Rachat de crédit sur pret gigogne

[Gollum]

Bonjour,
Il y a 2 ans j'ai souscrit un pret gigogne pour ma residence principale:
100 KE sur 5 ans et 150KE sur 10 ans avec un taux d'emprunt global de 3.25%, le taux du pret le plus court étant bien sur plus avantageux.
J'étais et suis tjs un peu au-dessus du taux d'endettement de 33%.
Suite à un décès familial, j'ai une entrée d'argent et je ne sais pas s'il est préférable de
-racheter une partie du pret (négocier sans frais à la signature du pret), et dans ce cas j'imagine plus intéressant de racheter une partie du pret long
- ou de renégocier le taux.
Dans ce 2nd cas (si plus intéressant) faut-il renégocier les 2 prets ou seulement du plus long (le plus couteux en interet) ou meme le tranformer en 1 seul?

Merci d'avance pour vos conseils,
Cdlt

 

[ZRR_pigeon]

il faut voir si la banque a la capacité de maintenir le lissage si le pret long est partiellement remboursé. logiquement ca ferait une durée globale moins longue, mais il y a souvent des exceptions.

 

[ICF62]

Bonjour,
comme il reste 8 ans sur vos prêts il y beaucoup de chance que faire racheter vos prêts par une autre banque ne soit pas très avantageux même avec un écart conséquent avec les taux actuels.
car vous aurez à payez les indemnités de remboursement anticipé dans le cas d'un rachat par la concurrence, une nouvelle garantie sur le prêt et surtout changer de banque.

un remboursement par anticipation sur le prêt long viendrait à revoir complétement les échéances de ce prêt long et pas sur que la banque accepte.

solution: renégocier le taux sur les deux prêts en cours.

bien cordialement

 

[Gollum]

Merci pour vos réponses. Je pensais que la difference entre les taux actuels et mon taux global (au moins 1%) il etait possible.d'aller voir d autres banques pour racheter mes prêts. D ou la question...
Maintenant effectivement je peux voir avec ma propre banque mais dans ce cas ne risque t il pas de me faire payer 2 fois les frais (car 2 prêts) ? Et des frais plus lourd pour éviterez que ce.soit intéressant pour moi puisqu'ils n'ont aucun intérêt dans cette opération?

Cdlt

 

[ZRR_pigeon]

il ne faut pas se baser sur des "il est probable que", "je pense". il faut juste faire les calculs et décider sur piece.

 

[Gollum]

il ne faut pas se baser sur des "il est probable que", "je pense". il faut juste faire les calculs et décider sur piece.

Oui le pb il est la: les calculs .... Bon le passage 'banques' est donc nécessaire pour simuler les différentes options. Merci

 

[Gollum]

Bjr, me revoilou avec les conditions que la banque me fait. Rappel du projet: entrée d'argent suite a un décès --> remboursement partiel de mon pret gigogne (emboité, ...) et baisse de mensualité pour pouvoir investir + révision du taux.

1/ D'abord la banque m'a proposé de rembourser totalement mon pret court à 2.75% sur lequel il restait 29 mois et avec le reste de la somme (que je souhaitais rembourser), rembourser partiellement mon pret long (3.35% sur lequel il restait 79 mois) et de revoir le remboursement à un taux de 2.7% sur 48 mois.
Résultats: Mensualités ~2030€; cout du crédit 5183€

2/ Je lui ai demandé de faire une simulation d'étaler mon pret court à 2.75% sur 41 mois (au lieu de 29m) pour diminuer mes mensualités, et de rembourser partiellement mon pret long à 3.35% (et uniquement celui-la) à un taux de 2.7% sur 60 mois au lieu des 79 restant normalement.
Résultats: Mensualités ~2070€ (1408€ + 665€) ; cout du crédit 5306€ (2690€ sur 41 mois+ 2616€ sur 60 mois)

Les chiffres montrent que la solution de la banque est légèrement plus avantageuse en terme de cout de crédit. Ca m'étonne mais les chiffres sont là. Est-ce que cela ne vous étonne pas ??

Pour le nouveau taux proposé par la banque (2.7 au lieu de 3.35%), ils me disent qu'ils ne peuvent pas faire mieux car c'est le taux auquel ils ont acheté l'argent lorsque j'ai souscrit mon emprunt et qu'ils ne peuvent pas descendre en dessous. J'ai avancé que si je faisais un investissement je reprendrais un crédit chez eux mais rien n'y a fait. Que pensez vous de ce taux sur du si cours terme (48 mois) qui me parait élevé en ce moment? Quel argument puis-je avancer pour faire baisser ce taux? et pensez vous que passer par un courtier pourrait être bénéfique sachant qu'il y aura des frais et qu'ils minimiseront probablement les gains?

