Peut-on choisir comment débloquer les fonds pour un achat en VEFA

[patkun]

Bonjour,

J'achète un appartement en VEFA financé comme suit :

Apport (25%)
PTZ+ (30%)
Autre prêt à Taux Zéro (8,5%)
Prêt Bancaire (36,5%)

Mon offre de prêt n'indique aucun ordre de déblocage, même si l'usage serait de débloquer dans l'ordre ci-dessus.

Est-il possible de demander à la banque de débloquer les prêts simultanément (sans les utiliser entièrement dans un premier temps) et de choisir quelle somme doit être prise sur quel prêt?
Et, si c'est possible, peuvent-ils refuser?

Par exemple, puis-je demander :
- au premier déblocage 99% du PTZ+ et une partie de l'apport,
- au second déblocage 95% de l'autre prêt à taux zéro et encore un peu d'apport,
- aux déblocages suivants finir l'apport au fur et à mesure des appels de fonds jusqu'à entamer le prêt bancaire
- au dernier déblocage terminer le prêt bancaire et les prêts à taux zéro.

L'objectif étant de ne pas commencer à rembourser les prêts à taux zéro trop tôt (aucun intérêt pour moi, et plus difficile à gérer avec un loyer), mais de refaire de l'épargne qui pourra être utilisée pour un remboursement anticipé partiel du prêt bancaire au bout de quelques années (quand il n'y aura plus d'IRA à payer).

Merci de vos réponses

 

[Aristide]

Bonjour,

Plusieurs choses à dire :

Apport (25%)
PTZ+ (30%)
Autre prêt à Taux Zéro (8,5%)
Prêt Bancaire (36,5%)

Mon offre de prêt n'indique aucun ordre de déblocage, même si l'usage serait de débloquer dans l'ordre ci-dessus.

En premier c'est ordre ne semble pas le meilleur puisque votre apport personnel est probablement rémunéré à un taux supérieur aux TEG des prêts à taux zéro.

Dans cette hypothèse, l'ordre optimal serait donc :

1) - Prêts à taux zéro
2) - Apport personnel

Est-il possible de demander à la banque de débloquer les prêts simultanément (sans les utiliser entièrement dans un premier temps) et de choisir quelle somme doit être prise sur quel prêt?
Et, si c'est possible, peuvent-ils refuser?
Par exemple, puis-je demander :
- au premier déblocage 99% du PTZ+ et une partie de l'apport,
- au second déblocage 95% de l'autre prêt à taux zéro et encore un peu d'apport,
- aux déblocages suivants finir l'apport au fur et à mesure des appels de fonds jusqu'à entamer le prêt bancaire
- au dernier déblocage terminer le prêt bancaire et les prêts à taux zéro.

En théorie, oui, c'est vous qui décidez de l'ordre et du montant des mises à disposition de fonds.

Si votre plan de financement est prévu avec un échéancier global à échéances lissées, la manière de procéder que vous envisagez aurait aussi l'avantage de faire démarrer l'mortissement de tous les prêts à la même date ce qui maintiendrait ainsi parfaitement le lissage initialement prévu.

Mais certaines banques, par une clause du contrat, exigent que l'apport personnel soit utilisé en priorité, ceci pour s'assurer que cet apport est bien réel.

Mais d'après ce que vous précisez ce n'est pas le cas pour vous.
Par ailleurs, notamment si ledit apport est composé d'épargne déjà en dépôt chez le prêteur cette clause "de style" fait facilement l'objet de dérogation.

L'objectif étant de ne pas commencer à rembourser les prêts à taux zéro trop tôt (aucun intérêt pour moi, et plus difficile à gérer avec un loyer), mais de refaire de l'épargne qui pourra être utilisée pour un remboursement anticipé partiel du prêt bancaire au bout de quelques années (quand il n'y aura plus d'IRA à payer).

Concernant le Prêt à Taux Zéro, c'est plus compliqué; je vous laisse consulter lien suivant pour les détails.

[lien supprimé]

En résumé :

1) - Un loi dit que :
"La première période de remboursement peut être précédée d'une période de mise à disposition des fonds durant laquelle le prêt ne fait l'objet d'aucun remboursement de la part de l'emprunteur".

