Questions sur les optimisations possibles d'un prêt

[proprio1jour]

Bonjour à tous,

C'est mon premier post, mais je vous ai longuement lu auparavant, notamment les messages d'Aristide, qui va très certainement se sentir concerné par ce post (je l'espère ).

Je suis actuellement en recherche d'une résidence principale et je sais à peu près mon budget (sur 25 ans). J'ai été voir au début de ma recherche deux banquiers afin de déterminer le montant de cette résidence. On m'a proposé début juin des taux de 4,50% (CA) et 4,20% (BP) sans aucune négociation (ce n'était pas l'objet de ces rendez-vous). J'ai moins de 30 ans, sans enfant, je suis primo-accédant et seul sur ce projet.

Le montant est de 120 à 130 k€. Mon salaire annuel est de 23410 € net.
J'ai 15 k€ d'apport perso, un prêt de mon employeur de 12 k€ sur 12 ans à 3%.
Je ne suis pas fonctionnaire, mais je gagne des échelons au bout de 3 ans (au minimum par ancienneté), sinon avant. Cela correspond à environ 2000 € net en plus par an.

J'ai 23 k€ possibles d'un prêt issus de droits de CEL sur le maximum d'années, càd 15 ans.

Ma recherche montre que les biens de ce que je souhaite ont un coût plus élevé, qui serait plutôt aux environs de 150 k€.

Voilà, j'ai mis du temps pour poser le contexte, maintenant je passe aux questions :
- pour un prêt CEL de 23 k€, vaut-il mieux financièrement le prendre sur 15 ans, ou sur 10 ans, ou moins encore avec un prêt lissé ?
- pour réaliser un prêt gigogne (indépendant du prêt CEL et du prêt de mon employeur), peut-on avoir un montant du prêt emboîté supérieur ou prêt lisseur ? Est-ce que les banquiers aiment ce genre de montage ?
- le prêt à taux 0% (8250 €) auquel j'ai droit, le prêt CEL et le prêt de mon employeur ont des remboursements mensuels. Est-il courant et facilement obtenable auprès d'un banquier un remboursement par quinzaine plutôt que par mensualité. Le coût du ou des prêts est moins important (de 13% d'après ce que j'ai pu lire ailleurs). Qu'en est-il ?
- taux d'endettement : avec la BP, le taux maxi était de 33%, avec le CA j'étais à 38%. 38% semble être pour mon cas (salaire de 23400 € net /an) un taux d'endettement acceptable mais à ne pas dépasser ?

Je vous remercie d'avance de m'avoir lu jusque là, et de m'apporter des réponses pour ceux qui peuvent éclaircir ces points.

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

- pour un prêt CEL de 23 k€, vaut-il mieux financièrement le prendre sur 15 ans, ou sur 10 ans, ou moins encore avec un prêt lissé ?

Le mieux c'est d'ntégrer tous vos prêts, y compris le prêt CEL, dans le montage en prêts à échéances lissées.

Vous définissez - avec l'accord de votre prêteur - votre mensualité cible assurance décès-invalidité comprise (Montant échéance que vous voulez/pouvez payer).

Partant de là, en prenant en considération tous les paramètres de vos divers crèdits, un logiciel bien fait optimisera votre plan de financement de telle sorte à générer le coût du crédit le moins cher possible.

Problème: peu de banque ont un tel logiciel.

- pour réaliser un prêt gigogne (indépendant du prêt CEL et du prêt de mon employeur), peut-on avoir un montant du prêt emboîté supérieur ou prêt lisseur ? Est-ce que les banquiers aiment ce genre de montage ?

Oui, dans l'absolu, ce n'est pas impossible.
Mais, inutile = voir réponse ci-dessus

Non les banquiers n'aiment pas trop ce genre de montage.
=> Certains ne le connaissent même pas
=> Suppose avoir l'outil nécessaire
=> Suppose savoir bien l'utiliser
=> Plus de temps passé à l'instruction
=> Plus de prêts à gérer
=> Moins de produits financiers perçus (ne signifie pas forcément moins de marge notamment chez certains qui en profitent pour majorer leur taux)
=> Moins de prime assurance encaissées

- le prêt à taux 0% (8250 €) auquel j'ai droit, le prêt CEL et le prêt de mon employeur ont des remboursements mensuels. Est-il courant et facilement obtenable auprès d'un banquier un remboursement par quinzaine plutôt que par mensualité. Le coût du ou des prêts est moins important (de 13% d'après ce que j'ai pu lire ailleurs). Qu'en est-il ?

