Rachat de l'usufruit de part de SCI

[Caro Line]

Bonjour,
Je suis fille unique. Il y a une dizaine d'années, mes parents m'ont fait une donation d'une SCI à l'IR comprenant un seul bâtiment (valeur 150k€). Ils ont gardé l'usufruit. Ils sont actuellement âgés respectivement de 67 et 60 ans et sont en pleine forme
Il y a trois ans, avec mon époux, nous avons rénové une partie de ce bâtiment pour en faire notre lieu d'habitation. Nous payons un loyer de 600 € / mois (avant notre arrivée, le bâtiment était loué pour ce montant. Mes parents ayant une petite retraite nous ne voulions pas les léser). Mes parents payent du coup des impôts sur ce revenu.
Actuellement seule la moitié du bâtiment est entièrement rénovée mais nous avons prévu de rénover l'autre partie pour faire de la location saisonnière (revenu annuel estimé 2k€), avoir plus d'espace pour accueillir nos amis et enfin pouvoir y loger une de nos mamans si besoin (montant estimé des travaux 50k€) et il faut également rénover l'extérieur (environ 40k€).
Nous avons discuté de cette situation avec le comptable qui nous conseille de recréer une SCI à l'IS et de racheter le bâtiment à l'aide d'un emprunt mais je ne suis pas convaincue par cette solution.
En effet, nous n'avons pas d'enfant donc pas de transmission de prévue et le bâtiment est situé à l'arrière de chez mes parents. Le jour où ils ne seront plus là, nous envisageons de soit louer le bâtiment, soit de le vendre en viager (selon nos âges et besoins) ou même carrément de le vendre.
Pensez vous que la solution proposée par le comptable soit optimale ?
Ne vaut-il pas mieux racheter les parts de la SCI existante et de la repasser à l'IS ?
Ou carrément acheter en nom propre ?
Quelle serait, d'après vous la solution qui nous coûterait le moins cher à l'achat et à la revente ?
Merci d'avance,
Caroline

 

[moietmoi]

Quelle serait, d'après vous la solution qui nous coûterait le moins cher à l'achat et à la revente ?

Bonjour,
dans la très grande majorité des montages, il faut choisir entre l'optimisation au début ou à la fin..... et aussi pendant, mais on n'est rarement gagnant sur les 3 moments....

Nous payons un loyer de 600 € / mois

à la sci, dont vos parents détiennent l'usufruit..

(montant estimé des travaux 50k€) et il faut également rénover l'extérieur (environ 40k€).

à crédit , je suppose?

Nous avons discuté de cette situation avec le comptable qui nous conseille de recréer une SCI à l'IS et de racheter le bâtiment à l'aide d'un emprunt mais je ne suis pas convaincue par cette solution.
En effet, nous n'avons pas d'enfant donc pas de transmission de prévue et le bâtiment est situé à l'arrière de chez mes parents. Le jour où ils ne seront plus là, nous envisageons de soit louer le bâtiment, soit de le vendre en viager (selon nos âges et besoins) ou même carrément de le vendre.

si je comprends bien, vous auriez peur qu'avec cette solution le batiment total( retapé et en travaux+ habitation de vos parents) soit séparés dans 2 sci dont 1 à l'is...?

 

[Caro Line]

Bonjour,

Merci pour votre premier retour.
Oui nous nous doutons bien qu'il est impossible d'optimiser à tous les moments, c'est pour cela que je posais la question
Effectivement nous payons le loyer à la SCI
Pour les travaux, comme pour l'achat, nous n'avons pas forcément besoin d'un crédit, nous avons des liquidités. Mais avec les taux exceptionnellement bas, c'est tout de même tentant. Pensez vous que ce soit mieux ?
Pour répondre à votre dernier commentaire, l'habitation de mes parents ne fait pas partie de la SCI. Les deux bâtiments ont bien été séparés à la construction. Leur maison est à leur nom tandis que le bâtiment fait partie de la SCI. L'idée de notre comptable est de finalement récupérer cette SCI et de la mettre à l'IS (d'après lui il faudrait recréer une SCI pour pouvoir le faire...)

