Voilà mon point de vue sur le CF immo sur PEA-PME actuellement:
Déjà, le paysage:
- le CF immo est une niche
- le PEA-PME est une niche (seulement 100k comptes en 2021)
=> La combinaison des 2, c'est un tout petit marché.
Ensuite, la souscription:
- le process de souscription est lent, complexe et pas vraiment standardisé (sauf pour les banques qui passent par catalizr, mais je ne sais pas si toutes les plateformes le supportent)
- le client doit d'abord alimenter son PEA, puis c'est l'établissement où le PEA est détenu qui vire les fonds à l'opérateur / la plateforme. La plateforme n'a donc pas la garantie d'obtenir le financement dès la souscription, contrairement à un paiement plus classique par portefeuille pré-alimenté ou par carte bancaire. C'est donc un risque pour elle, qu'elle compense probablement en pratiquant la sur-souscription, mais ça n'est pas non plus une pratique idéale puisqu'elle fait forcément des déçus.
- la lenteur est probablement aussi un point négatif pour la plateforme, qui cherche généralement à boucler les levées le plus rapidement possible
- donc pour l'instant c'est une solution fastidieuse pour l'utilisateur, risquée pour la plateforme, et le processus manuel augmente les coûts la banque, coûts qui se répercutent sur le client.
Parlons des projets:
- Une fois un projet terminé, les intérêts et le capital sont versés sur la poche espèces du PEA. Si on souhaite capitaliser, on est donc obligé de réinvestir cet argent dans un support éligible PEA.
- Or, les projets/plateformes de crowd éligible PEA ne sont pas légion... et les bon projets encore moins. Si on ne souhaite faire que du crowd sur le PEA, on s'expose donc à un risque de "vacance" d'investissement, qui vient gréver le rendement long terme. Et on doit passer du temps additionnel pour sélectionner les projets.
- Si on souhaite sortir de l'argent du PEA (après 5 ans), on est imposé sur la plus-value de l'ensemble de l'enveloppe. Ça peut être une bonne chose comme une mauvaise chose en fonction de la performance des éventuelles autres lignes du portefeuille.
Tout ça pour une fiscalité avantageuse... mais est-ce si intéressant?
- 17.2% (CSG/CRDS) via PEA-PME, exonération des 12.8% d'impôt
- Gains défiscalisés tant qu'on reste dans l'enveloppe
Prenons un exemple idéal... 50k € investis sur un projet à 10%, durée 1 an, via un PEA de plus de 5 ans n'ayant pas d'autres plus-values latentes.
Au terme du projet, j'obtiens 5000€. Je retire mes gains du PEA. Je paie 860€ de CSG/CRDS.
Si j'avais investi hors PEA, j'aurais payé 860€ de CSG/CRDS + 640€ d'impôt.
Économie totale: 1.28% du capital de départ
Conclusion:
C'est intéressant sur le papier.
Mais l'implémentation n'est pas encore au point, et pas sûr que ça le soit un jour tant le marché est petit
L'avantage fiscal ne justifie à mon avis pas l'effort nécessaire actuellement, à moins de brasser énormément en CF et d'avoir du temps pour sélectionner les projets
