Investissement locatif à 2: acquérir des studios dans les villes

[jojolafrite56]

Bonjour à tous,
Je viens vers vous pour m'éclairer.
Avec mon meilleur ami, on souhaite investir à deux.

Le projet initial est d'acheter des studios en occasion et de les mettre en gestion dans une agence (dans un premier temps).
Notre volonté commune est de se constituer un patrimoine immobilier commun,afin d'en tirer les bénéfices à moyen, long terme. (rente, vente)
L'argent disponible en fin d'exercice servira à l'amélioration des studios,...
Nous voulons que l'opération s'autofinance, c'est à dire que les loyers perçus remboursent les échéances de prêts,les frais divers (assurance,frais copropriété,...), et l'imposition générée (CSG+ impôt foncier)

De ce fait, mes interrogations sont:
-Pensez vous que cette opération est viable?
-A quoi doit on penser pour éviter les mauvaises surprises?
-Vaut mieux les louer en nus ou en meublés (imposition différente)?
-De quelles manières s'organiser pour que cela soit le plus rentable possible?
-Qu'ai je oublié?

Merci de m'avertir des risques que nous pouvons prendre,
N'hésitez pas à me donner des conseils
Si quelqu'un à déjà entreprit seul ou à plusieurs ce type de projet, merci de me conseiller.
Merci beaucoup

Jojo

 

[Buffeto]

ton meilleur ami?
si tu veux qu'il le reste , il vaut mieux ne pas faire ce genre d'entreprise ensemble....

parce quand arrive l'heure des bilans s'ils sont mauvais ...ouh lala ...

voila ma 1ere idée .....

 

[Gagarine]

L'argent disponible en fin d'exercice servira à l'amélioration des studios,...
Nous voulons que l'opération s'autofinance, c'est à dire que les loyers perçus remboursent les échéances de prêts,les frais divers (assurance,frais copropriété,...), et l'imposition générée (CSG+ impôt foncier)

Bonjour,

Sincèrement, cela serai si simple vous ne pensez pas que tout le monde aurai une dizaine de studio ?

Pour être correctement autofinancée, une opération doit avoir une rentabilité d'environ 12%. Je ne sais pas si cela vous parle mais on n'en trouve pas tous les jours. De plus, si sur un studio vous faites une petite erreur, il vous en coutera un centaine d'euros chaque mois. Mais cela est à multiplier par le nombre d'apartements. Enfin, si vous partez dans un objectif de rentabilité max, oubliez tout de suite la gestion par agence !

Dans votre cas, le type de bien qui peut correspondre c'est un petit immeuble dans une ville de taille moyenne. Mais encore une fois, cela coute assez cher tous les mois.

 

[freestylewillo]

j'ai une petite expérience alors pour une fois je me lance...je suis en sci avec 2 collègues (amis) de travail.achats de studio t2 et t3 sur lyon et environ(15 kilomètres max).

1-bien choisir ses amis....quand ca va frotter (car ca va frotter!!,nous on a failli en venir aux mains) il ne faut pas que des amitiés d'enfances en pâtissent ou que la sci vacille du point de vue financier.caution solidaire hein !!!

2-emplacement-surface.(ce qui s'achète quelque part se loue ailleurs et les demandes ne sont pas les mêmes suivant les quartiers)

3-opérations blanches(loyers=crédit+foncière) très dures a réaliser(surtout sur les petites surfaces ou tu retrouves tous les investisseurs spéculateurs qui veulent faire leurs grattes).actuellement en tous cas..attendre un éventuel affaissement.dur de faire du crédit sur 15 ou 20 ans.25 ca fait long :-( ....mais bon avec la retraite à 63.

4-c'est bien beau d'empiler les appartements mais ton IR aie aie!!tu te retrouve avec un salaire de 2000 € et a payer des impôts comme pour un salaire de 5-6000.

5-donc tu défiscalisera..et la attention à l'arnaque.ps:nos rentas dans l'ancien sont supérieures et de loin à celle du neuf !et nous on ne fais pas du calcul de renta à la sauce CGPI.

6-trouver une banque fiable et qui finance tous tes projets...

7-gérer en direct les appartements est beaucoup mieux et ca évite de te faire traire de 8 % de tes loyers.

8-être débrouillard pour les réparations,travaux...placo-carrelage-plomberie....

etc.......

 

[freestylewillo]

et comme le dit si bien gagarine..si c'était aussi simple...et depuis le temps...des apparts on en aurait signés 200 !!!