Mais un arrêté a été publié par la suite.

Cet arrêté contient une annexe.

Et, dans cet annexe figure une convention "Etat/Banque"

qui, bien que rappelant le texte de loi ci-dessus permet exactement le contraire :

"Toutefois, une mise en amortissement progressive du prêt est tolérée pendant la période de versement des fonds".

Un convention dans l'annexe d'un arrêté qui vient contredire une loi...!!!...???....Allez y comprendre quelque chose ?

Cordialement,

 

[patkun]

Merci pour votre réponse.

Bonjour,

Plusieurs choses à dire :



En premier c'est ordre ne semble pas le meilleur puisque votre apport personnel est probablement rémunéré à un taux supérieur aux TEG des prêts à taux zéro.

Dans cette hypothèse, l'ordre optimal serait donc :

1) - Prêts à taux zéro
2) - Apport personnel

Je suis bien d'accord, quand je parle d'usage, je fais référence à l'ordre que m'a donné le conseiller.

Il y a quand même, dans les conditions générales, une clause que je n'avais pas en tête et qui me semble ambigüe puisqu'elle dit que
Le versement des fonds, quel que soit le prêt demandé, est subordonné à la signature de l'offre, [...], au versement de l'éventuel apport personnel, ...

Oui, je compte bien verser l'apport, mais pas forcément tout au début

En théorie, oui, c'est vous qui décidez de l'ordre et du montant des mises à disposition de fonds.

Si votre plan de financement est prévu avec un échéancier global à échéances lissées, la manière de procéder que vous envisagez aurait aussi l'avantage de faire démarrer l'amortissement de tous les prêts à la même date ce qui maintiendrait ainsi parfaitement le lissage initialement prévu.

Il n'y a pas de lissage, les durées du prêt bancaire et du PTZ+ sont identiques. L'autre prêt à taux zéro est sur une durée un peu plus courte mais la mensualité est assez faible.

Mais certaines banques, par une clause du contrat, exigent que l'apport personnel soit utilisé en priorité, ceci pour s'assurer que cet apport est bien réel.

Mais d'après ce que vous précisez ce n'est pas le cas pour vous.
Par ailleurs, notamment si ledit apport est composé d'épargne déjà en dépôt chez le prêteur cette clause "de style" fait facilement l'objet de dérogation.

L'apport est effectivement composé à 90% d'épargne chez le préteur, 10% sont sur des PEE.

J'ai vu deux conseillers de la banque. Un m'a dit qu'il fallait faire la demande lors du déblocage pour préciser quelle somme débloquer sur le prêt, l'autre m'a dit que c'était impossible, un prêt étant débloqué en entier avant de passer à l'autre (je vois pas pourquoi... est-ce qu'un PTZ+ non débloqué en entier coûte à la banque??).

Concernant le Prêt à Taux Zéro, c'est plus compliqué; je vous laisse consulter lien suivant pour les détails.

[lien supprimé]

En résumé :

1) - Un loi dit que :
"La première période de remboursement peut être précédée d'une période de mise à disposition des fonds durant laquelle le prêt ne fait l'objet d'aucun remboursement de la part de l'emprunteur".

Mais un arrêté a été publié par la suite.

Cet arrêté contient une annexe.

Et, dans cet annexe figure une convention "Etat/Banque"

qui, bien que rappelant le texte de loi ci-dessus permet exactement le contraire :

"Toutefois, une mise en amortissement progressive du prêt est tolérée pendant la période de versement des fonds".

Un convention dans l'annexe d'un arrêté qui vient contredire une loi...!!!...???....Allez y comprendre quelque chose ?

Cordialement,

Le lien ne fonctionne pas.

Sinon, je me suis effectivement référé à la loi que vous citez et qui est d'ailleurs reprise dans les conditions spécifiques du PTZ sur l'offre de prêt.
Je n'avais pas connaissance de l'arrêté. Ça pourrait aller dans le sens de l'emprunteur qui souhaite rembourser plus tôt, mais quel intérêt pour un prêt à taux zéro??

 

[Aristide]

Je suis bien d'accord, quand je parle d'usage, je fais référence à l'ordre que m'a donné le conseiller.

