Premier investissement en coup double (PINEL + Ancien)

[Burnard]

Salut à tous,

Nous sommes propriétaires de ma RP avec un pret à moyen terme (12ans). J'ai une opportunité sur un achat en defisc Pinel. Son avantage c'est essentiellement son emplacement, c'est un T2 plein sud dans un quartier de travail recherché (pas d'étudiants). De plus, le plafond de loyer locatif sera en dessous des loyers actuels ce qui le rendra interessant.

Voici mon idée :
1. Investir sur un Pinel (emprunt 25ans) que je souhaite conserver au maximum (vu l'emplacement). je me dis donc que même si le prix d'achat neuf perd 20% à la revente, vu que je ne veux pas revendre (j'entends déjà ceux qui disent tu ne peux pas savoir dans 12ans ce que tu feras). Je me crée un patrimoine qui me permet de défiscaliser et qui s'autofinance.

2. La défiscalisation sera supérieure à ce que je paie en impot actuellement (le double). J'ai donc dans l'idée d'ajouter un second (plus petit) investissement dans l'ancien (avec un meilleur rapport) pour profiter pleinement de la réduction d'impot.

3. Dans 12 ans mon crédit de RP se finissant, je peux conserver les 2 apparts et réflechir à une nouvelle solution de defisc si besoin.

Votre avis sur la stratégie (en gros profiter de la couverture fiscale du pinel pour un autre investissement dans l'ancien sans travaux pour se constituer un double patrimoine) ?

Merci de vos conseils

 

[Beargent]

Bonjour,

Mon avis. Fuir le pinel. Bien trop chère et peu d'intérêt pour de la défiscalisation.
Pense par exemple déficit foncier... tous les 3/4 ans par exemple

 

[Buffeto]

S
Merci de vos conseils

le seul conseil c'est : as tu la trésorerie adéquate pour pallier une vacance locative sur l'un des 2 investissements ?

si la réponse est oui alors , pourquoi pas ?

 

[Burnard]

Merci à tous les 2
Pour les réponses, oui le déficit foncier c'est la solution mais sur un premier invest je ne me sens pas de prendre autant de risque et de travail trouver les artisans, les devis, des travaux que je n'aurais pas vu (je préfère du récent sans trop de problème, moins de prise de tête j'espere mais du coup moins de rentabilité c'est certain).

Pour la vacance locative oui j'ai prévu plusieurs mois sur les 2 en même temps "au cas ou"

 

[moietmoi]

J'ai une opportunité sur un achat en defisc Pinel

l'option fiscale pinel est souvent une bonne option à partir du moment où le bien est choisi, entre autre dans une résidence prévue à la vente pour de l'habitat classique de propriétaires occupants, NON situé en zone ANRU

le plafond de loyer locatif sera en dessous des loyers actuels ce qui le rendra interessant.

si il y a une place de stationnement, on peut dans l'acte d'achat, séparer le parking avec un prix , et l l'habitation; ce qui permet d'augmenter le loyer global en tenant les contraintes du loyer pinel;

Voici mon idée :
1. Investir sur un Pinel (emprunt 25ans) que je souhaite conserver au maximum (vu l'emplacement). je me dis donc que même si le prix d'achat neuf perd 20% à la revente

,

au bout de 25 ans , personne n'a vu perdre ce type de %; les variations de l'immobilier en 25 ans gomment , à la hausse ou à la baisse, la différence entre déjà construit et ex-neuf.....

et qui s'autofinance.

non, je ne pense pas; mais que la charge globale (charges, tf, syndic,impots, PS,emprunt) soit amoindrie, oui!!!! attention à la sortie des 9 ou 12 ans de défisc, là la charge devient totale!!

2. La défiscalisation sera supérieure à ce que je paie en impot actuellement (le double). J'ai donc dans l'idée d'ajouter un second (plus petit) investissement dans l'ancien (avec un meilleur rapport) pour profiter pleinement de la réduction d'impot.

oui, cependant les PS resteront sur le revenus foncier positif global;

3. Dans 12 ans mon crédit de RP se finissant, je peux conserver les 2 apparts et réflechir à une nouvelle solution de defisc si besoin.

cela donne envie d'être le cgp qui te suivra à la longue... ou alors agent immobilier si tu veux revendre... ou banquier pour le nouveau crédit...

Votre avis sur la stratégie (en gros profiter de la couverture fiscale du pinel pour un autre investissement dans l'ancien sans travaux pour se constituer un double patrimoine) ?

si ton taux d'endettement te le permet, et que ton confort de vie n'est pas impacté..pourquoi pas?

 

[Burnard]

Bonjour à tous,
J'ai besoin de vos expertises, ayant présenté ce projet à ma banque elle m'indique que cela ne lui semble pas être une bonne opération car en imposition mes prélèvements sociaux vont exploser... mais c'est pas couvert par les réductions PINEL ça ?

Eclairez moi, les prélevements sociaux, même si ils passent à 17,2 rentrent dans l'imposition et donc couverts par ma réduction PINEL?
Comme calcul j'avais fait :

Impot futur = Impot actuel + Loyer + Prelevements sociaux
soit :
Impot futur = impot actuel + (loyer x 12 x TMI% x 70% (regime micro) + (loyer x 12 x 17,2% x 70% (regime micro)

Je suis un peu étonné par la réponse de ma banque ...

 

[moietmoi]

Bonjour,
je me fais plusieurs réflexions: les banques ne sont jamais contentes quand on amène un projet qui n'est pas de leur initiative;

Qu'a dit la banque concernant le financement? car un T2 , on est a peu près à 200 000 euros donc une défiscalsiation de 4000 euros; et vous dites que ceci est le double de votre impôt; En général à 2000 euros d'impôt , les revenus ne permettent pas de faire 3 crédits...
peut être , ai je tort quelque part?

(regime micro foncier)

Pourquoi le micro??? sauf dans de très rares cas le réel est plus intéressant;

Eclairez moi, les prélèvements sociaux, même si ils passent à 17,2 rentrent dans l'imposition et donc couverts par ma réduction PINEL?

les PS ne sont pas un impôt; mais un prélèvement social, dont le recouvrement de la contribution est confié au trésor, et dont l'assiette se fonde sur les revenus;
il faudrait faire une simulation, mais le régime micro va, je pense augmenter l'impôt et les PS par rapport au réél;
la réduction pinel s'applique à l'impôt, pas aux PS

 

[Burnard]

Salut, merci pour ta réponse, j'avais pris le Micro pour etre dans le pire des cas.

ça veut dire que si on a un bien en PINEL on peut payer 0 euros d'impot mais payer 1000e en prélevement sociaux malgré tout ?
Je pensais que le Pinel faisait une soustraction du montant totoal à payer

 

[Buffeto]

Je pensais que le Pinel faisait une soustraction du montant totoal à payer

il s'agit d'une réduction d'impôt . voir dans le blog à buffeto

 

[moietmoi]

on peut payer 0 euros d'impot mais payer 1000e en prélevement sociaux malgré tout ?

i
oui

Je pensais que le Pinel faisait une soustraction du montant totoal à payer

les PS ne sont pas un impôt;
par exemple, le montant d'un pv de stationnement en retard est recouvré par le fisc, tu reçois un avis de paiement... ce n'est pas un impôt non plus, alors que cela arrive bien du fisc;
mais j en reviens à mon premier doute; la banque a t elle conrfimé la faisabilité?