que faire : remboursement anticipé partiel ? autre ?

[proprio1jour]

Bonjour à tous,

Lundi, je vais rencontrer ma conseillère (banque du facteur nommée "A"). J'ai fait deux emprunts immobiliers pour financer l'achat de ma résidence principale au mois de mai 2010 auprès de cette banque.
Voici les éléments de mon financement :
- PTZ de 12375€ sur 17 ans
- emprunt aupres de mon employeur sur 12 ans et intégré comme une charge de 90€ par mois
- emprunt 1 de 46500€ à 3,45 % sur 15 ans avec une mensualité de 331.28€ et 21.32 d'assurance (4.05% TEG)
- emprunt 2 lisseur de 66 226 € à 3.75 sur 25 ans avec une mensualité de 239,72€ (en palier 1) avec 30,36 d'assurance (4.12 TEG)

palier 1 sur 144 mois de 209.36€ + 30.36€​

palier 2 sur 36 mois de 299.36€ + 30.36€​

palier 3 sur 24 mois de 428.53€ + 30.36€​

palier 4 sur 95 mois de 686.34€ + 30.36€, palier 5 : solde​

J'ai également fait un eco-pret à taux 0% sur 10 avec une mensualité de 95 € et j'ai changé portes et fenêtres, chaudières et balon d'eau chaude.
Je viens de changer ma voiture par un financement cash, pas de crédit.

j'aurai à financer la rénovation de ma salle de bain (5000 € environ) en priorité (4-5 mois) et ma cuisine (pour 3000 €).

J'ai une épargne répartie de la façon suivante :
- CEL avec 2400 € et pas mal de droits à prêt dessus (banque "B")
- PEL avec 1900 € alimenté de 135 € chaque trimestre (banque "B")
- Livret D avec 1000 € (banque "B")
- Livret A avec 7500 € (banque "A")
- PEE (2000 € non mobilisables)

je n'ai pas d'autres produits financiers/epargne ouvert.

J'ai 33 ans, je gagne un peu plus de 28K€ net (2300€ par mois) et j'arrive à épargner 750 € par mois en prenant en compte mes impôts
Mon TMI est de 30%.

Après les 36 premiers mois, j'ai la possibilité de rembourser par anticipation et sans intérêts entre 700 et 2500 euros pour chacun des emprunts 1 et 2.
Après 7 ans, je peux faire des remboursements plus importants sans frais (si ce n'est pas un rachat par une autre banque).
J'ai calculé pour un remboursement anticipé au bout des 36 mois sur l'emprunt 2, le plus long, donc le plus avantageux à rembourser, les gains suivants :
- en remboursant 700€, j'économise 978.59€ d'intérêt et d'assurance (~1.39 fois la "mise")
- en remboursant 1000€, j'économise 1385.8€ d'intérêt et d'assurance (~1.38 fois la "mise")
- en remboursant 2500€, j'économise 3391.29 d'intérêt et d'assurance (~1.36 fois la "mise")

Dans le cas où je ne revends pas ma maison, j'immobilise 2500€ et ils me rapportent 3391€ au bout de 21 ans.
Je pense qu'il y a des placements meilleurs pour 2500€ bloqués sur une aussi longue période. Je n'oublie pas l'aspect prévoyance pour mes proches, c'est à dire que si je rembourse 2500€, c'est 2500€ en moins en moins pour ma succession.
J'ai lu le blog d'Aristide sur les remboursements anticipés (j'anticipe les liens très instructifs d'Aristide https://blog.cbanque.com/aristide/17/placer-ses-avoirs-ou-bien-les-utiliser-pour-un-remboursement-anticipe/).

Je souhaite préparer ma "retraite", c'est à dire faire quelques efforts jeune pour ne pas subir étant plus vieux. J'ai donc les questions suivantes :
1/ Que me conseillez-vous dans cette situation ?
2/ Avec cette banque (du facteur), connaissez-vous des produits qui sont intéressants ?
3/ J'ai actuellement un taux d'endettement de 35% en comptant l'éco-prêt à taux 0%. Est-ce qu'il est possible de faire un prêt pour financer ma salle de bain et ma cuisine en prenant des droits du CEL et placer mon épargne plutôt que de l'utiliser pour cela ? Est-ce que c'est préférable financièrement ?

