Questions sur le De Robien

[vanessa31]

Bonjour à tous et merci d'avance pour votre aide!

J'ai récemment ete demarchée par un petit cabinet de gestion de patrimoine qui me propose de faire du de robien
ma situation personnelle: celibataire sans enfant, revenus nets de 90KE.
Ce cabinet propose un package global avec assurances etc.
Au prochain rdv il me proposera un bien sans possibilité de choisir. on m'a expliqué que le bien aura ete presectionné par la banque qui financera l'acquisition en concertation avec la compagnie d'assurance qui garantira les loyers sur 9 ans.
Je ne sais meme pas encore ou il sera localisé.
On m'a expliqué que les interets intercalaires seraient remboursés integralement par le promoteur sur simple demande. Est ce classique?

Simulation sur 20 ans!
prix acte en main: 150KE
loyer: 500 euros
effort d'epargne: 370 euros
economie d'impots: 30KE sur 9 ans
Capital net disponible en année 10: 39KE
les frais me paraissent elevés!
assurance locative : 4.17% TTC
et gestion locative: 8.37% TTC

Merci de m'eclairer sur ces chiffres car je suis perdue !
Aussi, ne vaut-il mieux pas passer par des promoteurs ou des societes specialisées qui proposent du de robien vs un gestionnaire de patrimoine??

 

[christianR]

Bonjour Vanessa
Tout d'abord, Je ne pense pas qu'un VRAI gestionnaire de patrimoine puisse vous expliquer que c'est la banque qui choisit le lieu de votre investissement et l'appartement à votre place !!!
C'est vous qui devez choisir !
Je pense que votre interlocuteur est un vendeur "es Robien" qui précédemment était dans un tout autre domaine, à qui on a donné quelques rudiments concernant la fiscalité et inculqué une méthode de vente à apprendre par coeur et visant à vendre n'importe quoi à n'importe qui.
Au passage, je ne comprends pas comment on peut définir un loyer (avec les plafonds Robien recentré ou Borloo populaire) sans connaitre au préalable au moins la ville dans laquelle on va vous proposer quelque chose ...
Bon ! je me calme ! mais j'en ai marre qu'on assimile gestionnaire de patrimoine et vendeur de cacahuetes !
Le prix de la gestion et de l'assurance est dans la tranche haute mais est conforme (encore faut-il étudier pour quelles garanties)
Il est courant que les prix packagés comportent les intérêts intercalaires cela a le mérite de vous mettre à l'abri d'une surprise en cas de retard dans la livraison et de plus l'amortissement s'effectue sur le prix packagé.
Il manque le taux de l'emprunt pour contrôler la simulation.
Cordialement.
Christian

 

[vanessa31]

Bonsoir Christian,
Merci bcp pour vos explications.
Je pense que vous avez tout à fait raison sur la methode de vente.
La qualité du sous jacent est selon moi essentiel, or ici on vous explique qu'il faut considérer ça comme un pur produit financier sans se soucier vraiment du bien puisque les loyers sont garanties et que la banque comme la societe d'assurance ne prendraient pas le risque de financer une opération qui ne tiendrait pas la route.
La société en question s'appele "Fidelium". Qqu'un en a deja entendu parlé???
Qu'un a t-il deja souscrit une opération Robien par leur intermediare?
Quels sont les opérateurs sérieux sur le marché avec qui on peut s'engager dans une opération Robien, Borloo ou Girardin en toute sécurité???
Merci d'avance pour votre (vos) réponse(s).
Cordialement,
V.

