Présentation et étude d'impact des nouvelles directives préconisées
en matière de taux d'endettement des emprunteur en prêts immobiliers.
en matière de taux d'endettement des emprunteur en prêts immobiliers.
La recommandation N° R-HCSF-2019-01 complétée par la notice révisée du 04 août 2020 impose désormais aux banques l'application de critères restrictifs tels que la limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée maximale des emprunts à 25 ans.
Cette mesure à elle seule met à mal un certain nombre de dossiers, notamment ceux des acquéreurs avec un revenu moyen.
Mais l'impact le plus important de cette directive va toucher les investissements locatifs de par le nouveau mode de calcul du taux d'endettement en présence de revenus fonciers, existants ou à venir.
Jusqu'à présent il existait 2 méthodes pour aborder les revenus fonciers dans le calcul du taux d'endettement des emprunteurs:
- la méthode additionnelle
- la méthode différentielle
La première consiste à retenir en général 80% des loyers existants ou à venir, à les ajouter aux revenus d'activité des emprunteurs et à calculer le taux d'endettement par le ratio mensualités d'emprunt / revenu global obtenu.
Avec cette méthode, défavorable en terme de résultat, il était d'usage qu'un taux de 45 voire 50 % était acceptable.
La seconde méthode consistait à retenir les revenus locatifs à hauteur de 70 % et de déduire le résultat des mensualités supportées par les emprunteurs.
Avec cette méthode le seuil limite du taux d'endettement était fixé à 33%, mais compte tenu de cette déduction des loyers, permettait à un investisseur de pouvoir réaliser souvent plusieurs investissements locatifs.
Le HCSF vient donc de supprimer la méthode différentielle au seul maintien de la méthode additionnelle mais en limitant également le taux d'endettement à 33 %.
Le résultat est consternant puisqu'il suffit souvent d'un seul emprunt locatif existant pour empêcher toute réalisation d'opérations ultérieures.
Je vais à la suite vous donner quelques exemples chiffrés.......
1° exemple:
Exemple réel:
Un couple, fonctionnaires, avec un revenu salarié de 5.000 € mensuel, propriétaire de sa résidence principale, souhaite investir dans une opération de défiscalisation, de type Pinel.
Il rembourse 1.000 € pour sa résidence principale.
son endettement actuel est donc de 20%
Il envisage son opération de défiscalisation avec une mensualité de 950 € et un loyer prévisionnel de 580 € et qui lui permettra d'obtenir une réduction d'impôts de 304 €
Avant le calcul était le suivant:
580 € de loyer x 70% = 406 € 406€ qui seront déduit des 950 € de mensualité.
il reste donc 544 € de charge théorique
544 € + 1000 € pour la RP = 1544 €
rapporté au 5000 € de salaire le taux d'endettement était de 30,88%........................dossier validé
Maintenant le calcul est le suivant:
580 € de loyer x 80% = 464 € qui sont ajoutés aux 5.000 € de revenus = 5464 €
les mensualités sont: 1000 € (RP) + 950 € (Pinel) = 1950 € le taux d'endettement ressort à 35.69 %
ce dossier est refusé pour dépassement des 33 %
Avec la note du 2 août 2020 le HCSF a ajouté la possibilité de reprendre la réduction d'impôt dans les revenus lorsqu'il y a opération de défiscalisation.
Dans notre exemple les 304 € de réduction mensuelle d'impôts permettrait de revenir à 33.80 % d'endettement et peut-être d'obtenir un accord.
Mais pas sur, car s'il est admis une dérogation à la règle des 33% à hauteur de 15% de la production de prêts immobiliers, les 3/4 des dérogations seront faites en faveur des dossiers pour résidence principale.
De toute façon, il est clair que si cette opération aboutit malgré tout, le couple ne pourra plus se permettre une seconde opération locative dans les années à venir et devra attendre la fin de son prêt résidence principale.
Certaines banques ont bloqué leur analyse informatique sur 33% et tout dépassement, même minime, entraine le passage en score rouge du dossier et son rejet.
Le second exemple, exemple réel également, vous montrera un effet plus dramatique......
Août 2020:
Couple, propriétaire de sa maison, 59.000 € de revenus salariés et une mensualité de 800 €
les clients ont un prêt locatif avec une mensualité de 1300 €, des loyers encaissés pour 1800€ Jusque là tout va bien.
Ils mettent en vente leur maison et signent un compromis pour acheter un bien à 330.000 € acte en main.
Pour rembourser leur prêt actuel et financer la nouvelle acquisition il est donc mis en place un prêt relais de 100.000 € et un prêt immobilier de 320.000 € sur 22 ans. L'ensemble est complété par un apport de 20.000 €
Le calcul avec la nouvelle directive HCSF sera le suivant:
loyers 1285 € + 580 € (à venir) = 1865 € x 80 % = 1492 € par mois X 12 = 17.904 €
Revenus calculés: 17.904 € + salaires = 76.904 €
Mensualité des prêts: 1300 € + 1450 € pour le nouveau prêt = 2750 € par mois X 12 = 33.000 €
Calcul taux d'endettement: 33.000 € / 76.904 € = 42.91 % Dossier refusé
Avec l'ancienne méthode le taux d'endettement ressortait à 29 % et le dossier passait sans problème.
dans le cas présenté ici, si l'on veut déterminer la capacité d'emprunt restant aux clients, il faut alors faire le calcul en partant des revenus avec taux d'endettement à 33 %
Cela nous donne 76.904 € (salaires + loyers pondérés) X 33% = 25.378 € annuel soit 2115 € / mois
à ce chiffre nous enlevons les 1300 € de prêt locatif et il reste alors 815 € de capacité en terme de mensualité.
Cela aurait donné environ 190.000 € au lieu des 319.800 € demandés
Leur rêve de nouvelle maison s'est effondré......en même temps que le compromis.
Il est important de noter que certaines banques, et non des moindres, pondèrent à 70 % les revenus locatifs.
les calculs ci-dessus sont réalisés avec une pondération à 80 %
Dans ce contexte je ne saurai trop recommander, en présence de projets locatifs ou de biens locatifs existants avec emprunts que de faire pratiquer une étude sérieuse qui puisse sécuriser l'opération tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.