Il y a quand même, dans les conditions générales, une clause que je n'avais pas en tête et qui me semble ambigüe puisqu'elle dit que
Le versement des fonds, quel que soit le prêt demandé, est subordonné à la signature de l'offre, [...], au versement de l'éventuel apport personnel, ...

Oui, je compte bien verser l'apport, mais pas forcément tout au début

C'est bien à une telle clause que je faisais référence

J'ai vu deux conseillers de la banque. Un m'a dit qu'il fallait faire la demande lors du déblocage pour préciser quelle somme débloquer sur le prêt, l'autre m'a dit que c'était impossible, un prêt étant débloqué en entier avant de passer à l'autre (je vois pas pourquoi...

Il y a ce qui est techiquement possible de faire d'une part et, d'autre part, les directives internes ou - tout simplement - les habitudes.

A mon avis c'est le premier conseiller qui a raison

est-ce qu'un PTZ+ non débloqué en entier coûte à la banque??).

L'article L-31-10-11 du code de la construction et habitation - alinéa 5 précise :

"La première période de remboursement peut être précédée d'une période de mise à disposition des fonds durant laquelle le prêt ne fait l'objet d'aucun remboursement de la part de l'emprunteur"

L'article 2 de la convention "Etat/Banque" en Annexe de l'arrêté du 25/05/2011 indique :

"En application de la deuxième phrase du II de l'article 244 quater V du code général des impôts, la période de mise à disposition des fonds mentionnée au dernier alinéa de l'Article L.31-10-11 du code de la construction et de l'habitation n'est pas prise en compte pour le calcul du crédit d'impôt"

Donc j'en déduis que si votre PTZ est mis partiellement à disposition sans qu'il y est cet amortissement "toléré" dans l'arrêté, la banque ne perçoit pas le crédit d'impôt qui remplace sa rémunération.

Le crédit d'impôt ne semble donc acquis que si la mise à disposition partielle donne lieu à amortissement immédiat.

Le lien ne fonctionne pas.

Je vous le remets

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ition-des-fonds.15857/post-125799#post-125799

Je l'ai testé; il fonctionne.

Cdt

 

[patkun]

Merci!

En fait, si je ne me trompe pas, la banque percevra son crédit d'impôt plus tard, non? L'offre de prêt indique les intérêts payés par l'état pour le PTZ+ (j'ai calculé, ça correspond à peu près à un taux de 3.2%).

Mais bon, la banque regarde de près le taux d'endettement au moment de l'amortissement total du prêt (donc après la livraison et la fin du loyer actuel), pourtant, la période la plus tendue dans notre cas serait bien la période intercalaire (prêts à taux zéro débloqués et intérêts intercalaires sur le prêt bancaire + loyer), certes relativement courte si tout se passe bien, mais qui nous amènerait pas loin des 60% d'endettement... Ça passerait grâce à l'épargne qu'on aura faite avant, mais je ne vais pas me priver de faire la demande au moment des déblocages en espérant que ça passe.

En tous cas, merci pour vos conseils.

 

[Aristide]

En fait, si je ne me trompe pas, la banque percevra son crédit d'impôt plus tard, non?

Oui, mais pendant toute la période (dite d'anticipation) où il n'y a pas d'amortissement, c'est la banque qui vous fait l'avance de fonds sans aucune rmunération.

Or, pendant cette période, la banque doit bien supporter le coût de son propre refinancement, assurer le risque, supporter les coûts de gestion et immobiliser une partie de ses fonds propres.

Le temps étant de l'argent, pendant toute cette phase la banque a une marge négative.

L'offre de prêt indique les intérêts payés par l'état pour le PTZ+ (j'ai calculé, ça correspond à peu près à un taux de 3.2%).

Je ne sais comment vous avez calculé mais celà ne correspond pas à grand chose.