 

[christianR]

Bonjour Vanessa
Pour des raisons que vous comprendrez, on ne peut pas nommer les sociétés et dire ce que l'on en pense sur ce site. Je suis allé néanmoins sur le site internet de vos "vendeurs" et je relève qu'on ne parle que de la loi Robien qui a été remplacée par le "Robien Recentré" et le "Dispositif Borloo Populaire" La loi Demessine à soit-disant été remplacée par la loi ZRR jusqu'au 1er décembre 2006 alors qu'il s'agit de la même chose et qu'elle est prévue jusqu'à fin 2010. La réduction d'impôt est répartie sur 4 ans alors qu'elle l'est sur 6 ans. La déduction forfaitaire de 6% dont il fait état est supprimée depuis le 01/01/2006. J'espère que leurs connaissances personnelles sont remises à jour plus vite que leur site internet...Consultez votre bal perso.
Cordialement
Christian

 

[ol666]

Bonjour, j'ai aussi des contacts avec cette société, où en est ta démarche vanessa ?

Est ce que quelqu'un a eu affaire à cette société ?

Merci d'avance pour vos réponses.

 

[lolott69]

Bonjour Vanessa
Tout d'abord, Je ne pense pas qu'un VRAI gestionnaire de patrimoine puisse vous expliquer que c'est la banque qui choisit le lieu de votre investissement et l'appartement à votre place !!!
C'est vous qui devez choisir !
Je pense que votre interlocuteur est un vendeur "es Robien" qui précédemment était dans un tout autre domaine, à qui on a donné quelques rudiments concernant la fiscalité et inculqué une méthode de vente à apprendre par coeur et visant à vendre n'importe quoi à n'importe qui.
Au passage, je ne comprends pas comment on peut définir un loyer (avec les plafonds Robien recentré ou Borloo populaire) sans connaitre au préalable au moins la ville dans laquelle on va vous proposer quelque chose ...
Bon ! je me calme ! mais j'en ai marre qu'on assimile gestionnaire de patrimoine et vendeur de cacahuetes !
Le prix de la gestion et de l'assurance est dans la tranche haute mais est conforme (encore faut-il étudier pour quelles garanties)
Il est courant que les prix packagés comportent les intérêts intercalaires cela a le mérite de vous mettre à l'abri d'une surprise en cas de retard dans la livraison et de plus l'amortissement s'effectue sur le prix packagé.
Il manque le taux de l'emprunt pour contrôler la simulation.
Cordialement.
Christian

Bonjour. J'interviens parceque je suis passée par le même processus que cette dame Je pense que cette dernière a eu un exemple chiffré générique comme moi. J'ai investit auprès de ce cabinet via une recommandation personnelle (amie). C'est la raison pour laquelle les chiffres annoncés sont des chiffres ronds qui correspondent à peu près à la réalité. Pour ma part le loyer était légèrement suppérieur à la simulation. Je n'ai pas eu, comme elle, le choix parceque les banques sélectionnent des biens et des lieux sécurisés. (d'après mon conseiller) J'ai pu investir grâce à ça sans mettre un seul € en apport!
Sincèrement, n'y connaissant rien en immobilier (comme beaucoup je pense) je manquais surtout de temps, le fait d'avoir un conseiller qui m'ai monté le projet de A à Z m'a franchement soulagée!
J'avais fait la démarche de me renseigner au préalable auprès des promoteurs, super cher et pas de sécurité locatives interressantes! Apport, dépôt de garantie, vendeur à la petite semaine n'y connaissant rien en fiscalité...
Auprès d'un avocat spécialisé en fiscalité, honoraires de base pour lui évoquer mon souhait 200€ la consultation!
Mon comptable qui m'a orienté vers un gestionnaire indépendant hyper prétentieux, pas à l'écoute de mes contraintes personnelles!
Bref la jungle qui m'a coûtée 4 mois de recherche frustrante. En 3 semaines j'ai eu mon projet ficellé, livrable fin 2010 (j'espère si il n'y a pas de retard) sans apport ni caution financière!
La seule contrainte c'est que mon conseiller me tanne pour que je lui adresse mes amies (profession libérale comme moi). Je pense que la crise a dû faire ces dégâts aussi dans sa clientèle. Voilà ma petite expérience avec ce "vendeur de cacahouete". Petit cabinet mais efficace.