Non, à ma connaissance, les échéances à la quinzaine ne se pratiquent pas
(Si non pourquoi pas à la semaine....voire au jour ????)

- taux d'endettement : avec la BP, le taux maxi était de 33%, avec le CA j'étais à 38%. 38% semble être pour mon cas (salaire de 23400 € net /an) un taux d'endettement acceptable mais à ne pas dépasser ?

Il y a d'innombrables façons de calculer un taux d'endettement.
Aucune réglementation ne fixant la manière de faire, chaque Etablissement adopte sa pratique propre.
A ce sujet et à toutes fins utiles, vous pouvez voir mon post antérieur :
"Différents taux d’endettement"
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/73030/
Donc ce ratio n'a pas grande signification.
Le "reste à vivre" semble plus pertinent

Cordialement,

 

[anticipateur]

Juste pour le près CEl sans préjuger de l'optimisation des prêt emboités (mais cela devrait aller dans le même sens) = 15 ans ce sera mieux ( en sachant que vous parlez d'un financement sur 25 ans).
En effet si le taux du pret CEL est de 3 % par ex - il faut mieux le prendre sur 15 ans que sur 10 étant donné que c'est le meme taux. (si vos droits à prêt le permettent).

 

[proprio1jour]

Merci Aristide pour ces précisions,

Si j'ai bien compris, le nombre de mensualités d'un prêt CEL à définir ne répond pas à aucune règle générale (prendre le prêt sur le plus de mensualités possibles, ou l'inverse), mais dépend surtout des aspects du projet immobilier.

Si on veut un prêt gigogne et optimisé, il faut "faire" le boulot des conseillers bancaires, à savoir faire les montages. Apparemment, ce n'est pas répandu... et donc peu proposé, non ?

Pour ce qui est des prêts à la quinzaine, voici ma source : lien
Bien évidemment, il faut savoir se limiter... je ne souhaite pas avoir un crédit remboursable quotidiennement .
J'ai toutefois fait des calculs, mais je n'arrive pas à voir un si grand gain.
Mon calcul est le suivant sur 25 ans, en empruntant 130 k€ avec un taux de 4,4% (on ne parle pas de l'assurance) :
- par mensualité, j'obtiens un montant d'intérêts de 84567.90 €
- par quinzaine, j'obtiens un montant d'intérêts de 84460.11 €
Me serai-je trompé quelque part ? (embêter un banquier en instaurant les quinzaines pour 0,12% de gain ou un peu plus de 100€, ce n'est même pas envisageable).

Pour ce qui concerne l'endettement, il est certain que c'est le reste à vivre qui compte. Avec la BP, j'avais des mensualités de 647€ assurance comprise, et avec le CA, j'étais à 707€. Gagner quelques euros de mensualités, c'est pouvoir augmenter le montant empruntable. Mais je suis lucide, ce n'est pas 3 ou 4 euros qui vont me permettre d'emprunter 10 k€ en plus (il faudrait plutôt 50-60€ en plus par mois).

Cordialement

 

[proprio1jour]

Le taux que j'obtiens avec mes droits CEL est de 3,26%. Il va très certainement baisser par rapport à début juin (mon CEL est à bloc, et la baisse des taux a eu lieu cet été).

 

[Aristide]

Juste pour le près CEl sans préjuger de l'optimisation des prêt emboités (mais cela devrait aller dans le même sens) = 15 ans ce sera mieux ( en sachant que vous parlez d'un financement sur 25 ans).
En effet si le taux du pret CEL est de 3 % par ex - il faut mieux le prendre sur 15 ans que sur 10 étant donné que c'est le meme taux. (si vos droits à prêt le permettent).

