Meublé locatif déclaré au réel : règles d'exploitation et amortissement

[chantal_hydro]

Bonjour,

j'ai acheté un studio il y a un an, loué en meublé et déclaré aux frais réels (je passe par un cabinet comptable). J'ai donc déclaré une activité de loueur meublé non professionnel.

Mon mari possède lui aussi 2 appartements, qu'il loue en meublé et il va passer désormais au réel lui aussi.
Nous sommes mariés en séparation de biens.

Je voudrais confirmer quelques points sur lesquels je ne suis pas certaine :
-> vu que nous sommes mariés en séparation de biens, est-il réellement nécessaire de déclarer 2 activités de LMNP différentes ?

-> si nous avons 2 activités différentes, les frais comptables doublent ou presque ... Nous serons au-delà de 915€, qui semble être le plafond de FRAIS DE COMPTABILITÉ ET D'ADHÉSION, pour la réduction d'impôt. Savez-vous si cette réduction est globale pour le foyer fiscal ou par 'exploitation' ?

-> le comptable a pris en charge le tableau d'amortissement de mon bien, qui reste obscur pour moi. Habituellement, sur quelle durée s'amortit ce type de biens ?

En espérant que quelqu'un puisse m'éclairer,
Bonne soirée,
Chantal

 

[moietmoi]

Bonjour,

Le début d'activité de chaque lmnp, donc chaque bien, est a déclaré sur le formulaire obligatoire Poi (cfe impots attention) ; ceci donne le numéro de siret
http://www.laloi.com/pdf/p0i.pdf

donc chaque nouvel lmnp est enregistré comme une exploitation différente, avec un numero siren et des numeros siret au fur et à mesure des lmnp enregistrés sous le même nom de personne physique;

comme vous le voyez, il y a la case exploitation en commun: je suppose que votre séparation de bien s'accompagne du fait que vous avez acquis ces biens chacun en propre, sans indivision; la logique voudrait que chacun d'entre vous exploite son ou ses lmnp;
donc dans ce cas chaque membre du couple sera chargé de remplir un premier poi, et si il y a 2 lmnp pour 1 exploitant, il aura le même siren avec 2 siret;(comme pour des établissements secondaires)

je pense que vous pouvez aussi choisir l'exploitation en commun, ce qui ne simplifiera pas les choses, entre autre pour le comptable qui devra inscrire à l'actif de l'entreprise commune un bien propre a chacun de vous; ceci ne sera pas non plus simplificateur lorsque vous sortirez un bien de l exploitation (fin de loc, vente,...)
je ne peux que vous recommander de passer par un comptable maitrisant bien le lmnp, il vous sera sur ce point de bon conseil, je ne sais si il est possible d'enregsitrer sous l'intitulé "personne physqiue un couple en séparation de bien; ceci est possible pour une indivision dans le cas d'un achat indivi, et même par "une société de fait" mais un bien propre dont la personne physique serait un couple , je ne sais pas;


donc comme chaque lmnp est normalement une exploitation séparée, on peut répondre en fonction de la notice de la 2042c que si vous respectez les conditions du micro bic pour les loyers (- de 32600 de loyers au total) et adhérents a une aga cga, vous avez droit au 915 euros cumulativement au nombre d'exploitation ( le plafond micro bic est valable au réel); si c est la même exploitation vous n avez droit en respectant les autres conditions qu'a une fois 915

les amortissements en lmnp sont soumis a la règle des amortissements par composants; le terrain n'est pas amorti; donc on amorti entre 75 et 85% de la valeur du biens;
puis chaque composant est amorti sur une durée fixée ou plutôt recommandé par la loi ( durée d'utilisation) gros oeuvre 50 ans, façade 20/30 ans; électricité 15 ans ,peinture 5/10 ans ..........

avant cette loi , on prenait 80% de la valeur du bien et on amortissait sur 25/30 ans et certaines fois sur 40 ans cela dépend du type de construction, du lieu et du risque de contrôle...

la question qui se posera au comptabe est ;quelle valeur prendre pour amortir le bien déjà en exploitation en micro bic, lors du passage au réel, et également quelle est la date de départ des amortissement ( date d'achat, date de début en micro bic, date de passage en réel) idem pour la valeur...valeur d 'achatt, valeur actuelle, valeur vénale, valeur imputé des amortissement déjà courus valorisés dans les -50% du micro bic?) aujourd'hui aucune doctrine claire ne précise ces points, il faut faire des choses logiques et défendables en cas de contrôle