Rachat ou renégo d'un prêt non débloqué (en période de franchise) ?

[fabrisse]

Bonjour,

voilà une question dont je ne trouve pas la réponse dans le forum.

J'ai contracté en décembre 2009 un prêt pour un investissement Scellier. L'immeuble étant en cours de construction, j'ai une période de franchise. Pour l'instant, seuls 5% de la somme ont été débloqués.

Je viens de faire un achat pour ma résidence principale et je dois faire un autre prêt.

Depuis décembre 2009, les taux ont baissé et j'envisage de profiter de la négociation de mon nouveau prêt pour renégocier le taux de mon premier prêt scellier.

Bien que mon prêt scellier n'ait pas été débloqué entièrement et que je n'ai pas commencé à rembourser le capital, je souhaite savoir s'il est possible selon vous de :
- renégocier le taux de mon prêt scellier auprès de ma banque, ou
- faire racheter ce prêt scellier par une autre banque sous réserve du paiement des pénalités ?

J'ai eu des réponses différentes concernant cette question et je voudrais savoir ce qui est légalement faisable pour gérer au mieux ma négo

merci d'avance !

fabrice

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai eu des réponses différentes concernant cette question et je voudrais savoir ce qui est légalement faisable pour gérer au mieux ma négo

Au plan légal, il n'y a rien d'impossible.

Cordialement,

 

[fabrisse]

Bonjour,

Au plan légal, il n'y a rien d'impossible.

Cordialement,

Bonjour,

merci pour votre réponse, c'est effectivement ce que je pense. Le code de la consommation impose la possibilité de racheter un crédit.

Pourtant, une réponse à un sujet semblable laisse entendre le contraire (https://www.moneyvox.fr/forums/fil/re-negocier-un-pret-immo-partiellement-debloque.8546/ : "En cours de débblocage, ce n'est pas possible").

Et concernant une renégociation auprès de ma banque, je suppose aussi que tout est possible contrairement à ce que me laisse entendre ma banquière ?

Fabrice

 

[Aristide]

Le code de la consommation impose la possibilité de racheter un crédit.

A ma connaisance le code de la consommation n'impose rien.
Par contre il réglemente les procédures de renégociation (avenant à l'offre de prêr).
Pour un rachat, comme c'est un nouveau crédit (novation) une nouvelle offre est indispensable.

Pourtant, une réponse à un sujet semblable laisse entendre le contraire (https://www.moneyvox.fr/forums/fil/re-negocier-un-pret-immo-partiellement-debloque.8546/ : "En cours de débblocage, ce n'est pas possible").

Et concernant une renégociation auprès de ma banque, je suppose aussi que tout est possible contrairement à ce que me laisse entendre ma banquière ?

D'une part il ne faut pas confondre "Rachat de crédit" et "Renégociation".

A toutes fins utiles voir :
« Renégociation.........ou bien « Rachat Crédit » ?

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/renegociation-ou-bien-rachat-de-credit-1ere-partie.13750/)

D'autre part, il ne faut confondre - non plus - aspects techniques et aspects légaux/réglementaires.

Au plan du droit, rien n'interdit de renégocier ou de faire racheter un crédit en cours de déblocage.

Il est vrai que les banques seront très réticentes à renégocier un crédit en cours de déblocage ou de procéder à un rachat interne.

Mais, concernant le rachat de crédit par un Etablissement concurrent ( = Rachat externe), comme le code de la consommation permet le remboursement anticipé à tout moment :

"Sous-section 1 : Remboursement anticipé
Article L312-21
Modifié par Loi n°99-532 du 25 juin 1999 - art. 97 JORF 29 juin 1999

L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 3 du présent chapitre. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.

..............."
je ne vois pas ce qui pourrait empêcher une telle opération.

Cordialement,

 

[fabrisse]

Merci Aristide pour vos réponses.

Je suis d'accord avec votre analyse.

Chacun y va pourtant de sa propre interprétation : selon ma banquière la renégociation ou le rachat est impossible (elle est en effet très réticente ...), selon un banquier concurrent le rachat n'est possible qu'à hauteur de la somme débloquée, selon un autre banquier concurrent le rachat est possible dans sa totalité, selon encore un autre le rachat est impossible.

