Investissement SCELLIER et PLS

[Mick26]

Bonjour à tous,

Cela fait quelques temps que je suis certaines de vos discussions, et aujourd'hui, c'est moi qui aie besoin de l'avis de spécialistes.

Avec mon amie, nous avons décidé de nous lancer dans l'investissement locatif. Après plus d'un an à comprendre les règles, et voir ce qui se faisait un peu partout, nous avons repéré un appartement dans une ville toute proche de Rennes, et proche de plusieurs universités.

Lors de la rencontre avec le promoteur, il nous a précisé que cet appartement était éligible au PLS.
L'appartement : Type 1 de 40m2 au rdc avec un jardin de 50m2 exposé plein sud. La résidence est composé d'environ 70 appartement avec seulement 15 en PLS.

Il nous propose donc cet appartement à 138 500€ avec cave, parking extérieur et intérieur. Le loyer qu'il nous a indiqué est de 437€, ce qui me semble être honnête (pas trop cher).

Nous gagnons environ 55K€, et payons environ 3000€ d'impôt. Je précise que nous sommes propriétaire de notre résidence principale.

Notre but n'est pas tant d'obtenir une rentabilité élevée, mais plutôt de réduire nos impôts, et pouvoir utiliser l'appartement dans quelques années quand les enfants en auront éventuellement besoin.

J'ai essayé d'être complet.

Merci à tous pour vos témoignages, et toutes vos remarques.

Mick26

 

[tbw]

Bonjour,

quelle est la question ?

car après cette belle présentation, je n'ai pas trouvé la question aux spécialistes.

A+
erwan

 

[Mick26]

Bonjour,

Peut être n'ai pas été assez précis, mais je souhaitais savoir si notre projet était intéressant, réaliste, ou s'il fallait laisser immédiatement tomber?

Merci d'avance.

 

[tbw]

Moi, perso à moins de 4% brut de rendement annuel je ne prends pas le risque d'investir dans un tel projet.

Maintenant, d'autres personnes auront surement un autre avis.

De plus vos revenus salariaux sont ils réguliers ? il me semblent que vous avez 2 enfants à charge qui vont faire des études prochainement donc vos dépenses risquent de s'envoler

 

[maxichats]

La rentabilité n'est pas énorme pour un PLS meme un tenant compte de l'éxonération de taxe foncière pendant au moins 15 ans.

Le problème c'est ce que c'est le prix de vente est beaucoup trop élevé. En effet si le bien est vendu 138500 en TVA 5,5% (PLS oblige) cela veut dire qu'hors PLS, il serait normalement vendu 157000 euros en TVA 19,6% soit 3925 euros du m2 en banlieue rennaise.

Ajoutons à ça les contraintes du PLS comme l'impossibilité de vendre avant la fin du prêt PLS (minimum 15 ans), et on comprend bien que le jeu n'en vaut pas les chandelles.

Le seul bon point est que cette résidence ne soit pas majoritaire alloué aux logements PLS.

 

[Gagarine]

Bonjour,

La question est simple : Qui rachètera votre bien à la fin de l'opération ? Et à quel prix ? Lorsque vous aurez la réponse, vous y verrez un peu plus clair. Cela fait partie des points clés dans ce type d'investissement : comment sort-on du programme.

 

[maxichats]

Bonjour,

La question est simple : Qui rachètera votre bien à la fin de l'opération ? Et à quel prix ? Lorsque vous aurez la réponse, vous y verrez un peu plus clair. Cela fait partie des points clés dans ce type d'investissement : comment sort-on du programme.

La revente me parait délicate dans le cas présent: c'est un T1 en banlieue, il est peu probable que cela intéresse un propriétaire occupant mais plutôt un investisseur. Or vu la faible rentabilité...

 

[Gagarine]

CQFD

 

[psmith]

Pour notre part, nous sommes actuellement en train de regarder pour un cumul Scellier-PLS sur Bordeaux.
Nous avions déjà raté l'année dernière et comme cette année est la dernière où le cumul est possible, je suis à fond dessus.
Nous nous sommes posés beaucoup de questions et voici sommairement nos conclusions :

Le PLS c'est du HLM ?
En fait avoir accès à ce prêt ne veut pas dire HLM, cela ne change rien aux qualités intrinsèques du bien que nous voulons acheter, et devons donc essayer de garder le même sens critique. (Emplacement, emplacement et emplacement...).

Un PLS se vendra mal !
Pas si sûr... en fonction de l'emplacement, toujours pareil. Pour notre part, petite réhabilitation à neuf d'anciens logements au coeur de la ville. 12 logements seulement. En revanche nous sommes allés sur du T3 et T2 pour ne pas être avec un T1 sur les bras comme 70% des Scellier actuellement.

Ca se loue pas cher !
C'est vrai mais pour une ville où la taxe foncière est élevée (nous sur Bordeaux) on gagne presque 1,10 euro par rapport à un loyer normal. Bordeaux se loue 10,5 euro. On loue 9 euro en PLS (avec parking) + 1,10 d'exo TF on est pas loin.

On est bloqué 15 ans !!!
Oui sauf si on veut payer la TVA (au prorata des années écoulées).

En plus pour notre part.
On finance à 2,58%
On est bien placé
Le promoteur (tout petit) a bonne presse (artisan mais belles réalisations).
On peut voir le chantier tous les jours si on veut (on habite à 400m)
Avec l'arrivée du TGV on y crois à Bordeaux (bon ok on y habite aussi ;-) )
Le financement est fait avec le Crédit foncier (en fait deux crédits : 51% PLS, le reste en classique) ce qui nous fait un effort de même pas 400 euros par mois pour un T3 de 69m² avec terrasse.

Voila tout cela pour dire beaucoup de chose sur le PLS mais après tout ,c'est ni plus ni moins que de l'investissement locatif, moins cher et avec plus d'avantages fiscaux...... donc toujours pareil, emplacement qualité et pas se faire refiler trop cher......

A+

 

[totoy]

je serais interesse de trouver un investissement pls sur bordeaux! Pourriez vous m'indiquez l'adresse du promoteur? En vous remerciant cordialement