Rapport du collectif ACTION sur le "système" Foncier

[sven]

A l'adresse suivante, sur le site du collectif ACTION, vous trouverez une étude à télécharger et proposant la seule méthode de calcul du TEG qui semble conforme au droit pour des prêts révisables avec une première période à taux d'appel:

http://www.pfsb.eu/index.php?post/2...avec-un-pret-a-taux-d-appel-du-Credit-Foncier

 

[maximegoliath]

A l'adresse suivante, sur le site du collectif ACTION, vous trouverez une étude à télécharger et proposant la seule méthode de calcul du TEG qui semble conforme au droit pour des prêts révisables avec une première période à taux d'appel:

http://www.pfsb.eu/index.php?post/2...avec-un-pret-a-taux-d-appel-du-Credit-Foncier

BONJOUR SVEN

L'étude que tu a mis en ligne est excellente pour tout le monde.
A ce sujet je t'avait soulevé un détail qui a sont importance et qui est flagrant avec l'étude d'avocatlex qui peut même me dire si je fait erreur ou si j'ai raison de soulever cette anomalie ?
Tout le monde sait que le crédit foncier a utilisé la pratique du taux d'appel qui je croit est maintenant interdite .
Si on prend pour exemple l'étude jointe, ont en il est certain le taux qui détermine le TEG est le "Taux d’intérêt nominal révisable 3,10%
Indice de révision : Taux Interbancaire Européen à un an. En date du 06/01/2006."
Or au vue de l'historique du 02-01-2006 EURIBOR 12 MOIS
http://fr.euribor-rates.eu/euribor-taux-12-mois.asp
Ce taux est a 2,855%
[I]"Qu’enfin les modalités de révision du taux sont fixées comme suit :
Le taux de 3,10% est « révisable à compter du 12ème mois suivant le point de
départ de l’amortissement sur la base du taux interbancaire Européen à un an,
constaté le 1er jour ouvré du mois de la révision majoré d’une partie fixe de révision de 1,30% et, ensuite, tous les 12 mois après la première révision »,
étant précisé que :
« Le taux de base sera le taux offert pour les prêts interbancaires en Euros
(TIBEUR, par abréviation) dénommé en langue anglaise "Euro Bank
Offered Rate" (ou EURIBOR) arrondi au dixième de point supérieur.. »
De ces données paraissent a priori découler que si le taux applicable après un an est
différent de celui initial, seule la durée du contrat en sera affectée :"[/I]

Ont a donc un taux pour la premiere année qui sert a calculer le TEG et un échéancier pour la durée du prêt sans prendre en compte la majoration de la partie fixe de la banque majoré d’une partie fixe de révision de 1,30% ce qui porte d'emblée le nouveau taux à (2,855% + 1,30%)= 4,155% sans que l'EURIBOR n'évolue à la hausse, alors qu'il n'y a qu'une différence de 0,445% entre ce taux et « Le taux maximum servant au calcul des échéances est de 4,60% » et que
« Ce taux est distinct du taux d’intérêt ».
Il est clair que la banque n'a pas lors de l'édition de l'offre n'a pas intégré sa marge fixe (1,30%) alors qu'elle sera appliqué des la première révision car faisant partie des conditions appliquées conformément aux conditions de chaque révisions .
Cela est grave puisque le TEG est faussé dans l'offre .
La concurrence est tout aussi trompée envers les autres banques (concurrence déloyale) .
Et à aucun moment il est indiqué que pour la première année il s agissait d'une promotion sur la partie fixe de (0,245%) au lieu des (1,30%) applicable .

BRUXELLES pourrai y regarder d'un peut plus près pour abus de position dominante .
A+

 

[eurisko]

BONJOUR SVEN
BRUXELLES pourrai y regarder d'un peut plus près pour abus de position dominante .
A+

Le Crédit Foncier est-il le seul établissement à établir le tableau d'amortissement sur le taux d'appel?
Est-il le seul à ne pas indiquer la valeur de l'indice de référence au jour de l'offre afin de ne pas soulever d'étonnements?
Est-ce alors une concurrence déloyale (adjectif apparemment ne faisant pas partie du vocabulaire des établissements financiers)?
Je ne peux pour ma part répondre à ces questions.
Le TEG aurait été exact si l'indice était descendu à 1,8% (1,8+1,3=3,1). La situation actuelle prouve que c'était possible (1.456% au 06/07/09).
L'établissement financier, invoquera, en cas de procès, l'impossibilité de connaître la valeur de l'indice au moment de la révision et se fera un plaisir de faire vérifier que les mensualités ont baissé. Tout le reste ne sera qu'une interprétation de la rédaction de l'article L 313-1 ou des arrêts de cassation existant. Il s'agit plus de sémantique que de justice (du moins selon l'acception courante).

