Prêt immobilier divisé en 2, un bon plan?

[petit_prince77]

Bonjour,

Je me posais quelques questions sur un prêt immobilier divisé en 2.

J'ai besoin de 208 000€
On me propose :
- 86 000€ sur 10 ans à un taux de 3.45%
- 122 000€ sur 20 ans à un taux de 3.75%
ça fait un prêt de 3.67% (selon le courtier)

1/ Est-ce un bon taux?
2/ Ce type de prêt comporte il des pièges?
(les amortissements sont-ils négatifs?)

Merci d'avoir pris le temps de me lire!!

 

[IMEI]

Bonjour, en fait ce sont deux prêts emboités. Cela se pratique pour réduire le TEG final, c'est Aristide qui nous l'a appris.
Concernant les taux, chaque dossier est différent, mais à vue de novice et après consultation des taux sur meilleurtaux, cela ne parait pas mal.

 

[Aristide]

Je me posais quelques questions sur un prêt immobilier divisé en 2.

J'ai besoin de 208 000€
On me propose :
- 86 000€ sur 10 ans à un taux de 3.45%
- 122 000€ sur 20 ans à un taux de 3.75%
ça fait un prêt de 3.67% (selon le courtier)

1/ Est-ce un bon taux?
2/ Ce type de prêt comporte il des pièges?
(les amortissements sont-ils négatifs?)

Bonjour,

Le principe est bon, maintenant il faudrait voir si la poposition résulte d'une bonne optimisation ou, au contraire, d'une "piffométrie" ?

A toutes fins utiles, en vue d'optimiser votre plan de financement, vous pouvez voir :
« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65971/
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65976/

Par rapport à votre projet, il faudrait plus d'informations pour vérifier :
1) - s'il est bien au "top" de l'optimisation
2) - Si le taux "d'ensemble" annoncé par votre coutier est bon.
3) - S'il y a ou non de l'amortissement négatif

Informations manquantes:
+ Taux assurances et primes
+ Echéances et paliers d'échéances avec et sans assurances
+ Hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer = les taux qu'elle vous consentirait par paliers de durées ce qui n'est pas forcémément la grille des taux standard de la banque
+ votre échéance lisée cible primes d'assurance comprises = la mensualité assurance comprise que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque.

Quant à l'amortissement négatif, oui, certains l'Etablissement le pratique encore.
Perso je refuse de le faire.

Cordialement,

 

[petit_prince77]

Merci à vous 2 pour vos réponses,
c'est dur de prendre des décisions aussi importantes en étant dans le flou!

J'ai retapé les infos données, pourriez-vous y jeter un coup d'oeil?
(la première proposition sert juste de comparaison)

J'ai essayé de soustraire du cout total, les intérêts, l'assurance et je ne retombe pas sur mes pattes (les frais de garantie ne peuvent pas être aussi élevés !)

Peut-on avoir le TEG par rapport à ces infos?

 

[Aristide]

Bonsoir,

Oui, s'il y a deux prêts au lieu d'un seul et s'il s’agit d'une garantie réelle immobilière (Hypothèque par ex) les frais seront un peu plus élevés (Plus de feuilles à l'acte donc plus de timbres - Plus de temps à y passer donc plus d’honoraires)

Pour le TEG, non; il manque des informations pour pouvoir le calculer :
+ Assurances obligatoires
+ Coût des garanties précisément.

Par contre, dans le fichier Excel joint je vous ai calculé le taux d’ensemble assurances comprises, qui ressort à 4,05%.

Si vous voulez le TEG il faut préciser la part des assurances obligatoires et les frais de garantie.

Par ailleurs, j’ai l’impression que la répartition « 86.000/10 ans » et « 122.000/20 ans » résulte plus d’une « piffométrie » que d’une véritable optimisation..

Autrement dit je ne serais pas étonné que l’on puisse mieux faire pour optimiser le coût du crédit.

Mais pour cela il manque aussi deux choses :
1) – La hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer = taux qu’elle vous consentirait par paliers de durées ( 5 – 7 – 10 – 12 – 15 – 20 ans par exemple)
2) - votre échéance cible assurances comprises = la mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque.

Cordialement,

 

[petit_prince77]

Bonjour, lorsque vous parlez d'assurance obligatoire manquantes,
n'est-ce pas les 9108€ soit 0.22%?
Sinon il est précisé "Taux de couverture DIT : DCPTIAITTIPT"
(c'est peut-être cela)

Votre impression sur la piffométrie est effectivement bonne, il a pris moins de 3 min pour me faire la simulation.
Malheureusement je ne peux pas lui dire de (bien) faire son travail!!
1- Pour ce qui est des hiérarchies des taux, je vais la demander (j'espère qu'il va bien le prendre)
2- Pour l'échéance cible, 1277€ me semble pas mal (c'est ce qu'ils m'ont proposé) et ça correspond à 34% d'endettement (on veut le max).
Par ailleurs, les mensualités sont modulables.

 

[Aristide]

lorsque vous parlez d'assurance obligatoire manquantes,
n'est-ce pas les 9108€ soit 0.22%?
Sinon il est précisé "Taux de couverture DIT : DCPTIAITTIPT"
(c'est peut-être cela)

Bonjour,

Bien, je ne sais pas.

Y at-il une tête assurée ou bien deux ?

S'il y a deux têtes, généralement les banques rendent obligatoires 100% du capital répartis ou non sur sur les deux emprunteurs.

Par exemple si ces 9.108€ concernent deux têtes, donc 200% de capital assurés, alors que la banque n'a rendu obligatoire que 100%, seulement 4.554€ seraient à prendre en compte dans le calcul du TEG
Par ailleurs, pour ce calcul, il manque les autres frais rendus obligatoires et, notamment, les frais de garantie.

Cordialement