ouaaaaaaaaah les SOFICA

[Buffeto]

ca devrait cartonner : la nouvelle loi de finances prévoit un taux de réduction d'impôt de 48% (au lieu de 36% auparavant).

avant je trouvais les risques un peu élevés mais à 48% je vais vraiment étudier la question ......( en plus c'est hors plafonnement des niches fiscales )

 

[Manu215]

ca devrait cartonner : la nouvelle loi de finances prévoit un taux de réduction d'impôt de 48% (au lieu de 36% auparavant).

avant je trouvais les risques un peu élevés mais à 48% je vais vraiment étudier la question ......( en plus c'est hors plafonnement des niches fiscales )

Oui, j'ai appris cela par l'un des (trop nombreux) CGP qui me suivent.

Je trouve, pour ma part, que c'est tout de même très risqué, même pour 48% de réduction : même avec un tel taux, on peut ne pas retrouver ses billes...

Dans ce genre de produit, la rentabilité est déjà beaucoup plus faible qu'un projet de transformation immobilière par exemple, alors que la dévaluation est beaucoup plus probable, et sans doute de plus de 48%...

Plus la défisc est importante, plus le risque est élevé, non?

Mais le débat est ouvert...

 

[Buffeto]

Oui, j'ai appris cela par l'un des (trop nombreux) CGP qui me suivent.

c'est parce que tu es un " bon client "

Plus la défisc est importante, plus le risque est élevé, non?

oui bien mais faisons un petit calcul .

prenons un investissement de 10K€ . tuas donc une réduc d'IR de 4800€ donc investissement réellement payé 5200€.

imaginons que ton investissement perde 25% en 5ans tu récupères 7500€. au final tu auras quand meme gagné 2300€ soit un peu moins de 5% l'an .

je te mets un palmarès non exhaustif pour se faire quelques idées

 

[moietmoi]

Il faut que je relise le projet de loi de finance, mais les 48% existaient déjà en 2017

Peut être sont ils revenus à la rédaction initiale, plus large que ce qui existe en ce moment?

Bofip en application: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1371-PGP.html?identifiant=BOI-IR-RICI-180-20170512

165

Le taux mentionné au II-A-3 § 150 est porté à 48 % lorsque, d'une part, la condition de réalisation d'investissements mentionnée au II-A-3 § 160 est respectée, et lorsque d'autre part, la société bénéficiaire (SOFICA) s'engage à consacrer, dans un délai d'un an à compter de sa création :

- soit au moins 10 % de ses investissements à des dépenses de développement d’œuvres audiovisuelles de fiction, de documentaire et d'animation sous forme de séries, effectuées par les sociétés de réalisation mentionnées au a de l'article 238 bis HG du CGI au capital desquelles elle a souscrit ;

- soit au moins 10 % de ses investissements à des versements en numéraire réalisés par contrats d'association à la production, en contrepartie de l'acquisition de droits portant exclusivement sur les recettes d'exploitation des œuvres cinématographiques ou audiovisuelles à l'étranger.

La réduction d'impôt maximale est alors de 8 640 €.

 

[Manu215]

Bon client...
J'ai l'impression qu'une fois que tu as répondu favorablement, ils se repassent les n° de téléphone... Il y a des sociétés qui chassent pour des cabinets en CGP et qui sont payés pour ça.
En fait, j'aurais pas dû dire qui me suivent, mais qui me poursuivent...

Ton calcul est juste en effet, mais le problème du SOFICA c'est que tu ne finances pas les grosses production cinématographiques, mais au contraire, un cinéma d'auteur pour public averti... Le succès est plus qu'aléatoire.
Miser sur un succès artistique est vraiment très risqué dans ces conditions, et la rentabilité peut plonger de bien plus que 25%.