Je vous remercie de m'avoir lu et j'attends vos remarques/avis.

Cordialement

 

[Buffeto]

Je souhaite préparer ma "retraite", c'est à dire faire quelques efforts jeune pour ne pas subir étant plus vieux. J'ai donc les questions suivantes :
1/ Que me conseillez-vous dans cette situation ?

c'est toujours bien de penser " retraite " suffisamment tôt cependant........

à 33 ans le meilleur placement que tu puisses faire pour ta retraite est de rembourser ta RP....

et ce d'autant plus que la durée de cotisation ( actuellement 42 annuités ) va sans doute augmenter ( 43 annuités ou plus ).

tu pourras lorsque tu auras remboursé ton emprunt ou diminué les mensualités , consacrer ce que tu auras économisé à ta future retraite ...


à mon humble avis

 

[Aristide]

Bonjour,

3/ J'ai actuellement un taux d'endettement de 35% en comptant l'éco-prêt à taux 0%. Est-ce qu'il est possible de faire un prêt pour financer ma salle de bain et ma cuisine en prenant des droits du CEL et placer mon épargne plutôt que de l'utiliser pour cela ?

Sur un plan technique la règlementation EL vous permettrait d'utiliser vos droits acquis CEL mais uniquement pour ce qui deviendrait immeuble par destination (pour simplifier ce qui n'est pas meuble = n'est pas démontable) => ce qui exclut donc tous appareils ménagers.

Su le plan du risque 35% se situe déjà au-dessus de l'usage d'un taux d'endettement maxi de 33% devenu norme indicative; tout dépendra d'une analyse plus approfondie de votre banque

Est-ce que c'est préférable financièrement ?

Peut-être avez vous déjà vu :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/1...-credit-ou-bien-avec-son-epargne-1ere-partie/

Ainsi que seconde partie et applicatif de simulation joint.

Cdt

 

[proprio1jour]

Merci Buffeto pour cet avis, mais le tout est de savoir s'il faut rembourser le plus rapidement possible ou épargner et placer cela sur quelque chose qui paie plus que le remboursement anticipé.
J'ai bien en mémoire l'adage qui dit : "qui paie ses dettes, s'enrichit...".
Cependant, mon père m'a toujours dit que les emprunts immobiliers sont très souvent moins chers que bien d'autres emprunts et que les assurances liées à ces emprunts sont aussi importants à prendre en compte et que des remboursements anticipés ne rapportent pas forcément.
Remboursement / placement...
Si je prends le gain réalisé sur 21 ans en remboursant 2500€, je gagne 3391€. Si je place cette somme sur la même période, pour avoir le même gain, je dois placer cette somme à 1.5% net sur 21 ans. C'est pour cela que je me dis que le remboursement n'est pas si gagnant que cela.

Merci Aristide, j'ai lu tous les liens que vous avez pu mettre sur ce forum avec beaucoup d'attention. J'ai effectivement téléchargé l'applicatif, mais il ne permet pas de mettre un emprunt lisseur. J'ai fait les calculs mentionnés ci-dessous dans un fichier un peu comme l'applicatif (en beaucoup moins bien ).

Pour le taux d'endettement, il devrait repasser en dessous des 33% dans 6-8 mois.

Cdt

 

[Buffeto]

que les assurances liées à ces emprunts sont aussi importants à prendre en compte

justement .........si tu considères que tout se passera normalement , tu payes une assurance pour rien ....pendant 25 ans

 

[proprio1jour]

Bon, je garde l'idée de rembourser rapidement (pas forcément le plus rapidement) l'emprunt sur la résidence principale.
Avec 750€ d'épargne, même si les plafonds des livrets ont augmenté, je pense que je peux en immobiliser une partie (300 à 400 €). Quel placement voyez vous ? Une assurance-vie, j'y pense... des comptes à termes ? Dans quoi mettriez-vous vos oeufs quand les paniers Livret A et Durable sont pleins, que le CEL l'est aussi ?
Jouer à "saute super livret" ? je pense qu'il y a plus rémunérateur.

Qu'en pensez-vous ?

Cdt