Les équivalents marge résultant du crédit d'impôt publiés sont les suivants :
Tranche 1 à tranche 5 => 0.75%
Tranche 6 à tranche 8 => 0.55%
Tranche 9 et 10 => 0.35%

Mais bon, la banque regarde de près le taux d'endettement au moment de l'amortissement total du prêt (donc après la livraison et la fin du loyer actuel), pourtant, la période la plus tendue dans notre cas serait bien la période intercalaire (prêts à taux zéro débloqués et intérêts intercalaires sur le prêt bancaire + loyer), certes relativement courte si tout se passe bien, mais qui nous amènerait pas loin des 60% d'endettement... Ça passerait grâce à l'épargne qu'on aura faite avant, mais je ne vais pas me priver de faire la demande au moment des déblocages en espérant que ça passe.

Il y a des techniques qui permettent d'éviter cela; voir

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »

https://www.moneyvox.fr/forums/posts/83937/

Cdt

 

[patkun]

En fait, dans l'offre de prêt, la banque annonce la somme prêtée et le montant des intérêts versés à la banque par l'état. Je ne sais pas comment ils calculent, moi, j'ai juste cherché le taux qui correspondrait si je devais emprunter cette somme pour payer ces intérêts. Ça ne représente probablement pas vraiment la réalité .


J'avais bien lu sur le site les différentes techniques. Ce site est vraiment une mine d'information qui m'a déjà bien servi pour poser les bonnes questions aux conseillers. Ma banque ne le propose pas et ça n'est pas indispensable pour moi. Mon objectif est seulement d'essayer d'optimiser au maximum l'offre que j'ai reçue et qui me convient de toute façon.

Sinon, autre question : Le conseiller nous a dit de transformer le PEL de ma femme qui a un an (le PEL, pas ma femme ) en CEL pour bénéficier des intérêts. Pourtant, il me semble avoir lu qu'en le résiliant un PEL qui a moins de 2 ans, les intérêts sont automatiquement convertis au taux du CEL. Est-ce bien cela?
Merci encore.

 

[Aristide]

Bonjour,

En fait, dans l'offre de prêt, la banque annonce la somme prêtée et le montant des intérêts versés à la banque par l'état. Je ne sais pas comment ils calculent, moi, j'ai juste cherché le taux qui correspondrait si je devais emprunter cette somme pour payer ces intérêts. Ça ne représente probablement pas vraiment la réalité .

« Art. L. 31-10-14 code construction et habitation
«
«
« Cette convention prévoit l’obligation de l’établissement de crédit d’informer l’emprunteur, dans l’offre et le contrat de prêt sans intérêt, du montant du crédit d’impôt prévu au même article 244 quater V correspondant. »
«
«
«
« II. – Le montant du crédit d’impôt est égal à l’écart entre la somme actualisée des mensualités dues au titre du prêt ne portant pas intérêt et la somme actualisée des montants perçus au titre d’un prêt de mêmes montant et durée de remboursement, consenti à des conditions normales de taux à la date d’émission de l’offre de prêt ne portant pas intérêt.

« La période de mise à disposition des fonds mentionnée au dernier alinéa de l’article L. 31-10-11 du même code n’est pas prise en compte pour le calcul du crédit d’impôt.
« Les modalités de calcul du crédit d’impôt et de détermination du taux mentionné au premier alinéa du présent II sont fixées par décret.

« Le crédit d’impôt fait naître au profit de l’établissement de crédit une créance, inaliénable et incessible, d’égal montant. Cette créance constitue un produit imposable rattaché à hauteur d’un cinquième au titre de l’exercice au cours duquel l’établissement de crédit a versé des prêts ne portant pas intérêt et par fractions égales sur les exercices suivants.

«
«
«...... »

Sinon, autre question :[/U] Le conseiller nous a dit de transformer le PEL de ma femme qui a un an (le PEL, pas ma femme ) en CEL pour bénéficier des intérêts. Pourtant, il me semble avoir lu qu'en le résiliant un PEL qui a moins de 2 ans, les intérêts sont automatiquement convertis au taux du CEL. Est-ce bien cela?

Si le PEL a moins de trois ans, il est possible de le transformer en CEL.

Dans ce cas les intérêts sont recalculés au taux du CEL en vigueur au moment de la transformation.

Mais, si toutes les autres conditions sont remplies (Durée - Minimum droits acquis - Plafond -Objet....) il est possible d'obtenir un prêt CEL à taux intéressant.

Cordialement,