En fait, le CGP m'en a parlé, mais il me proposait autre chose en fait : des rénovations immobilières à Paris et dans le Grand Paris dans des zones extrêmement tendues et en cours de réhabilitation. Il y en a une par exemple à Montreuil sud, un quartier qui va monter de manière quasi certaine, voire stagner dans le pire des cas si l'immobilier se casse la figure dans les 5 ans à venir sur Paris.

Ce n'est "que" 18% de réduction fiscale, mais la rentabilité est quasi assurée.

Pour reprendre ton exemple :
10.000€ d'investissement
1800€ de défisc ==> coût réél : 8200€
PV raisonnable prévue : 2% l'an soit 11040€ au bout de 5 ans
Soit un gain total de 2840€ ce qui fait 5,7% l'an... mais de manière un peu plus sûre que le SOFICA, et dans une vision raisonnable de PV.
Sur Montreuil, la revalorisation immobilière a été de 10,8% depuis 1 an... depuis que la réhabilitation a commencé à se voir dans les rues : beaucoup de nouvelles constructions, ou des réhabilitation avec des appartements type ateliers + jardin attenant. Un produit type ciblé pour les bobos...

Enfin bref, j'ai plus confiance dans l'immobilier que dans la production cinéma très confidentielle...

 

[Buffeto]

Enfin bref, j'ai plus confiance dans l'immobilier que dans la production cinéma très confidentielle...

bien sur moi aussi mais là on change de paradigme....

ce genre de défisc particulière s'adresse bien sur à des contribuables avertis et qui ont déjà investi dans l'immo et autre .

dans ce que tu décris il s'agit d'immo et la défisc n'est que la cerise sur le gâteau.

dans le cas de GI ou de sofica ( avec 48% de réduc d’impôt ) la cerise se suffit à elle même .

je vais me renseigner plus avant et si je tente la chose , ca sera juste comme un investissement boursier : de l'argent que je suis près à perdre avec un secret espoir de gagner assez largement .

d'autant que dans le montage qui t'es proposé quel est le dispositif défiscalisant ? je n'arrive pas à visualiser .

ca ne peut pas etre du Pinel si la sortie se fait à 5ans donc qu'est ce ?

 

[Manu215]

d'autant que dans le montage qui t'es proposé quel est le dispositif défiscalisant ? je n'arrive pas à visualiser .

ca ne peut pas etre du Pinel si la sortie se fait à 5ans donc qu'est ce ?

Non, la sortie du produit se fait au bout de 8 ans. J'ai pris 5 ans pour me calquer sur la simulation SOFICA.

Je n'arrive pas identifier le processus de défiscalisation : à aucun endroit c'est marqué PINEL.
J'ai l'impression qu'on achète des actions ou des parts d'un fonds...

Je t'envoie la plaquette en MP qu'il m'a transmis si tu veux... Comme ça, tu pourras me dire ce que c'est...

 

[moietmoi]

J'ai l'impression qu'on achète des actions ou des parts d'un fonds...

Je t'envoie la plaquette en MP qu'il m'a transmis si tu veux... Comme ça, tu pourras me dire ce que c'est...

Pour les produits de cette nature que je connais c'est quasi cela; pas mal de sociétés de crowdfundig immobiliers proposent cela par des cgp; la défiscalisation vient de la participation à une holding ou une société répondant à certains critères; La défiscalisation IR est 18% de la somme investie dans la limite de 50.000; il y a aussi la version ISF( qui se termine fin 2017);

D'un coté le web fait de la collecte pour le bien ( faire grossir les fonds propres du promoteur) et de l'autre des investisseurs touchés par les cgp, participent au montage lui-même;

En plus important il y a des sociétés comme Nova..ou Cré. ou d'autres ... qui proposent des produits financiers basés sur le principe;

La même version à 18% existe aussi pour toutes les grosses réhabilitations type monuments historiquse ou Malraux: Pour acheter le terrain et bien en mauvais état, le promoteur fait appel à des investisseurs qui abondent dans la "foncière" (cela n'est pas vraiment une foncière) et qui défiscalisent à hauteur de 18% sur l'IR ou 50% sur l'ISF;
et d'un autre coté le promoteur revend le bien et les travaux à des acquéreurs en loi Malraux, ou MH;
Rien n'empêche d'ailleurs un investisseur de participer en amont( 18%), et en aval(malraux)

