Pret pour VEFA particuliere

[josssaint]

Bonjour à tous,

j'ai signé une VEFA et suis en discussion avec ma banque pour un prêt. Cette VEFA est un peu particulière dans la mesure où 70% du montant est demandé à l'achèvement de l'immeuble et 30% à la signature chez le notaire. Or mon apport personnel couvre les 30% donc je demande à la banque de ne pas payer d'intérêts intercalaires et également de ne pas cumuler d'intérêts supplémentaires pendant la période de 18 mois de la construction. Mon argument étant que les fonds ne seront débloqués qu'à la fin.

Or la banque me dit que cela s'appelle un Différé Total et je ne suis pas d'accord avec eux car dans le Différé Total, le déblocage de l'argent a lieu plus tôt et ce sont les remboursement en intérêts et le capital que l'on reporte à la date d'emménagement. Or dans mon cas le déblocage aura lieu quasiment à la date d'emménagement (il y aura surement un mois de battement entre la fin de la construction et la remise des clés), donc je ne vois pas la raison de faire un Différé Total.

Est-il possible tout en ne faisant pas de Différé Total de ne payer que l'assurance pendant les 18 mois et ensuite de payer l'intégralité des remboursements du prêt comme si celui-ci ne démarrait que dans 18 mois
et ce, sans intérêts supplémentaires autre que les intérêts normaux ?

Je précise que le prêt de la banque se compose en fait d'un PTZ et d'un prêt de la banque.

 

[hargneux]

Je ne comprends pas bien le problème.
Dans la mesure où les 70 % objet du prêt sont payable en une seule fois, je ne vois pas la necessité de faire une franchise qu'elle soit partielle ou totale.

L'objet de la franchise est soit de payer en plusieurs tranches, soit de différer le remboursement. D'après vos explications vous n'êtes dans aucun de ces cas.

 

[Aristide]

Bonjour à tous,

j'ai signé une VEFA et suis en discussion avec ma banque pour un prêt. Cette VEFA est un peu particulière dans la mesure où 70% du montant est demandé à l'achèvement de l'immeuble et 30% à la signature chez le notaire. Or mon apport personnel couvre les 30% donc je demande à la banque de ne pas payer d'intérêts intercalaires et également de ne pas cumuler d'intérêts supplémentaires pendant la période de 18 mois de la construction. Mon argument étant que les fonds ne seront débloqués qu'à la fin.

Or la banque me dit que cela s'appelle un Différé Total et je ne suis pas d'accord avec eux car dans le Différé Total, le déblocage de l'argent a lieu plus tôt et ce sont les remboursement en intérêts et le capital que l'on reporte à la date d'emménagement. Or dans mon cas le déblocage aura lieu quasiment à la date d'emménagement (il y aura surement un mois de battement entre la fin de la construction et la remise des clés), donc je ne vois pas la raison de faire un Différé Total.

Est-il possible tout en ne faisant pas de Différé Total de ne payer que l'assurance pendant les 18 mois et ensuite de payer l'intégralité des remboursements du prêt comme si celui-ci ne démarrait que dans 18 mois
et ce, sans intérêts supplémentaires autre que les intérêts normaux ?

Je précise que le prêt de la banque se compose en fait d'un PTZ et d'un prêt de la banque.

Bonjour,

Concernant les assurances, la date de prise d'effet et donc le paiement des primes varie suivant les Etablissements.

Chez certains la prise d'effet a lieu dès l'acceptation de l'offre de prêt.
Dans ce cas vous êtes donc couvert avant la mise à disposition des fonds.
Si vous subissez un sinistre avant mise à disposition des fonds, vous ou vos proches percevez donc le capital emprunté.

Dans d'autres Etablissements la prise d'effet est à la signature du contrat authentique
Dans d'autres enfin cette prise d'effet n'intrevient qu'à la mise à disposition des fonds.

Donc voir votre contrat pour ce qui vous concerne.

Concernant le différé total, effectivement, si vous ne débloquez pas les fonds avant la signature il n'y a pas lieu de prévoir un différé.

Par contre, pour revenir à l'assurance, en fonction de votre contrat, vous ne serez peut-être pas assurés si la prise d'effet est prévue à la mise à disposition des fonds.

A cause des risques d'évolution des taux de marché, certains Etablissements prévoient aussi une clause limitant le délai de mise à disposition des fonds.
C'est peut-être là le problème ?

Cordialement,

 

[anticipateur]

Effectivement, la pluspart des contrats deviennent caduques si un premier déblocage n'intervient pas dans les 4 mois de la souscription.
Dans une VEFA si on cherche à couvrir les premiers appels avec l'apport, les 4 mois sont vite passés. On se retrouve à négocier un nouveau prêt lors du premier déblocage.
La proposition qui m'a été faite est de débloquer une première ligne de 1000 € lors de la signature de l'acte ( éventuellement amortissable d'entrée).
Lors d'un des appels de fonds ultérieurs, le déblocage sera inférieur de 1000 €.
Inconvénient on paye l'assurance ( CI -out Bien sûr) dès le début ( ex 1ère mensualité de 34 € dont 4 € d'intérêts intercalaires)
Avantage = on est couvert d'entrée de jeu.
Eceuil : surdimenssioner le prêt ( l'amortissemnt commence quand on a tout débloqué) si on ne débloque pas tout = éventuellement avenant payant.
Si c'est un investissement locatif = déficit sur la première année uniquement reportable sur RF 10 ans( caution, frais, intérêt, assurance) et l'on risque de le perdre ( ex déblocage 2009 - livraison 2010 - premier bénéfice foncier en 2019 mais insuffisant pour utiliser le report issu de 2010).
Je m'égare.

 

[josssaint]

Effectivement la banque me soutient que par rapport au déblocage des prêts réglementés, le déblocage total doit respecter la loi scrivener et donc les prêts doivent être débloqués dans leur totalité dans les 36 mois suivants l'édition des offres avec un premier déblocage dans les 12 mois suivants l'édition des offres.

Or moi je ne souhaite les débloquer que dans 18 mois. Le promoteur m'avait dit que cette appel de fond 30-70 était très avantageux, mais si ce que me dit la banque est vrai, ce ne sera pas si intéressant que cela.

Est-il possible de ne demander le déblocage que dans 12 Mois avec un différé total de 6 mois ce qui sera toujours moins douloureux que de différer sur 18 mois ?

 

[Aristide]

Effectivement la banque me soutient que par rapport au déblocage des prêts réglementés, le déblocage total doit respecter la loi scrivener et donc les prêts doivent être débloqués dans leur totalité dans les 36 mois suivants l'édition des offres avec un premier déblocage dans les 12 mois suivants l'édition des offres.

Demandez donc à votre banque de vous donnez le texte 'loi Scrivener" qui impose ces contraintres .

La seule clause que je connaisse est que si le contrat principal objet du prêt (l'acte d'achat) n'est pas signé dans les 4 mois de l'acceptation de l'offre, cette dernière peut être remise en cause.
C'est une posibilité et non pas une obligation, ce délai de 4 mois pouvant être allongé au gré des parties

Est-il possible de ne demander le déblocage que dans 12 Mois avec un différé total de 6 mois ce qui sera toujours moins douloureux que de différer sur 18 mois ?

Oui bien sur.
Mais si vous faites un déblocage dans 12 mois, normalement c'est pour payer le promoteur.
Veillez à ne verser au promoteur qu'une somme qui ne dépasse pas le pourcentage de travaux éffectués
(Quid de votre argent si dépôt de bilan du promoteur avant fin travaux ?)