 

[babas]

je croise les doigts pour vous et espère que cela se passera bien, mais tant que vous n'étas pas livré de votre appart, normalement tout roule, c'est après que généralement ça se gaté...attendez d'être livré avant de refiler le nom du vendeur à vos amies, elles pourraient bien vous en vouloir à vie par la suite...

 

[Gagarine]

J'ai l'impression de rêver !
Je ne me lance même pas dans une argumentation parce que je serai vite désagréable ! Et je vois que Kiki est lancé...

 

[ol666]

Pour ma part, j'ai totalement laissé tombé devant le nombre de fausses informations données par les différents conseillers rencontrés.
Que cela passe par le prêt soit disant capé bien connu quand on fait une recherche sur le net pour n'être capé que sur le montant maximum par mois à verser puis une fois ce montant atteint, le nombre de mois/années de remboursement (expliqué clairement dans les conditions du prêt mais que la conseillère prétendait que je ne comprenais pas ce qui était écrit, qu'il était réellement capé) en passant par les appartements situés en zone complètement saturés niveau location, à l'annonce de loyers mensuels qui était 20 à 40% plus cher que les tarifs de toutes les annonces disponibles dans la ville concernée, aux résidences 100% locatives donc qui risquent de se dégrader très très vite et les assurances qui assurent avec des frannchises énormes ou des limites de couverture ridiculement bas (12 mois de loyer impayé ou sans locataire sur 15ans, maximum 3 mois consécutifs, ... tout cela étant indiqué en minuscule au détour d'un *)

 

[christianR]

Bonjour. J'interviens parceque je suis passée par le même processus que cette dame Je pense que cette dernière a eu un exemple chiffré générique comme moi. J'ai investit auprès de ce cabinet via une recommandation personnelle (amie). C'est la raison pour laquelle les chiffres annoncés sont des chiffres ronds qui correspondent à peu près à la réalité. Pour ma part le loyer était légèrement suppérieur à la simulation. Je n'ai pas eu, comme elle, le choix parceque les banques sélectionnent des biens et des lieux sécurisés. (d'après mon conseiller) J'ai pu investir grâce à ça sans mettre un seul € en apport!
Sincèrement, n'y connaissant rien en immobilier (comme beaucoup je pense) je manquais surtout de temps, le fait d'avoir un conseiller qui m'ai monté le projet de A à Z m'a franchement soulagée!
J'avais fait la démarche de me renseigner au préalable auprès des promoteurs, super cher et pas de sécurité locatives interressantes! Apport, dépôt de garantie, vendeur à la petite semaine n'y connaissant rien en fiscalité...
Auprès d'un avocat spécialisé en fiscalité, honoraires de base pour lui évoquer mon souhait 200€ la consultation!
Mon comptable qui m'a orienté vers un gestionnaire indépendant hyper prétentieux, pas à l'écoute de mes contraintes personnelles!
Bref la jungle qui m'a coûtée 4 mois de recherche frustrante. En 3 semaines j'ai eu mon projet ficellé, livrable fin 2010 (j'espère si il n'y a pas de retard) sans apport ni caution financière!
La seule contrainte c'est que mon conseiller me tanne pour que je lui adresse mes amies (profession libérale comme moi). Je pense que la crise a dû faire ces dégâts aussi dans sa clientèle. Voilà ma petite expérience avec ce "vendeur de cacahouete". Petit cabinet mais efficace.

Je n'ai jamais dit que tous sont des vendeurs de cacahuetes, profession au demeurant aussi respectable qu'une autre à condition de ne pas vouloir vendre aussi de l'immobilier en se targuant d'être un professionnel de la gestion de patrimoine.
je ne connais pas votre "petit cabinet efficace " mais généralement ceux qui insistent lourdement pour avoir des recommandations alors même que votre opération n'est pas encore livrée, semblent fort avoir été formés par les grands groupes qui ont fait la une des journaux et qui sont sous le coup de plaintes de la part d'associations de consommateurs.
Cela dit je ne me permettrai pas de critiquer (en bien ou en mal) votre opération sans la connaitre et sans vous connaitre.
Cordialement