Je vous tiendrai au courant de l'avancée de mes négociations avec les différents acteurs.

fabrice

 

[Aristide]

selon ma banquière la renégociation ou le rachat est impossible (elle est en effet très réticente ...),

Je vous suggère de lui demander ses arguments, en particulier les textes su lesquels elle s'appuie ???

selon un banquier concurrent le rachat n'est possible qu'à hauteur de la somme débloquée,

Il est très différent des autres ce banquier.
Il accepterait donc de vous consentir un crédit à hauteur de 5% de votre financement total avec une hypothèque en second rang alors que le reste, soit 95%, resterait hypothéqué en 1er rang dans l'autre banque ???

selon un autre banquier concurrent le rachat est possible dans sa totalité,

Celui-ci me semble un banquier digne de ce nom !

selon encore un autre le rachat est impossible.

Même question qu'à votre banquière à poser (arguments)

Cordialement,

 

[stef7859]

Bonjour,
Je suis dans le même cas, je suis interessé si tu as du nouveau :
Plusieurs prêts en cours
2 prêts pour ma résidences principale
2 prêts pour mon appart en scellier, sachant qu'un des 2 n'est pas bébloqué. Je suouhaite effectué un rachat par une autre banque, mais ai-je des pénalités sur celui qui a été accepté mais non débloqué (3% du capital dû ou 6 mois des intérêts payés, le capital restant dû est à 0)? Merci pour les réponses avec une expérience similaire ou d'un banquier. Si c'est juste pour donner un avis "non fondé", ce n'est pas la peine...

 

[Aristide]

Bonjour,

... mais ai-je des pénalités sur celui qui a été accepté mais non débloqué (3% du capital dû ou 6 mois des intérêts payés, le capital restant dû est à 0)? Merci pour les réponses avec une expérience similaire ou d'un banquier.

L'article R312-2 de la consommation est clair :

"Sous-section 1 : Remboursement anticipé.
Article R312-2
Créé par Décret n°97-298 du 27 mars 1997 - art. 1 (V) JORF 3 avril 1997
L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur, prévue à l'article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement."

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=LEGITEXT000006069565&dateTexte=20100822

Sur le crédit non débloqué vous n'aurez pas d'indemnité de remboursement anticipé.

Cordialement,

 

[drohyd]

Je suis exactement dans le même cas que toi stef7859.

Un prêt sur 20 ans à 4.00% en cours de déblocage (environ 80%)
et Un prêt sur 25 ans à 4.15% non encore débloqué.

Le tout en différé total (intérêts+capital) pour un investissement Scellier

Et j'ai bien sûr un banquier qui me dit qu'on ne peut rien faire avant déblocage total.....

et dire que je lui confis mon argent..... (attention, je ne mets pas tout les banquiers dans le même panier !).

D'après les dires d'Aristide, le meilleur moyen de pression serait peut-être, sur les prêts non débloqués, de les menacer de le rembourser en fond propre et d'aller voir ailleurs.

Par contre sur les prêts en cours de déblocage, j'ai peur que ça soit tendu pour la renégociation.

Mon banquier doit me rappeler demain, je vous tiendrais au courant. Si on peut s'entraider pour lutter contre cette mécanique implacable.

Drohyd,

PS : Merci Aristide, vous êtes toujours d'une aide précieuse. Vous m'aviez aidé en fin d'année dernière à optimiser ces fameux prêts.

 

[Aristide]

Bonjour,

D'après les dires d'Aristide, le meilleur moyen de pression serait peut-être, sur les prêts non débloqués, de les menacer de le rembourser en fond propre et d'aller voir ailleurs.

Euh !!!

Que voulez vous "rembourser en fonds propres" sur des prêts non débloqués ???

Dans ce cas l'alternative serait de ne pas demander la mise à disposition des fonds et d'aller solliciter un autre crédit à la concurrence.

Par contre, si une garantie réelle immobilière (Privilège Prêteur de Deniers ou/et hypothèque) elle restera inscrite en premier rang ce que la seconde banque n'appréciera peut-être pas beaucoup bien que - dans les faits - ce 1er rang sera "virtuel" puisqu'il n'y aura aucun encours de crédit.

Cordialement,