prix revente LMNP

[reivaxis]

Bonjour,

comment déterminer le prix de revente d'un bien LMP ou LMNP par rapport au montant des loyers encaissés et des charges ?

 

[stumpy2]

Bonjour,

Les paramètres sont assez nombreux (si l'estimation est faite sérieusement). Dans les grandes lignes: le loyer annuel HT doit rapporter environ 5.5% de rentabilité à l'acquéreur (loyer annuel HT /5.5 X 100), mais ce sera + ou - selon le secteur, le type de résidence, les charges de copropriété, etc. Les produits concurrents sur le neuf (en LMNP) et l'ancien (location classique) sont aussi à mettre en comparaison, ainsi que les prix au m². c'est un travail qui suppose une veille constante du marché. Une estimation erronée car trop faible lèse le vendeur, une estimation trop élevée rend le produit trop cher.

 

[reivaxis]

merci beaucoup, il faut aussi que j'étudie (en + de la TVA) ce que je dois réintégrer de la part d'amortissements déjà effectués d'où certainement une hausse du revenu donc de l'impôt. Avez vous des notions à ce sujet?

 

[stumpy2]

Si vous revendez le bien avec son bail commercial, il n'y a pas lieu de reverser un pro rata de la TVA d'origine en raison des dispositions de l'article 257 bis du CGI. Si le bien a moins de 5 ans, selon le prix de vente, vous aurez de la TVA immobilière à acquitter. Et il peut y avoir une taxation sur la plus value, qui dépendra des conditions d'achat et de revente. Si c'est un bien qui a donné lieu a un amortissement impactant l'IR (Périssol ?) ce n'est pas un LMNP, si c'est un bien en LMNP et donc en BIC, cela n'impacte pas votre IR car il ne s'agit pas de la même catégorie de revenus, l'amortissement du bien n'a pas à être réintégré dans vos revenus. Si c'est un investissement en LMP, je vous conseille avant toute décision de consulter votre expert comptable, car les implications sont plus nombreuses.