Mutation entre vifs / remboursement anticipé

[Lalou123]

Help, maman sur le point d'accoucher qui se demande si la banque (ou l'État ?) peut nous mettre dehors !

Mon compagnon a obtenu un prêt (PTZ + PAS) début 2020 pour faire construire notre maison, qui sera terminée dans quelques mois. Au départ nous avions fait cette demande de prêt à deux, puis au dernier moment le banquier m'a dit que je ne pouvais finalement pas être comptée dans le prêt car mon CDD allait se terminer. Mon compagnon a donc emprunté et acheté le terrain seul.

Début 2021, je signe un CDI, puis nous nous pacsons (régime séparation des biens). Je demande alors à être enregistrée en tant que co-emprunteuse, mais la banque dit que cette démarche n'est pas possible.

Comme je participe officieusement pour moitié à tous les frais (moitié de l'apport initial pour le prêt etc), mon compagnon me fait une donation pour que je sois moi aussi propriétaire du terrain et de la maison que nous construisons dessus.

Or, je viens de lire qu'en cas de "mutation entre vifs" sur un PTZ, il peut nous être demandé le remboursement anticipé du prêt ?!!

Pour le moment personne ne nous a rien dit, mais nous n'avons pas non plus déclaré la donation à la banque...

Pourront-ils s'en apercevoir si on ne leur dit pas ?
Comment faire s'ils nous demandent un remboursement anticipé ?! Mon compagnon a emprunté 125000€.... Ils peuvent saisir la maison (elle est en hypothèque dans le prêt) ??

Nous attendons un deuxième enfant pour ces prochains jours, l'idée de me retrouver sans logement m'angoisse légèrement !!

Merci d'avance pour vos précieux éclairages !

 

[Triaslau]

Bonjour;
Effectivement même si je comprends l’idée cette donation est une grosse faute vis a vis du crédit et c’est choquant que le notaire ne vous ai rien dit.

Personne ne va vous exclure mais oui la banque pourrait demander le remboursement et il faudra trouver un autre crédit ; bcp plus cher.

Cela dit dans ce cas particulier je ne vois pas trop comment ils pourraient le voir.

 

[Aristide]

Bonjour,

Article R31-10-6 code construction et habitation

…..

6° La mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit ou la société de financement dès la signature de l'acte authentique qui la constate.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029728715#:~:text=%2Dla%20location%20fait%20l'objet,351%2D1%20et%20suivants.

La donation entre vifs va obligatoirement donner lieu à un acte authentique et une transcription, par la notaire rédacteur, au service de la publicité foncière (ex fichier immobilier).

Puisque le prêt est garanti par une hypothèque le notaire ferait une faute professionnel s'il ne demandait pas l'accord de la banque.

Dès lors, si la banque respecte la réglementation, elle risque bien d'exiger le remboursement anticipé de PTZ.
Si ce n'est pas le cas (???) une éventuelle inspection de la SFGAS qui s'en apercevrait aboutirait à la même conséquence avec, en plus, une sanction pour la banque.

Cdt

 

[Lalou123]

Bonjour Triaslau et Aristide

Merci beaucoup pour vos réponses.
J'ai contacté le notaire et celui ci a une copie d'un mail de la banque, qui dit qu'elle refuse de m'ajouter en tant que co-emprunteuse mais qu'elle ne "s'oppose pas" à la donation.
Je comprends donc que c'est une erreur de la banque. Mais peut on rejeter la faute sur la banque, puisque j'imagine que même si ni le notaire ni la banque ne nous ont informés des possibles conséquences de cette mutation, "nul n'est sensé ignorer la loi" ? Donc ça ne change rien pour nous, l

 

[Lalou123]

Oups, parti trop vite...
Donc la SFGAS peut exiger le remboursement anticipé malgré la faute de la banque...
Dès lors que peut il se passer ? Nous ne pourrons pas trouver 125000€ c'est sûr, et personne ne voudra reprendre le prêt puisqu'entre temps j'ai été licenciée donc je suis au chômage pour le moment, et mon compagnon est intermittent du spectacle...
Est-ce que la banque ou la SFGAS peuvent nous prendre la maison en tant qu'hypothèque et nous mettre dehors ?

