Programme LMNP bouvard, j'hésite ...

[yannou79]

Voila, on me propose un programme en résidence sénior à Cholet (le programme Montana). C'est Steva qui construit et gère la résidence, on a une rentabilité HT/HT de 5%, une revalorisation des loyers de 2% annuelle (par période triénale). Steva est caution de 20 M pour le paiement, et le ticket d'entré commence à 90 K HT pour les studio de 30 m². L'article 606 est à la charge du gérant, il y a même une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers (pour ce que ca vaut...).

Bref cela vous parait-il être un bon programme? Y a-t-il des aides de l'état pour les résidence senior comme pour les EHPAD ou ce n'est pas le cas?

Merci pour vos avis éclairés.

 

[lmplmnp]

disons que vs etes à Cholet... le nec+ ultra de l'investissement immobilier !
et que meme si Cerenicimo le propose aujourd'hui en disant "c'est génial", il disait exactement l'inverse il y a 1 an en disant " les résidences senior nous n'irons jamais"...

on a tous la mémoire courte

meme à 5% avec le 606, ca ne vaut pas les bons vieux LMNP en résidences étudiants, neufs ou d'occasion, en CENTRE VILLE DE VRAIES GRANDES VILLES

Vs devriez regarder cette fameuse caution ? j'ai déjà entendu des histoires de ce type au mee sur Seine ( le LMNP à 6% de 2009 !) avec la fameuse garantie de la sté américaine... qui en fait n'était qu'une promesse de caution du promoteur vers le locatraire final...

 

[yannou79]

Voila au sujet de la caution sur le bail (je n'ai pas les compétences juridiques pour savoir si ca vaut quelque chose).

11 – CAUTION
Dans le cas ou le Preneur du présent bail, la SAS GROUPE STEVA, se substitue toute société filiale, la Société dénommée GROUPE STEVA, Société par Actions Simplifiée au capital de 18 170 380 Euros, dont le siège social est au 12 rue Delerue 92120 MONTROUGE, immatriculée au Registre du Commerce des Sociétés de NANTERRE sous le numéro B 505 251 413, représentée par Messieurs Richard CLAVERIE ou Laurent BOUGHABA ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes, déclare se porter caution solidaire de sa filiale et cela pour l’ensemble des engagements pris par cette dernière pour la durée du bail. En cas de cession du présent bail consentie par le Preneur, la caution demeurera garant solidaire du cessionnaire, au même titre que sa filiale, pour le paiement du loyer, des charges et l’exécution des conditions du bail et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux. Il est par ailleurs indiqué que la SAS GROUPE STEVA, que ce soit en qualité de Preneur du présent bail ou en qualité de caution de sa filiale, ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder l’un ou l’autre des ses droits au bail ou de ses fonds de commerce VILLA BEAUSOLEIL CHAVILLE (92) et VILLA BEAUSOLEIL CORMEILLES (95), sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur.

 

[lmplmnp]

l'intention de caution y est... c'est déjà ça.
si vs aviez une caution solidaire ET indivise c'est mieux
pas seulement pour la durée du bail mais aussi pour son prmeier renouvellement (pourquoi pas )

 

[Buffeto]

personnellement j'ai habité pendant 11ans à Cholet.....
bon, pour n'etre méchant avec personne disons que ca n'est pas l'endroit idéal pour investir en immobilier , en général .
mais chaque cas est particulier .....

 

[yannou79]

et des gens agé à Cholet pres a payer pour aller dans une résidence sénior, y en a d'après vous?

 

[Buffeto]

des gens agés ( je préfère ce terme ) il y en a partout ...

le problème porte plus sur la capacité de ces personnes à financer leur hébergement dans ce genre de structure....

de plus ( je connais assez bien ce type de population et leur "psychologie", pour en voir tous les jours) aller dans une résidence sénior n'est pas encore entré dans la mentalité d'un bon nombre de gens vivant hors des grandes agglomérations ....

cela dit , comme dit précédement , chaque cas est particulier