Bonjour,
Je souhaite effectuer mon premier investissement immobilier en LMNP et je fais quelques recherches sur toutes les notions liées à ce statut.
On voit souvent écrit : "il faut chercher un bien avec un maximum de travaux à prévoir".
Je me suis donc mis à imaginer deux scénarios, dans une ville comme Compiègne pour un T2 de 42m2 bien situé :
- un premier avec gros travaux (800€/m2) et prix d'acquisition faible (1786€/m2)
- un second avec petits travaux (300€/m2) et un prix d'acquisition normal (2286€/m2)
Tous les autres paramètres des scénarios sont bien entendu identiques, à une chose près : les frais de notaire.
En effet, avec un prix d'acquisition plus élevé, ils augmentent => +1680€ pour le scénario 2.
En revanche, j'ai choisi d'augmenter l'apport pour combler cette hausse de 1680€.
Les deux simulations donnent les résultats suivants :
- scénario 1 (gros travaux) : http://bit.ly/2MQGqmD
- scénario 2 (faibles travaux) : http://bit.ly/2MNH6JA
J'en conclue les choses suivantes :
- le cash-flow est identique
- les rentabilités sont sensiblement identiques (à peine 0,10 point d'écart en faveur du scénario 1 avec plus de travaux)
- plus de travaux permet de réduire légèrement les frais de notaire et mobiliser un peu moins d'apport
- plus de travaux permet de gagner un peu plus de temps avant de devenir imposable (2 ans ici, en supposant des frais de notaires passés en charges la 1ère année, et impliquant un amortissement plus faible sur la durée sur le scénario 1)
Cependant, les chiffrent me semblent très sensiblement similaires dans les deux situations, alors qu'on considère un écart de 21 000€ de travaux, d'où ma conclusion finale : trouver un bien avec "peu" de travaux n'est pas tellement moins avantageux qu'en trouver un avec "beaucoup".
En sachant que plus il y a de travaux et plus il y a de risques & d'inconnues pour un non-spécialiste (c'est mon cas) : retards, sous-évaluation, oublis de certaines choses, etc
Pouvez-vous me partager vos avis sur :
- la pertinence de mon raisonnement et de sa mise en oeuvre
- les choses que j'ai pu oublier ou négliger
- les conseils que vous me donneriez sur un scénario à privilégier
Merci beaucoup !
Je souhaite effectuer mon premier investissement immobilier en LMNP et je fais quelques recherches sur toutes les notions liées à ce statut.
On voit souvent écrit : "il faut chercher un bien avec un maximum de travaux à prévoir".
Je me suis donc mis à imaginer deux scénarios, dans une ville comme Compiègne pour un T2 de 42m2 bien situé :
- un premier avec gros travaux (800€/m2) et prix d'acquisition faible (1786€/m2)
- un second avec petits travaux (300€/m2) et un prix d'acquisition normal (2286€/m2)
Tous les autres paramètres des scénarios sont bien entendu identiques, à une chose près : les frais de notaire.
En effet, avec un prix d'acquisition plus élevé, ils augmentent => +1680€ pour le scénario 2.
En revanche, j'ai choisi d'augmenter l'apport pour combler cette hausse de 1680€.
Les deux simulations donnent les résultats suivants :
- scénario 1 (gros travaux) : http://bit.ly/2MQGqmD
- scénario 2 (faibles travaux) : http://bit.ly/2MNH6JA
J'en conclue les choses suivantes :
- le cash-flow est identique
- les rentabilités sont sensiblement identiques (à peine 0,10 point d'écart en faveur du scénario 1 avec plus de travaux)
- plus de travaux permet de réduire légèrement les frais de notaire et mobiliser un peu moins d'apport
- plus de travaux permet de gagner un peu plus de temps avant de devenir imposable (2 ans ici, en supposant des frais de notaires passés en charges la 1ère année, et impliquant un amortissement plus faible sur la durée sur le scénario 1)
Cependant, les chiffrent me semblent très sensiblement similaires dans les deux situations, alors qu'on considère un écart de 21 000€ de travaux, d'où ma conclusion finale : trouver un bien avec "peu" de travaux n'est pas tellement moins avantageux qu'en trouver un avec "beaucoup".
En sachant que plus il y a de travaux et plus il y a de risques & d'inconnues pour un non-spécialiste (c'est mon cas) : retards, sous-évaluation, oublis de certaines choses, etc
Pouvez-vous me partager vos avis sur :
- la pertinence de mon raisonnement et de sa mise en oeuvre
- les choses que j'ai pu oublier ou négliger
- les conseils que vous me donneriez sur un scénario à privilégier
Merci beaucoup !