Pas du tout, d'une part, dans un montage à échéances lissées, c'est le logiciel qui calcule la meilleure combinaison "Montants/durées/taux" et ainsi obtenir le coût du crédit le moins cher possible ainsi que je vous l'ai déjà expliqué.

Mais d'autre part, en 15 ans vous allez cosommer beaucoup plus de droits acquis que sur une durée plus courte.
Or vous savez sans doute qu'avec un CEL, les droits à prêts non utilisés pour un projet donnés peuvent être utilisés pour un autre projet ultérieur.

Dans un montage à échéances lissées, si les droits acquis et l'échéance cible le permettaient, c'est la durée la plus courte possible qui serait préférable c'est à dire 24 mois.

N'oubliez pas qu'en épargne logement, un prêt en 2 ans et un prêt en 15 ans vous généreront un montant d'intérêts à payer strictement identiques.

C'est le principe de base de l'épargne-logement

 

[Aristide]

Si j'ai bien compris, le nombre de mensualités d'un prêt CEL à définir ne répond pas à aucune règle générale (prendre le prêt sur le plus de mensualités possibles, ou l'inverse), mais dépend surtout des aspects du projet immobilier.

Oui.
Mais le principe de l'épargne logement est tel que pour un montant de droits à prêts identiques le volume des intérêts payés sera strictement égal en 2 ans ou en 15 ans (=> plus généralement = qelle que soit la durée")

Dès lors, le volume des intérêts que l'emprunteur "a le droit de payer" étant défini une fois pour toute (c'est le montant des droits utilisés multipliés par 1,5), il est facile de comprendre que vous obtiendrez un tout petit prêt en 15 ans (et donc une très très petite mensualité) ,et, inversement, un gros prêt en 2 ans (avec une très grosse mensualité)
Comme le taux est intéressant, si votre capacité de remboursement le permet (echéance cible), mieux vaut prendre la durée la plus courte possible pour obtenir un montant de prêt important et, ainsi, réduire d'autant le montant du prêt complémentaire qui sera bien entendu plus cher.
D'autre part, en empruntant "court" vous risquez de ne consommer qu'une partie de vos droits le solde pouvant donc vous servir pour une éventuelle opération ultérieure.

Si on veut un prêt gigogne et optimisé, il faut "faire" le boulot des conseillers bancaires, à savoir faire les montages. Apparemment, ce n'est pas répandu... et donc peu proposé, non ?

Certains Etablissement proposent le lissage.(Souvent lissage simple sans prêts gigognes)
Peu optimisent correctement le plan de financement

Pour ce qui est des prêts à la quinzaine, voici ma source : lien

Oui, j'ai vu.
Il y est bien précisé "cependant dans cette hypothèse peut(?) de banques acceptent de le faire."
A vrai dire, je n'en connais aucune qui le fasse

Bien évidemment, il faut savoir se limiter... je ne souhaite pas avoir un crédit remboursable quotidiennement .
J'ai toutefois fait des calculs, mais je n'arrive pas à voir un si grand gain.
Mon calcul est le suivant sur 25 ans, en empruntant 130 k€ avec un taux de 4,4% (on ne parle pas de l'assurance) :
- par mensualité, j'obtiens un montant d'intérêts de 84567.90 €
- par quinzaine, j'obtiens un montant d'intérêts de 84460.11 €
Me serai-je trompé quelque part ? (embêter un banquier en instaurant les quinzaines pour 0,12% de gain ou un peu plus de 100€, ce n'est même pas envisageable).

Non, à quelques centimes près, sans doute dus aux arrondis, je trouve les mêmes résultats que vous.

Cordialement,

 

[Aristide]

Le taux que j'obtiens avec mes droits CEL est de 3,26%. Il va très certainement baisser par rapport à début juin (mon CEL est à bloc, et la baisse des taux a eu lieu cet été).

Normalement il y a une prêt par génération de taux.

Donc, dans ce cas de figure, les droits que vous aurez acquis dans cette dernière génération de taux seront très peu élevés et le prêt sera donc relativement faible.

