Investissement locatif ou résidence principale ?

[anotherone]

Bonsoir,

Je suis actuellement en plein dilemme, acheter une résidence principale ou un investissement locatif.

Information patrimoniale :
- 23ans, CDI depuis quasi 1ans
- Achat en février 2007 de parts de SCI à hauteur de 146K€, rendement brut 7,18% (j'entends hors charge fiscale mais sans aucun frais annexe)
Prêt de 65K€ à 5%TEG sur 7ans, effort d'épargne de 43€/mois
Dans l'idéal le taux sera à revoir en même temps que le prochain prêt ...


Fiscalité :
Je connais pas très bien ce volet comme c'est ma première année d'imposition et c'est pas moi qui l'a remplis ... Mais je me renseigne...
- TMI 14% sachant que sur cette année fiscale j'avais 50% de mon salaire, donc l'année prochaine je devrais passé en 30%.

L'objectif principal de l'opération c'est de changer de logement !
Je suis à Paris dans un logement d'étudiant (20m²,580€) et je souhaiterai plus grand. Avec mon salaire actuel je peux utiliser 700€/mois dans un loyer/prêt.

Jusqu'à maintenant c'était limpide, j'allais investir dans un appartement en tant que résidence principale. Mais plus j'y réfléchit moins ça semble être la bonne solution...
Sur le plan flexibilité :
- 23ans, célibataire, sans enfant, donc surement un logement qui ne conviendra pas dans l'avenir.
- Lieux de travail variable, rester en RP ?!? Partir à l'étranger ?
Sur le plan financier :
- Budget de 180K€, Apport 50K€, Emprunt 130K€
- Je suis prêt à mettre 4500 par m² (hors Paris donc), ce qui donne 37m² + frais de notaire
- Ce type de bien à la location donne 20€/m² --> 798€/mois ; donc un rendement brut de 4,93%

Cas numéro deux :
- Même budget de 180K€
- Investissement locatif SCI ou SCPI, mur de boutique ou locaux industriel (à définir) avec un rendement brut de 7% (à trouver !)
- Loyer de 1050€, hors charge fiscale mais sans aucun frais annexe
- Ce qui me permet de louer à 20€/m² --> 52,5m² ou moins en fonction des besoins et de l'agencement ect...

Cas numéro trois, Scellier ?
- Ma fiscalité et son évolution étant tellement flou que pour l'instant je vois pas trop.
- Le logement locatif c'est plein de contrainte.
- Rendement supérieur à 6% difficile à atteindre.


Mon problème c'est que je ne vois pas trop comment comparer ces trois cas de figure.
Il faudrait faire des TIR/VAN ? J'ai essayé de comprendre comment ces calculs financiers et ces projections fonctionnent, mais sans succès

Comment comparer financièrement ces 3 cas en prenant tout en compte ?
Quelqu'un à des feuilles exels pour aider à comparer ?

Merci beaucoup à celui ou ceux qui pourront me faire avancer !

 

[kenko82]

Votre secteur sûr c'est lequel ? Pour les achats précédents, l'apport il venait d'où ? Epargne sur vos propres deniers ou apport famillial ?

 

[anotherone]

Votre secteur sûr c'est lequel ? Pour les achats précédents, l'apport il venait d'où ? Epargne sur vos propres deniers ou apport famillial ?

Je ne vois pas trop l'intérêt de ces questions pour m'aider à faire mes choix.
A votre avis il est possible de rassembler 80K€ entre 0 et 23ans "normalement" ?
Sa répond en partie à vos questions ..........

 

[kenko82]

C'est une variable non négligeable de l'équation également, je n'en dirais pas plus car je manquerais d'objectivité, mon sentiment c'est que vous vous posez peut-être de fausses questions, ou encore trop précoces par rapport à votre parcours professionnel. Peut-être auriez-vous intérêts à laisser passer deux ou trois ans avant de faire ce genre de choix, vous aurez alors une vision plus sereine de votre situation. Ce n'est que mon humble avis. D'autres sauront réagir différemment.

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Je ne vous communiquerai pas le fichier Excel magique qui vous permettrait de simuler les 3 hypothèses que vous avez formulées… car j’ai le sentiment que vous vous proposez de résoudre une équation qui contient de nombreuses inconnues (mais ce n’est que mon opinion ).

Des inconnues, sur le rendement prévisible des différents investissements que vous pourriez faire mais avant tout… des inconnues sur votre situation personnelle qui va certainement évoluer dans un sens que vous ne pouvez pas imaginer aujourd’hui… et c’est bien normal.

A 23 ans, celui qui prétend connaître sa destinée est un prétentieux ou un sot. Beaucoup de personnes qui ont 20 ou 30 ans de plus que vous ne savent pas de quoi seront faites leurs 20 prochaines années ; alors, à 23 ans, quoi de plus normal ?

Par rapport aux hypothèses que vous envisagez, j’aurais un raisonnement très terre à terre : ne pas prendre d’engagements trop lourds qui risqueraient plus tard de vous empêcher d’acquérir une résidence principale.

Exemples : lorsque l’on perçoit des loyers, ceux-ci ne sont jamais comptés pour 100% dans les revenus de l’emprunteur, il est parfois difficile de se dégager de certains investissements (le prix de l’action ou de la part a beaucoup baissé au moment où on est obligé de la vendre,…).