C'est tellement bête qu'on n'ait pas été informés !!! On a bientôt 2 enfants, je participe à la moitié de tous les frais de construction depuis le début, c'était logique pour nous que je sois un minimum protégée puisque la banque ne voulait pas m'inclure dans le crédit, le notaire et la banque étaient ok... Mais ces arguments ne valent rien j'imagine, la loi c'est la loi...

 

[Aristide]

Le problème est délicat.
Le mail reçu par le notaire provient de qui; le simple conseiller ou bien le service spécialisé du siège ou/et son service juridique ?

M'est avis :
1) - Que vous devriez demander à votre notaire si, dans son contact avec la banque, l'alinéa "N° 6°" de l'article R31-10-6 code construction et habitation ci-dessus reproduit a bien été évoqué.
2) - Vous rapprocher de votre banque pour avoir confirmation de son accord en contradiction avec la réglementation PTZ.
Si la banque confirme cet accord illégal c'est elle seule qui devrait en subir les conséquences mais il vous faut obtenir et conserver la preuve écrite de son accord (de professionnel contrairement à vous qui ne l'êtes pas) en dépit de la réglementation concernée.

3) - Dans la négative il n'y a, à mon avis, pas d'autre solution que d'abandonner la donation ou d'obtenir de la banque qu'elle procède à un rachat interne - en crédit classique - de ce PTZ.

Comme je participe officieusement pour moitié à tous les frais (moitié de l'apport initial pour le prêt etc), mon compagnon me fait une donation pour que je sois moi aussi propriétaire du terrain et de la maison que nous construisons dessus.

Accessoirement....à toutes fins utiles.
Dans cette situation avez vous établi une convention (notariée de préférence) qui règle les droits, obligations et règles de répartitions de l'éventuel boni ou mali en cas de vente; que ce soit sans séparation ou avec séparation.

Ces échanges peuvent peut-être vous intéresser ?

PACS - Même payé par un seul partenaire, le logement appartient aux deux pacsés
Même payé par un seul partenaire, le logement appartient aux deux pacsés (lefigaro.fr)

PACS - Répartition boni sur vente - Absence de convention préalable
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/duree-de-credit-immo-pacs-separation-de-biens.42466/#post-424787

acquisition avec apport différents et remboursement de prêt differents
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...rsement-de-pret-differents.41349/#post-403933

Cdt

 

[Lalou123]

Merci infiniment pour vos réponses.

Dans la lettre du notaire à la banque, l'article R31-10-6 n'a pas été évoqué. Le notaire n'en n'avait pas connaissance, il ne sait même pas ce qu'est le SFGAS. Pour lui l'acte de donation a été fait dans les règles puisqu'il a demandé l'autorisation de la banque. Il ne sait que me dire "on trouve tout et n'importe quoi sur internet" (alors que je lui cite l'article du code de construction et habitation !!) et qu'il faut "faire confiance à la banque ".

Quant à la banque, c'est bien le service crédit qui a écrit qu'il ne "s'oppose pas à cette donation" (nous avons récupéré cet écrit). Donc il y a faute de leur part, mais j'imagine que ça ne nous exonère pas du remboursement, la donation a été faite et la loi doit s'appliquer !

Je n'ose pas en reparler à la banque de peur qu'elle en réfère à la FSGAS, mais je garde bien le courrier où elle déclare ne pas s'opposer à la donation.

Je me demande : si la SFGAS s'aperçoit de cette donation et nous demande le remboursement, nous pouvons monter que nous sommes de bonne foi et avons été mal conseillés (en fournissant l'accord de la banque), et demander un délai pour annuler la donation ? Le notaire me dit qu'on ne peut pas annuler, mais je ne vois pas pourquoi si c'est d'un accord réciproque...

Pensez vous que cette solution pourrait nous éviter d'avoir à rembourser le PTZ ?

 

[Aristide]

Dans l'hypothèse où la SFGAS s'apercevrait de cette irrégularité, ainsi que je vous l'ai dit, ce serait à la banque qui n'a pas fait correctement son travail de professionnel d'en assumer les conséquences.
Vous avez raison de bien garder la preuve de son accord.

Donc, si la SFGAS exige le remboursement anticipé, pour ce faire, il serait logique que votre banque vous fasse un "rachat de crédit interne" en crédit classique - avec un taux à 0,00%.

Cdt

 

[Lalou123]

Merci beaucoup Aristide pour ces réponses !!
J'y vois un peu plus clair, je vais pouvoir relâcher un peu la pression et me recentrer sur l'arrivée de bébé !