normalement, qui dit "Indemnité" suppose un préjudice à réparer.
Or étant, hélas, comme trop souvent incomplète, mal rédigée cette réglementation a été diversement interprétée voire détournée.

En cas de remboursement anticipé (IRA) la banque peut subir un préjudice si, au moment de l'opération, le taux de marché auquel elle va pouvoir réemployer les fonds est inférieur au taux du prêt concerné.

Ce peut être le cas dans les prêts à taux fixe.
Par exemple elle a consenti un crédit au taux fixe de 2% et, au moment du remboursement anticipé, le taux sur la durée résiduelle n'est plus qu'à 1%; dès lors, dans cette hypothèse, elle subit un préjudice de 1% du à la baisse du taux de réemploi qui justifie l'indemnité de remboursement anticipé.

A noter encore que, le plus souvent, la banque doit elle même emprunter pour pouvoir consentir des crédits et si elle juge que ce réemploi à un taux inférieur est financièrement trop pénalisant elle peut décider, elle aussi, de rembourser son propre emprunt. Mais il peut se faire que, dans ce cas, elle doive - elle aussi - payer une telle indemnité.

En revanche, quand il s'agit de prêt à taux variable/révisable il n'y a théoriquement pas de préjudice financier puisque le taux du prêt est régulièrement indexé sur celui de la ressource de financement.

Or, suivant les banques l'on peut voir diverses pratiques.

Certains réseaux scindent cette "IRA" en deux parties et ce qu'il s'agisse de taux fixe ou de taux révisable/variable :
+ Une partie dite "indemnité financière" seulement due si une baisse du taux de réemploi est subie.
+ Une seconde partie dite "indemnité de gestion" due dans tous les cas pour couvrir les frais de gestion.
=> C'est ce qui est prévu dans l'offre/contrat de prêt de votre banque; donc avec 4 mois d'indemnité financière et 2 mois d'indemnité de gestion.

D'autres prennent 6 mois d'intérêts autant pour les prêts à taux fixe que pour les prêts à taux révisable/variable (très rare).
D'autres prennent 6 mois d'intérêts pour les prêts à taux fixe mais rien pour les prêts à taux révisables/variables

Les intérêts normaux courront jusqu'au jour du remboursement anticipé effectif"

Absolument normal.

J'aurai aussi des frais de main levée d'hypothèque...

Oui.

Mais concernant l'indemnité de remboursement anticipé ci-dessus évoquée vous avez peut-être, cependant, le moyen d'en être exonéré :

Article L313-48 code consommation

Version en vigueur depuis le 01 juillet 2016

Modifié par Ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 - art. 3

Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par :
+ Par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint,
ou
+ Par le décès
ou
+ Par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

=> Pour cela il faut :
+ Que votre offre de prêt soit postérieure au 29 juin 1999 (ce que l'on peut supposer)
+ Que la cessation de votre activité soit forcée et motive directement ledit remboursement.
Si votre vente et le remboursement qui en résulte sont peu éloignés de votre mise en chômage ce sera défendable.
Dans le cas contraire pas certain que votre banque l'accepte.

Cdt

 

[marjo]

Bonjour,

Cela ne me surprend pas outre mesure; d'où ma suggestion de relire votre offre/contrat de prêt pour vérification.

Explications:

Normalement, qui dit "Indemnité" suppose un préjudice à réparer.
Or étant, hélas, comme trop souvent incomplète, mal rédigée cette réglementation a été diversement interprétée voire détournée.

En cas de remboursement anticipé (IRA) la banque peut subir un préjudice si, au moment de l'opération, le taux de marché auquel elle va pouvoir réemployer les fonds est inférieur au taux du prêt concerné.

Ce peut être le cas dans les prêts à taux fixe.
Par exemple elle a consenti un crédit au taux fixe de 2% et, au moment du remboursement anticipé, le taux sur la durée résiduelle n'est plus qu'à 1%; dès lors, dans cette hypothèse, elle subit un préjudice de 1% du à la baisse du taux de réemploi qui justifie l'indemnité de remboursement anticipé.

A noter encore que, le plus souvent, la banque doit elle même emprunter pour pouvoir consentir des crédits et si elle juge que ce réemploi à un taux inférieur est financièrement trop pénalisant elle peut décider, elle aussi, de rembourser son propre emprunt. Mais il peut se faire que, dans ce cas, elle doive - elle aussi - payer une telle indemnité.

En revanche, quand il s'agit de prêt à taux variable/révisable il n'y a théoriquement pas de préjudice financier puisque le taux du prêt est régulièrement indexé sur celui de la ressource de financement.

Or, suivant les banques l'on peut voir diverses pratiques.

Certains réseaux scindent cette "IRA" en deux parties et ce qu'il s'agisse de taux fixe ou de taux révisable/variable :
+ Une partie dite "indemnité financière" seulement due si une baisse du taux de réemploi est subie.
+ Une seconde partie dite "indemnité de gestion" due dans tous les cas pour couvrir les frais de gestion.
=> C'est ce qui est prévu dans l'offre/contrat de prêt de votre banque; donc avec 4 mois d'indemnité financière et 2 mois d'indemnité de gestion.

D'autres prennent 6 mois d'intérêts autant pour les prêts à taux fixe que pour les prêts à taux révisable/variable (très rare).
D'autres prennent 6 mois d'intérêts pour les prêts à taux fixe mais rien pour les prêts à taux révisables/variables


Absolument normal.

Oui.

Mais concernant l'indemnité de remboursement anticipé ci-dessus évoquée vous avez peut-être, cependant, le moyen d'en être exonéré :

=> Pour cela il faut :
+ Que votre offre de prêt soit postérieure au 29 juin 1999 (ce que l'on peut supposer)
+ Que la cessation de votre activité soit forcée et motive directement ledit remboursement.
Si votre vente et le remboursement qui en résulte sont peu éloignés de votre mise en chômage ce sera défendable.
Dans le cas contraire pas certain que votre banque l'accepte.

Cdt

Bonjour,

Merci beaucoup pour toutes ces informations.
Cordialement