Proposition commerciale Pret PASS Liberté du credit foncier : Ou est le piège?

[fayfay]

Bonjour a tous.

Avec ma conjointe, nous voulons acheter une petite maison en VEFA. C'est notr epremière opération financière de cette envergure, et on aurait bien besoin de conseils d'utilisateurs avertis!

Nous avons fait appel à un site de courtier en ligne , sur les conseils d'un ami ancien banquier.

Ce site a selectionné deux banques pour notre dossier : le credit foncier et la bnp. Nous avons précisé vouloir imperativement d'un taux fixe.


Le credit foncier nous a très vite envoyé une proposition pour un pret pass a 3.95% sur 25 ans. (disponible sur demande par mp).

A la suite de ça, la BNP nous a contacté, et proposer un rendez vous. Et ce que je ne comprends pas, c'est que : leur taux sont beaucoup plus elevé (meilleure proposition a 4.33%), et surtout que le pret PASS est aparemment reglementé a 4.5%, alors que celui du credit foncier est a 3.95.

Ma principale inquiétude : Cette offre serait-elle en réalité un taux fixe déguisé?

Merci a vous.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est bien un prêt réglementé mais, en ce qui concerne les taux, cela consiste en un plafond qui est inférieur de 0,60 point à celui des prêts conventionnés (PC).

Or les taux réels sur les marchés sont bien inférieurs à ces plafonds si bien que cette limite ne joue plus.
Donc rien d'étonnant à ces différences d'une banque à l'autre.

Les avantages du PAS et du PC consistent en :
+ Des frais de dossier (+ part sociales éventuelles) limités à 500€ :
+ Des frais de garanties réelles immobilières (hypothèque) réduits du fait de l'exonération de la taxe de piblicité foncière de 0,715%,
+ D'une éventelle éligibilité à l'Aide Personnalisée au Logement (APL)

Si vous êtes éligibles au PAS, la réglementation interdit à la banque de vous proposer un PC. Par contre elle peut très bien vous proposer un prêt classique (dit "du secteur libre") avec suppression des avantages ci-dessus.

Mais le PAS a aussi un inconvénient c'est qu'une hypothèque de premier rang est obligatoire alors qu'avec les autres crédits une caution est éventuellement possible et moins coûteusse.

Quant à l'offre elle ne me semble pas optimale.

A toutes fins utiles voir :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »

https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65971/
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65976/

Ou bien

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »

https://blog.cbanque.com/aristide/8...-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees/

Cdt

 

[fayfay]

Donc en clair, en m'affirmant que le taux de son pret PAS était figé a 4.5% par la loi, la conseillère de la BNP m'a joué du pipeau?

 

[Aristide]

Il est certain que la seule limite réglementaire maximale un un taux de prêt PAS est "Taux plafond des PC - 0,60 point". Il n'y a aucune limite réglementaire minimale.

Dans la réalité ce seuil minimum se trouve naturellement fixé par la coût de revient de la ressource pour la banque et par les pratiques des Etablissements concurrents (lois du marché)

Quant qualifier le discours de votre prétendue conseillère, vous "jouer du pipeau" supposerait que connaissant les règles elle vous ait volontairement raconté des balivernes. Sur le plan professionnalisme cela me semblerait déjà très "embettant".
Mais le pire ne serait-il pas qu"elle ignore les règles ?

Cdt

 

[fayfay]

Disons que le fait qu'un banquier soit pret a utiliser des tournures de phrases du type "le taux de ce pret est reglementé" -ce qui n'est pas faux finalement- afin d'imposer son tarif ne m'étonne pas en soi. C'est un peu a nous, consommateurs, de se renseigner et lire entre les lignes, ça fait partie du jeu au final.

Toujours est-il que je lui ai simplement dit que j'avais eu une proposition du credit foncier en plus de la sienne -sans en préciser la nature-, ce a quoi elle m'a répondu de faire très attention a ce que ce soit un taux fixe et pas autre chose, en appuyant sur, je cite ses propos, le fait qu'ils soient spécialiste pour déguiser des taux variables en taux fixes.

 

[kapa23]

Bonjour

nous venons d obtenir plutôt rapidement en passant par le.biais d un courtier le prêt pass liberté à 4,05% + 0,38 d assurance sur 30 ans pour un emprunt de 160000euros.
certes la.mensualité est alléchante 810/mois Ass comprise mais ce qui m étonne beaucoup.c est que.notre demande initiale est sur 25ans et proposition d office sur 30; réponse du crédit foncier paris (d après le courtier): sur 30ans le directeur peux signer la dérogation de suite à 4,05 "fixe"
mais si vous souhaitez sur 25ans il faut envoyer votre dossier au siège et nous ne savons pas quand cela va revenir le dossier va partir dans les méandres des services etccc Mais par contre vous pourrez réaménager votre prêt sur 25ans au.bout d un an sans frais toujours avec le même tôt fumé... alors je suis etonnee qu.ils n aient pas propose directement un 3,95 sur 25ans comme pour vous.. fayfay pourriez vous me donner copie de votre proposition de aux si toute fois je pouvais m appuyer dessus ?

info : hier la caisse d épargne idf me propose 4,01% sur 25 ans et 0,37 assurance pas de délégation possible

 

[Aristide]

Bonjour,

Deux choses m'étonnent dans ce que vous expliquez :

1) - Généralement les délégations sont plus souples sur les prêts courts que sur le prêt longs.
A moins que vos charges et capacités de remboursement ressortent hors normes en 25 ans excluant ainsi votre dossier de la délégation ?

2) - Affirmer qu'une renégociation sera :
+ Possible
+ Sans frais
+ Dans un an
=> ?????

Et, outre le fait qu'une renégociation n'est pas un droit puisque la banque doit être d'accord, qui vous dit que les taux auront baissé dans un an ???

Cdt

 

[kapa23]

Bonjour,

Deux choses m'étonnent dans ce que vous expliquez :

1) - Généralement les délégations sont plus souples sur les prêts courts que sur le prêt longs.
A moins que vos charges et capacités de remboursement ressortent hors normes en 25 ans excluant ainsi votre dossier de la délégation ?

2) - Affirmer qu'une renégociation sera :
+ Possible
+ Sans frais
+ Dans un an
=> ?????

Et, outre le fait qu'une renégociation n'est pas un droit puisque la banque doit être d'accord, qui vous dit que les taux auront baissé dans un an ???

Cdt

bonjour

exactement cela m étonne je n ais pas demande sur 30 mais sur 25 ans alors je pense que comme vous dites l.endettement doit être supérieur à 33 sur 25ans t que la il faut une dérogation de leur siège soit disant. mal explique en tout cas de leur part et 30 anxiété c très bof.
Le courtier ne m à pas parlé de renégociation possible mais comme je souhaite un 25 ans il m à dit il sera possible de faire la demande de réaménagement de la longévité du prêt sur 25ans cr cela est possible au bout de une année mais le taux restera identifie à l.initial soit 4,05% sur 25ans justement le taux ne bougera pas.


en.gros le crédit foncier essayé de me dissuader de faure une demande sur 25 qui pourrait.aboutir et le courtier va en ce sens je crois.
rapide resume du dossier

27000 annuel net
aucun crédit.conso
aucun loyer logement gratuit par les parents en attendant le projet d achat et apport de 25%