Vous parlez d’un investissement en région parisienne… mais la région parisienne est très vaste et constituée de micro-marchés immobiliers ; je schématise volontairement mais vous savez comme moi que pour 180kE, on ne peut acquérir la même chose à Neuilly (92)… et à La Courneuve (93).
Vous avez calculé un loyer à l’euro près et une surface au mètre carré près… mais il ne s’agit que de moyennes de moyennes. Choisissez une commune, un quartier et une avenue que vous connaissez bien (et dont vous anticipez assez précisément l’évolution)… et vous pourrez affiner votre projet.

Vous n’obtiendrez pas UNE réponse car les principales inconnues de votre équation relèvent de votre vie personnelle, professionnelle… et affective et de la manière dont vous gérerez les opportunités qui se présenteront à vous (et je vous souhaite qu’elles soient nombreuses).

Cordialement.

 

[anotherone]

Vanille95, merci beaucoup pour ce retour très intéressant.

Je comprend tout à fait qu'on ne peux pas prévoir les 20 prochaines années, néanmoins je pense qu'on peux quand même faire quelques projections et hypothèses "classiques" à moyen terme.

Quand au fait de ne pas prendre d'engagement trop lourd en prévision d'une future résidence principale, c'est très juste, à ce titre je supposais qu'un investissement locatif était moins contraignant qu'une résidence principale provisoire dans le cas ou on n'a pas besoin de revendre ces actions/parts.

Sinon j'étais volontairement imprécis sur le lieu exacte de ma recherche comme j'ai déjà donné beaucoup d'informations personnelles.
Je me renseigne activement depuis plusieurs mois et les chiffres que j'ai donnée correspondent précisément au lieu que je recherche.

Comme vous l'avez souligné cela fait beaucoup d'inconnu et d'hypothèse et c'est pour cela que je compare que l'aspect financier dans un premier temps tout en gardant à l'esprit de ne pas grever les prochains investissements.

Vous êtes sur de ne pas vouloir me transmettre l'excel magique ?

Cordialement.

 

[lirlandais]

Bonjour,

Personnelement; si je devais le refaire: je ferais plutot un investissement locatif et locataire.

En fait, je suis amené à bcp voyager et change tous les 3 ans de societé pour booster ma carriere professionnelle et je suis celibataire.

C'est pourquoi, je vous conseillerais si vous avez une famille de plutot acheter un appartement sinon faites un investissement locatif

 

[gimli]

et pourquoi ne pas acheter une résidence principale volontairement petite avec un prêt par palier ?

je m'explique :
vous imaginez devoir changer de boulot dans 5ans (imaginons)
négociez avec votre banque un prêt par palier :
1- pendant 5 ans, vous remboursez plein pot et c'est votre residence principale
2- au-delà de 5ans, les mensualités diminuent afin de vous permettre de mettre ce bien en location autofinancée (ou presque selon que vous aurez un apport ou non).

à étudier avec attention

cela nécessite de choisir l'emplacement où vous serez sûr de louer dans 5 ans
et de faire des compromis, tout en sachant que ce sera votre résidence principale seulement pendant 5 ans.

si vous deviez finalement rester dedans, il sera toujours possible de raccourcir le prêt dans le cas où vous l'avez négocié au départ.

 

[anotherone]

>Gimlli

J'avais pensé à ce choix mais je l'ai vite écarté.
Le logement que je souhaiterai habiter à court/moyen terme ne correspond pas à un bon investissement locatif.
Je cherche un coin plutôt "au calme", par conséquent pour les transports/écoles/centres villes/commerces ce n'est pas l'idéal.

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Sinon concernant le comparatif entre résidence principale, SCI (bureaux,commerce), scellier j'ai un peu avancé.

J'ai pris en compte beaucoup de paramètre (actualisation salaire, imposition, charges sociales, intérêts déductibles, taxes d'habitations, ect ect...).
En général j'ai pris des valeurs plutôt pessimistes.

Mes conclusions en termes de cash flow pour ma situation personnel donnent :
- Investissement scellier légèrement plus intéressant pour les 11 premières années
- Investissement résidence principale et SCI relativement proche dans la durée.

En termes de rendement net net j'ai comparé que la RP et la SCI.
(Rendement pour une RP, y'en a qui vont s'arracher les cheveux )
Le rendement est supérieur en SCI mais il est absorbé par la location de la RP.

En termes de risque, je pense que la SCI est plus risquée que la RP.
Le scellier est hors sujet sur ce point là ...

Au final je pense que la RP et la SCI sont équivalent financièrement. La différence étant que la SCI est plus flexible mais plus risqué.
Mais l'un comme l'autre on n'a pas trop de visibilité de l'évolution en ce moment...

 

[tsintao]

Ton but dans l'investissement locatif c'est quoi ? créer du déficit foncier pour payer un peu moins d'impots ou augmenter légèrement tes revenus?
J'ai 3 ans de plus que toi et franchement quand je me suis décidé à acheter, je ne me suis pas "pris la tete" comme toi. J'ai foncé sur un investissement locatif qui me permettrait d'augmenter mes revenus, surtout que je suis au chomage depuis que je l'ai acheté... Il sera pret pour septembre l'appart et le rendement est de 9% brut... En somme une belle affaire. Et pourtant j'ai 500 euros de loyer actuellement pour moins de 900 euros d'assedic. L'astuce c'est que j'ai fait passer le pret en tant que résidence principale de manière à ce que le banquier ne tienne pas compte de mon loyer actuel sinon niveau endettement c'etait meme pas la peine...
Alors à toi de choisir précisément ce qui te conviendra le mieux niveau rentabilité et plus value éventuelle à moyen ou long terme. Parce que dans ton cas tu peux tout faire...