 

[moietmoi]

Bonjour,
donc en résumé, vous êtes propriétaire de la nue propriété des parts d'une sci ir qui détient un bien immobilier;
la sci loue à votre couple le bien qui est votre rp; l'usufruit des parts étant détenu par vos parents, les revenus de la sci sont imposable en leurs mains;
vous souhaitez faire des travaux dans une partie du bien, pour en faire une partie locative ou à votre disposition et libérer vos parents des impots qui grèvent le loyer;
Effectivement le rachat de l'usufruit des parts donnerait votre autonomie et éviterait les impots sur le loyer pour vos parents;
Vu qu'il s'agit de location courte durée, qui est envisagée, donc meublée le bien doit soit être en propre, soit en sci is si c'est une sci;
il est à noter que pas mal de ville commencent à interdire la location saisonnière en sci; ( aix-marseille, montpellier......) - il faut fournir un local commercial en compensation dans le même quartier;
de plus en plus en plus de restrictions sont votées contre la location saisonnière, il faut donc se renseigner au niveau national et local; urbanisme de la mairie;
la question qui se pose est donc rachat par vous des parts et passage à l'is; ou un montage avec une sci is qui rachète;
il faudra faire attention aux lots(prix surface.. désignation) pour bien séparer votre rp du locatif, sinon il y aura des problèmes .
Dans une sci is les revenus sont captifs, sauf à avoir une forte fiscalité;
2 solutions:
soit le prêt par vous même à la sci, vu que vous avez la trésorerie, sans emprunt bancaire ceci vous permet de récupérer les revenus sans imposition en remboursement du compte courant;
soit la solution proposée par le comptable, mais là, il faut racheter l'ensemble, donc avoir un crédit en banque au moins partiellement, mais ceci à l'avantage de la vente à soi-même "déguisée"; idem à un OBO pour une entreprise..

 

[Caro Line]

Bonjour,
Effectivement le résumé est exact.
Concernant la location courte durée, nous ne pensons pas louer plus de 30 jours / an, et seulement si besoin. Nous ne devrions pas être concerné prochainement par les restrictions, nous sommes en rase campagne
Si je comprends bien votre raisonnement, l'idéal serait effectivement de récréer une SCI à l'IS comme nous le conseille le comptable en prenant bien en compte la division en lots (sachant que notre partie RP pourrait être également louée d'ici quelques années, quand les parents ne seront pus là et qu'on déménagera peut-être.
Par contre qu'en est il pour la revente du bâtiment tout à la fin si nous sommes en SCI ? Faudra-t-il revendre les parts ? et au niveau de l'imposition ?
Merci d'avance et bon dimanche

 

[Membre50050]

Bonjour
Vous vendez les parts ou bien la Sci vend le bien et réparti le fruit de la vente, plus tard vous liquidez la Sci.

Pour la mise en location je me demande si la vente avec frais de mutation, la mise en seconde Sci, la tenue par comptable de la Sci à l'IS pour une location de 30 jours par an sur mettons 10 ans ou 15 ans ne va pas crée infiniment plus de couts que de recettes.

 

[moietmoi]

pas louer plus de 30 jours / an, et

dans ce cas, ne pas faire de montage savant..... et handicapant...donc on élimine la sci is;

 

[Membre50050]

racheter le bâtiment à l'aide d'un emprunt mais je ne suis pas convaincue par cette solution.

Le but en fin de compte c'est quoi parce que du coup en relisant je ne comprends pas.

Ca ne peut pas être de vous procurer des revenus complémentaires, parce que 30 jours par ans qui nécessitent de racheter l'immeuble c'est une très mauvaise affaire.
La nu propriété de la Sci vous appartient, en outre, donc le montage est prévu pour juste l'inverse.

S'il s'agit de procurer des revenus complémentaires aux parents, vu le cout des travaux, le montage initial n'est pas génial mais il existe, vous avez (les deux parties) convenus que la NP de la SCI est à vous et l'usufruit aux parents, donc grosso-modo vous faites les travaux et ils bénéficient des loyers.

Peut-etre financer les travaux en compte courant d'associé t vous rembouser de ce prêt à la SCI par une partie des futurs loyers?

 

[Membre50050]

Actuellement seule la moitié du bâtiment est entièrement rénovée mais nous avons prévu de rénover l'autre partie pour faire de la location saisonnière

Je n'avais pas non plus tilté sur ce point: Vendre une partie du batimnt, que ce soit à vous en propre ou a une société aura pour conséquence immédiate de créer une coproprieté avec l'énorme cout qui va aller avec énorme vis a vis de 30 jours de location annuels)