 

[Aristide]

Bonjour,
J'ai lu le rapport "Rapport du collectif ACTION sur le "système" Foncier" et le trouve OK globalement.

Une chose à signaler cependant: dans les conclusions, l'absence de prise en compte des primes d'assurance incendie dans le calcul du TEG n'a pas été repris.
Ceci est peut-être dommage ?

"CONCLUSION

L’offre de crédit présentée est d’application impossible pour la durée prévisionnelle qu’elle prévoit en raison de ce que deux taux successifs sont mis en oeuvre dont seul le premier est précisé alors que seul le second subira les variations d’un index dont la valeur de base est absente du contrat.

Cette situation entraîne :
L’inexactitude du tableau d’amortissement annexé à l’offre de prêt qui n’a pris en
considération que le taux d’appel de 3,10%, fixe pendant une durée d’un an, pour
rembourser la dette sur la durée prévisionnelle de 20 ans qu’il fixait par ailleurs.

L’inexactitude d’affichage du TEG qui a omis de prendre en considération le taux
indexé de 4,10% qui serait inéluctablement appliqué à l’expiration de cette durée
initiale hors variation de l’index de référence (EURIBOR).
NB) - Manque coût des primes assurances incendie non prise en compte dans le calcul du TEG ???

Le franchissement du seuil de l’usure, fixé à 5,36% pour les prêts à taux variables
consentis à partir du 01/01/2006 alors que l’offre de prêt, en date du 06/01/2006 fait
ressortir un chiffrage du TEG légèrement supérieur à ce niveau.

Même si l’on devait retenir les principes d’amortissement de la dette mis en oeuvre par le prêteur, des incohérences irréductibles subsistent entre les données contractuelles et leurs traductions chiffrées.

La clause d’indexation du taux applicable après une première période n’a pu rencontrer l’accord des souscripteurs de tels crédits à défaut d’information sur ses implications.

Les deux premiers points ci-dessus évoqués présentent une connotation systémique

 

[sven]

à maximegoliath,
La révision doit prendre en compte la valeur de l'indice au premier jour (coté) du mois, par contre le calcul du TEG se réalise à la date de l'offre. Ici le 6 janvier.

à eurisko,
Le TEG était erroné dans tous les cas, et en appliquant le droit. La méthode du CF ne peut pas être conforme au droit! Bien entendu c'est une démonstration qui ne convaincra pas le juge à coup sûr. Ce sont les premiers à tenter la jurisprudence qui feront avancer le débat en justice.

Rapidement on peut remarquer que le TEG est basé sur un taux fixe pour toute la durée prévisionnelle du prêt. Or, à la date de l'offre:
- Le prêt n'est pas un fixe mais un variable avec une période fixe.
- Le taux fixe est un taux d'appel (déconnecté du contexte financier), c'est un geste commercial offert au client pour la période en fixe.
- La durée prévisionnelle ne prend en compte que ce taux fixe.
- La pratique habituelle pour un taux variable (reconnue par les textes) et de considérer la valeur de l'indice à la date de l'offre.

Conséquences: Le TEG basé sur le seul taux d'appel est un TEG d'appel qui ne représente pas la réalité du prêt et qui ne permet pas au client de comparer les offres. Il n'est donc pas conforme au droit. Pour être conforme il aurait dû considérer la réalité du prêt, c'est à dire une période en fixe suivie d'une période en variable avec une durée correspondant à ces données.
D'où le calcul d'avocatlex.