Merci d'avance pour vos conseils.
A+

 

[ZRR_pigeon]

j'en pense que vous n'irez nul part dans la negociation tant que vous n'avez pas d'offre concurrente.

 

[Aristide]

Bonjour,

Les chiffres montrent que la solution de la banque est légèrement plus avantageuse en terme de cout de crédit. Ca m'étonne mais les chiffres sont là. Est-ce que cela ne vous étonne pas ??

Dans le second cas, sur le prêt court vous restez à 2,75% (au lien de 2,70%) ce qui est pénalisant mais inversement la baisse du taux de 3,35% à 2,70% devrait, effectivement, plus que compenser.

Mais il manque beaucoup d'informations pour y voir clair :

+ Est-ce bien une renégociation ou bien est-ce un rachat de crédit interne ?

Dans ce second cas il y a beaucoup plus de frais (IRA + dossier + garantie) mais les primes d'assurances sont calculées sur le nouveau montant ce qui n'est pas le cas en renégociation (frais = uniquement frais dossier dans cette hypothèse).

+ Quelle et donc la technique et quels sont donc les frais qui en résultent ?

+ Quels sont les capitaux restant dus en cause.

+ Quels seraient les montants des remboursements anticipés

=> Capitaux dus + frais - remboursements = nouveaux encours.
Dans votre comparaison ces encours à refinancer sont-ils de montants identiques ? Si non la comparaison serait faussée.

+ Quels sont les conditions d'assurances ?

Par ailleurs la meilleure pratique serait de raisonner à échéances équivalente; si vous êtes capable de supporter 2.070€ dans un cas vous serez tout autant capable de les supporter dans l'autre cas. C'est alors la durée qui optimale qui est la résultante calculée.

Je rappelle par ailleurs que le coût du crédit (simple) est le critère de comparaison le moins pertinent. (Eventuellement voir blog et nombreux posts antérieurs sur ce sujet)

Pour le nouveau taux proposé par la banque (2.7 au lieu de 3.35%), ils me disent qu'ils ne peuvent pas faire mieux car c'est le taux auquel ils ont acheté l'argent lorsque j'ai souscrit mon emprunt et qu'ils ne peuvent pas descendre en dessous.

Ce n'est pas forcément faux.

J'ai déjà expliqué antérieurement, à plusieurs reprises, comment les banques se financent/refinancent.

Et votre banque sait bien que si vous sollicitez un concurrent pour un rachat de crédit externe, vous devrez supporter divers frais pour un montant significatif; elle sait évaluer lesdits frais et elle les traduit de tel sorte que son taux reste compétitif par rapport à une éventuelle offre concurrente.

Cdt

 

[Gollum]

Bjr, pour repondre a qq questions:
- il s'agit d'un rachat partiel du credit (négocier sans frais à la souscription) a étudier selon les options 1/ ou 2/.
- environ 95 KE de capital reste a rembourser
- Assurance chez April a 0.1%

Même si "le coût du crédit (simple) est le critère de comparaison le moins pertinent" ne pensez vous pas que coût du crédit proposé par ma banque <5200€ et la différence que pourrait me proposer une autre ne soit ni intéressant pour le courtier ni pr une autre banque ? Une estimation rapide (si je ne me trompe pas), sur 2 ans si le taux passait de 2.7% a 2.1%, je gagnarais environ 300€… mais avec les frais éventuelles (probables) ca ferais sûrement moins .... comme vous le dites "...elle les traduit de tel sorte que son taux reste compétitif par rapport à une éventuelle offre concurrente."

"Pour le nouveau taux proposé par la banque (2.7 au lieu de 3.35%), ils me disent qu'ils ne peuvent pas faire mieux car c'est le taux auquel ils ont acheté l'argent lorsque j'ai souscrit mon emprunt et qu'ils ne peuvent pas descendre en dessous. " --> "Ce n'est pas forcément faux." . Dans ce cas ne peuvent-ils pas descendre encore un peu basé sur le fait que je reprendrais un credit immo chez eux si j'investit?

Merci d'avance pour vos éclairages?
Cdlt