Il existe cependant une tolérance qui permet de fair un seul prêt au taux moyen de vos droits.
Dans ce cas, la baisse récente impactera très lègèrement votre taux moyen à la baisse.

 

[proprio1jour]

Merci pour toutes ces précieuses informations !!!

Effectivement, le taux ne va pas baisser énormément, mais avec les intérêts de 3 CEL (les miens et ceux gentiments cédés de mes parents), cela peut être intéressant (à voir, car on prend les intérêts les plus anciens...). Compte tenu de mon salaire, ce sera plutôt une durée de 6 ans minimum (mensualité du prêt de 352€ + 99€ du prêt employer + 22€ du PTZ + reste pour le ou les autres prêts... pour une mensualité cible de 650 à 707€).
Il est bon de noter également que pendant la durée du prêt CEL, je ne peux pas refaire un prêt CEL pour des travaux... Il faut avoir rembourser le prêt, me semble-t'il !

Il me reste donc a voir quels montages je peux faire avec une hiérarchie de taux moyens et savoir quel montant je peux envisager d'emprunter. Est-ce que je peux chercher des biens supérieurs à 130 k€ et surtout de combien de milliers d'€ en plus (à la louche). L'idée est de ne pas se limiter forcément à 130 k€, mais de savoir de combien je peux dépasser, quelle est ma marge de manoeuvre (sans ou avec éco-prêt à taux zéro).

Je pose peut être le problème à l'envers...

 

[Aristide]

.

(à voir, car on prend les intérêts les plus anciens...).

Ce n'est pas du tout une obligation de prendre les droits les plus anciens.
Vous pouvez décider de choisir les droits que vous voulez utiliser et donc prendre les droits aux taux les moins chers

Compte tenu de mon salaire, ce sera plutôt une durée de 6 ans minimum (mensualité du prêt de 352€ + 99€ du prêt employer + 22€ du PTZ + reste pour le ou les autres prêts... pour une mensualité cible de 650 à 707€).

Si vous faites un lissage, ne choisissez pas de durée pour le prêt CEL
Choisissez une mensualité cible assurance décès invalidité comprise et (normalement) le logiciel de votre banque vous donnera la durée adéquate compte tenu de tous les paramètres de votre projet

Il est bon de noter également que pendant la durée du prêt CEL, je ne peux pas refaire un prêt CEL pour des travaux... Il faut avoir rembourser le prêt, me semble-t'il !

Qui vous a dit cela ?
=> ce que vous ne pouvez pas faire
+ c'est un prêt EL sur une résidence secondaire si vous avez déjà un encours sur une résidence principale (et inversement)
+ un prêt CEL si votre encours atteint 23.000€
+ un prêt PEL si votre encous atteint 92.000€
+ Même plafonds ci-dessus sur un logement donné
=> Mais vous pouvez très bien financer une acquisition de résidence principale maintenant et des travaux dans cette même trésidence principale plus tard à condition de ne pas dépasser les encours plafonds ci-dessus

Il me reste donc a voir quels montages je peux faire avec une hiérarchie de taux moyens et savoir quel montant je peux envisager d'emprunter. Est-ce que je peux chercher des biens supérieurs à 130 k€ et surtout de combien de milliers d'€ en plus (à la louche). L'idée est de ne pas se limiter forcément à 130 k€, mais de savoir de combien je peux dépasser, quelle est ma marge de manoeuvre (sans ou avec éco-prêt à taux zéro).

Je pose peut être le problème à l'envers..

La bonne méthode:
1) - Recenser les charges antérieures (CA) qui subsiteront après projet
2) - Voir avec votre banque quelle est la capacité de remboursement (CR) acceptable
Généralement c'est:
CR = (Revenus certains x 33%) - CA
Cette somme constitue votre mensualité cible assurance comprise
3) - Rechercher tous les prêts les moins chers possibles (EL + cesions droits EL - Prêt patronaux - Prêts à taux zéro...)
4) - Définir l'apport personnel possible
5) - A partir de là votre banque doit pouvoir vous simuler l'enveloppe posssible pour votre investissement.

coedialement