Projet immo Scellier /Acheter cash ou credit

[huytha]

Pourquoi vous fait-on payer une assurance, alors que vous nantissez un contrat d'AV ?
C'est ce contrat qui doit servir de garantie, non ?

Il faut distinguer entre l'assurance et la garanrie du prêt.
Je n'ai pas de garantie à payer, car il s'agit d'un nantissement.
Mais je dois cotiser l'assurance décès, au cas ou, c'est l'assurance qui paie le crédit emprunté, et mes bénificiers gardent le bien et ne sont pas à payer le credit restant.

 

[huytha]

le gros avantage du crédit in fine est avant tout fiscal.....
de plus il peut se rembourser par parties et par anticipation sans IRA ce qui peut permettre au besoin de raccourcir sa durée....

Certe, l'intérêt principal d'un crédit in finé est fiscal, mais dans le cadre du Scellier sans crédit, et puisque je ne paie pas beaucoup d'impôt, l'impôt complément des revenues fonciers issues de cet invetissement sera absorbé par la réduction accordée par Scellier. Je me trompe?

 

[Buffeto]

Je me trompe?

NON , si on regarde à courte vue....

OUI , si on regarde un peu plus loin dans le temps.....

du coup délicat d'avoir une vision d'ensemble et à long terme ...

par ex: ton TMi est il susceptible d'évoluer de manière importante d'ici 5 ans ? voila une question qui sous-tend la réponse au financement de l'investissement défiscalisant ...

 

[Vanille95]

Je me trompe?

Pour le savoir, il faut faire un calcul précis (pour chaque année) des flux

• Positifs : loyers encaissés, IPRR en moins,...
• Négatifs : intérêts sur emprunt, TF, assurance propriétaire bailleur, etc…

Il faut aussi vérifier si tout est bien organisé en cas de problèmes (absence de locataire, sinistre dans l’appartement, perte d’emploi ou maladie de l’emprunteur,…).

Des calculs précis, rien que des calculs… tout le reste n’est que bavardage de commerciaux sans cervelle.

 

[ZRR_pigeon]

combien de plus qu'un credit amortissable coute en interet le credit in fine ?
combien en récupéré vous fiscalement ?
Changez vous de TMI a cause de ce logement locatif ?

Mais avant tout, pouvez faire aussi bien avec moins de contraintes (les contraintes liées au regime scellier) ?
Faites les calculs ancien contre neuf en scellier...dans les details, et ne vous laissez pas abuser par les loyers "espérés" que l'on vous vend.

Appellez vous meme une agence immo la ou y'a le scellier et dites que vous vous appretez a arriver dans la region et que vous faites une pré-sélection telephonique pour ne visiter que quelques biens avec votre femme, et vous cherchez a avoir une idée des loyers...très instructif...

 

[GoodbyLenine]

Pour ma part, je me demande surtout pourquoi vous allez faire un Scellier : pourquoi investir dans du locatif d'habitation, avec une rentabilité très basse en perspective, pour ne même pas profiter de l'avantage fiscal (que vous paierez qqpart dans le prix d'achat de toute façon) ou si peu avec votre TMI ?

Si vous voulez vraiment investir dans ce secteur, essayez plutôt de racheter au bout de quelques années (avec décote sur le prix) un bien Scellier d'un investisseur qui cherchera à s'en défaire pour une raison X ou Y (besoin financier de sa part, divorce ou perte d'emploi par ex).

 

[huytha]

Pour ma part, je me demande surtout pourquoi vous allez faire un Scellier : pourquoi investir dans du locatif d'habitation, avec une rentabilité très basse en perspective, pour ne même pas profiter de l'avantage fiscal (que vous paierez qqpart dans le prix d'achat de toute façon) ou si peu avec votre TMI ?

Si vous voulez vraiment investir dans ce secteur, essayez plutôt de racheter au bout de quelques années (avec décote sur le prix) un bien Scellier d'un investisseur qui cherchera à s'en défaire pour une raison X ou Y (besoin financier de sa part, divorce ou perte d'emploi par ex).

Je réponds à vous deux GoodbyeLenine et ZRR_pigeon:

C'est vrai il fallait poser la question "investir locatif or not" avant "avec ou sans crédit in fine".
Mon point de départ c'était de placer l'argent (200 000€) pour contrer l'inflation.
Alors ou?: Bourse - assez méfiant, à tort ou à raison?? ; l'AV : pas mal, mais avec la remontée de taux, les fonds en euros deviennent moins attrayants, l'or: trop cher; locatif: j'ai déjà une location en cours (robien), ca passe bien, pourquoi pas, si l'on trouve rien d'autres. Alors, j'ai signé un contrat de réservation, dont le délai de rétraction est dépassé. Faut y aller. En scellier, car mes impots augment de plus en plus (augmentation des salaires et les revenus fonciers qui sort de robien).
Avec vos réflections, j'ai refais mes calculs, je pense que ca serait sans crédit.

 

[Buffeto]

JAvec vos réflections, j'ai refais mes calculs, je pense que ca serait sans crédit.

c'est un choix que je respecte mais.......gare aux impôts dans les années à venir....

ceci dit 2012 peut toujours nous réserver des surprises concernant la fiscalité

 

[ZRR_pigeon]

ah ok, donc si c'est trop tard...En TMI a 14%, un robien ca frise le defaut de conseil ! mais bon ce qui est fait est fait.

donc maintenant que c'est signé :
du moins pire au pire des pire c'est :
1/ acheter en credit amortissable
2/ acheter en credit in fine
3/ acheter cash

et cela uniquement du point de vue financier, la consideration "prevoyance" tue encore plus la 3/.
Apres entre 1/ et 2/, dans certains cas tres particuliers, 2/ peut etre mieux mais dans votre cas, cela m'etonnerait fort.
du point de vue fiscal pur, le 2/ s'impose mais vous savez, comme vou naviguez dans ce forum, que le choix ne peut se faire que sur la fiscalite sinon on occule l'essentiel du probleme.

Il faut aussi examiner quelle capacite d'endettement vous est necessaire dans les 10 ans qui viennent (achat de + grande RP ?) qui pourrait faire basculer le choix sur le credit in fine a cause de la mensualite plus faible.

 

[huytha]

ceci dit 2012 peut toujours nous réserver des surprises concernant la fiscalité

Oui, certainement les prélèvements sociaux, mais pourquoi pas les gros contrats AV (plus de 100 000€ , par exemple).