à aristide,
Je laisserai l'auteur répondre sur les frais d'assurance.
Sinon, cette étude sur le TEG n'est pas le "rapport du collectif ACTION", document plus ancien mais instructif que je vous invite à consulter à la même adresse. Le rapport avait été envoyé en début d'année aux parlementaires notamment, dont certains ayant montré un vif intérêt. Le problème sur le calcul du TEG était mentionné.

 

[Elaphus]

La méthode du CF ne peut pas être conforme au droit! Bien entendu c'est une démonstration qui ne convaincra pas le juge à coup sûr.

Si elle n'est pas conforme au droit, cela doit convaincre un juge...
Si elle ne 'peut' pas, cela introduit comme un doute.

 

[sven]

Oui, c'est un peu la difficulté (à quelques nuances près). La démonstration que la méthode du CF n'est pas (ou ne peut pas être) conforme au droit est simple et compréhensible, à l'inverse la démonstration que la méthode décrite dans l'étude est la seule possible pour calculer un TEG, qui rappelons le est unique, peut amener des questionnement et des doutes.

Mais c'est à vous, lecteurs, de le dire...

D'autre part j'ai bien compris qu'il ne suffisait pas d'avoir raison pour gagner en justice .

 

[sven]

Pour revenir sur la concurrence déloyale (ou un autre adjectif strictement adapté), il y a bien un problème de concurrence entre une poignée d'organismes spécialisés d'une part, et tous les autres organismes en face.

Le rapport du collectif l'a prouvé en analysant la pratique du taux d'appel au CF sur quelques années.

Pour reprendre l'argument, il faut commencer par faire remarquer qu'un taux d'appel aurait dû être un geste commercial en début de prêt, une espèce de cadeau d'accueil permettant par exemple un coût total plus faible que la concurrence.

Or certaines banques spécialisées dans les taux variables, qui n'exigent pas la domiciliation bancaire, n'avaient pas d'autre choix que de vendre du variable avec une bonne marge pour continuer à exister (ou pour faire de forts bénéfices pour l'exemple des faux-capés extrêmement rémunérateurs car dépourvus de sécurités réelles).

Pas de chance l'écart entre les taux au long terme et les taux au court terme a commencé à baisser, et la courbe des taux s'est finalement inversée.

Comme par hasard, les taux d'appel sont ressortis des cartons à ce moment où ces banques devaient absolument paraître concurrentielles, à défaut de l'être, pour vendre du variable. C'est d'ailleurs la même logique qui a fait introduire le taux max, en l'assimilant à un cap, alors qu'il n'existe en fait ni cap sur le taux, ni cap sur la mensualité.

C'est facile à prouver avec une base de donnée de plusieurs centaines de prêts faux-capés, et c'est ce que nous avons fait:
La courbe de l'écart entre le taux d'appel et le taux qui aurait été affiché sans taux d'appel, montre que la banque a dû abaisser les taux d'appels (en relatif) au fur et à mesure que les taux variables s'enfonçaient dans les lymbes.

Comme le TEG, et pas que lui, n'a été calculé que sur le seul taux d'appel, il y a bien volonté d'inciter à contracter un prêt variable en faisant croire qu'il était plus intéressant qu'un prêt en fixe.

C'est exactement ce qui s'est passé pour des milliers, pour ne pas dire des centaines de milliers, de prêts qui n'auraient pas dû être signés chez ces organismes voyous si les conseillers avaient accompli leur devoir professionnel et si les contrats avaient respecté les lois.

Si j'étais concurrent direct de ces organismes je m'empresserais d'effectuer les démarches adpatées, auprès de l'europe a priori.

 

[Elaphus]

1) Les banques en se mangent pas entre elles, c'est un monde feutré, il me semble, elles préfèrent manger les clients.

2) Le taux nominal n'est pas sanctionné dans le code conso, il ne peut l'être qu'indirectement via le TEG.

3) C'est au niveau européen, peut-être, qu'il faudrait porter les choses, une plainte est possible à partir d'un dossier bien construit sur le motif que la concurrence entre banques européennes a été faussée.

 

[sven]

3) C'est au niveau européen, peut-être, qu'il faudrait porter les choses, une plainte est possible à partir d'un dossier bien construit sur le motif que la concurrence entre banques européennes a été faussée.

Je me suis pas renseigné là-dessus, mais si plainte il y a, elle doit logiquement venir d'un concurrent?