Quant à Montreuil entièrement d'accord, mais attention à la forte hausse de certains quartiers (+30% en 5 ans) qui font que ces quartiers vont se tasser; Perso j'ai du locatif à Montreuil; bonne rentabilité et espoir de gain en PV..les grues poussent partout. les sièges sociaux s'implantent. et la ville est assez dynamique , malgré une image banlieue rouge....

 

[Manu215]

Pour les produits de cette nature que je connais c'est quasi cela; pas mal de sociétés de crowdfundig immobiliers proposent cela par des cgp; la défiscalisation vient de la participation à une holding ou une société répondant à certains critères; La défiscalisation IR est 18% de la somme investie dans la limite de 50.000; il y a aussi la version ISF( qui se termine fin 2017);

D'un coté le web fait de la collecte pour le bien ( faire grossir les fonds propres du promoteur) et de l'autre des investisseurs touchés par les cgp, participent au montage lui-même;

En plus important il y a des sociétés comme Nova..ou Cré. ou d'autres ... qui proposent des produits financiers basés sur le principe;

La même version à 18% existe aussi pour toutes les grosses réhabilitations type monuments historiquse ou Malraux: Pour acheter le terrain et bien en mauvais état, le promoteur fait appel à des investisseurs qui abondent dans la "foncière" (cela n'est pas vraiment une foncière) et qui défiscalisent à hauteur de 18% sur l'IR ou 50% sur l'ISF;
et d'un autre coté le promoteur revend le bien et les travaux à des acquéreurs en loi Malraux, ou MH;
Rien n'empêche d'ailleurs un investisseur de participer en amont( 18%), et en aval(malraux)

Ah! Merci moietmoi
C'est exactement cela, et c'est bien Novatruc qu'on m'a proposé...

Quant à Montreuil entièrement d'accord, mais attention à la forte hausse de certains quartiers (+30% en 5 ans) qui font que ces quartiers vont se tasser; Perso j'ai du locatif à Montreuil; bonne rentabilité et espoir de gain en PV..les grues poussent partout. les sièges sociaux s'implantent. et la ville est assez dynamique , malgré une image banlieue rouge....

C'est clair, et tu as là un bon investissement.
J'ai eu l'occasion de traverser Montreuil en bus il y a peu, (le trajet du bus y passe en long, en large et en travers) c'est assez incroyable de voir autant de constructions neuves si rapprochées les unes des autres. Sans compter l'aménagement de grands lofts dans d'anciennes manufactures qui étaient si nombreuses dans cette ville.
Je ne savais pas pour les sièges sociaux, mais ça ne m'étonne guère : c'est une ville très dynamique.

D'après la carte des notaires au 2ème trimestre 2017, le prix moyen au m2 est d'environ 4700€.
Si on prend la ville frontalière au sud de Montreuil, c'est Vincennes ou Saint-Mandé. Certes, on change de département, mais on passe dans ces villes à environ 7400€/m2.

Si la réhabilitation se fait bien, il y a forcément un gros potentiel de PV, surtout dans les quartiers sud.

 

[Cresus93]

c'est parce que tu es un " bon client "



oui bien mais faisons un petit calcul .

prenons un investissement de 10K€ . tuas donc une réduc d'IR de 4800€ donc investissement réellement payé 5200€.

imaginons que ton investissement perde 25% en 5ans tu récupères 7500€. au final tu auras quand meme gagné 2300€ soit un peu moins de 5% l'an .

je te mets un palmarès non exhaustif pour se faire quelques idées

"imaginons que"... pourquoi pas 40 ou 50 % de baisse dans ton scénario ? ... ça arrive !