erreur de la banque sur le différé du PTZ

[foxrox]

bonjour,
Ma compagne a signé en octobre 2009 une offre de prêt contenant : un prêt principal sur 25 ans + un ptz avec un différé total de 14 ans

voici les caractéristiques de l'achat :
il s'agit d'un appartement en VEFA (en ZFU de la zone A) de 124500 euros signature chez le notaire en décembre 2009 et livraison prévu au premier trimstre 2011

les prêts sont de 42800 euros pour le PTZ : avec un différé total de 14 ans et une période d'amortissement de 12 ans
environ 82000 euros pour le prêt principal sur 25 ans.


De tout ce que j'ai pu trouver sur internet (et notamment votre calculette), le montant du PTZ est correct (42800 euros car elle fait partie de la tranche la plus basse <23000 euros de revenus), la période d'amortissement est correcte également. Par contre, nous ne comprenons pas pourquoi ils ont fait un différé de 14 ans et pas de 18 ans ce à quoi elle aurait eu le droit.

J'ai déjà vu plusieurs banques (dont l'une a contacté son juriste qui a dit qu'il aurait fait aussi un différé de 14 ans ), j'ai été voir l'adil (qui était incapable de retrouver les barèmes de 2009 et qui de toute façon ne m'avais pas l'air très sur de lui)

Ma supposition est la suivant : la période d'amortissement du prêt principal ne commencera que lors de la remise des clés (premier trimestre 2011). J'en déduis donc que la durée de ce prêt est de 25 ans + 1 an de différé par rapport à la signature de l'offre. Donc 26 ans.
Je retrouverais donc les 14 ans de différé du PTZ + 12 ans d'amortissement.

J'ai donc peur que les banques ont considérés que la durée du PTZ ne pouvait pas excéder la durée du prêt principal. Mais d'après ce que j'ai pu trouver sur votre site, c'est simplement la période de différé qui ne peut pas dépasser la durée des autres prêt.

Quel peut être notre recours envers la banque qui traîne des pieds pour nous apporter une réponse? y a-t-il moyen d'annuler le prêt et d'en refaire un correctement (avec les avantages de 2009) ou tout simplement modifier cette période? Cela ne risque-t-il pas de poser problèmes avec les hypothèques qui ont été faites sur le prêt?


Bref pas mal de problème avec ce PTZ...
merci de vos réponses. A savoir qu'en fait tout le montage du prêt est remplie d'erreur (prêt principal + ptz) notamment avec des garanties en IPPD alors qu'à priori cela est interdit pour une VEFA mais je vais détailler çà dans un autre message plus complet. Celui-ci n'étant destiné qu'au problème de différé

 

[Aristide]

Bonjour,

De tout ce que j'ai pu trouver sur internet (et notamment votre calculette), le montant du PTZ est correct (42800 euros car elle fait partie de la tranche la plus basse <23000 euros de revenus), la période d'amortissement est correcte également. Par contre, nous ne comprenons pas pourquoi ils ont fait un différé de 14 ans et pas de 18 ans ce à quoi elle aurait eu le droit.

Pourriez vous préciser
+ La zone géographique (A, B ou C)
+ Le nombre de personnes habitant la logement

A savoir qu'en fait tout le montage du prêt est remplie d'erreur (prêt principal + ptz) notamment avec des garanties en IPPD alors qu'à priori cela est interdit pour une VEFA mais je vais détailler çà dans un autre message plus complet. Celui-ci n'étant destiné qu'au problème de différé

Le PPD n'est pas totalement impossible sur une opération en VEFA.
Cependant le montant inscrit ne peut excéder celui du paiement comptant.

Par ailleurs, tout dépend du conservateur des hypothèques; certains l'acceptent, d'autres non.

Cordialement,

 

[foxrox]

merci pour votre réponse.

Pourriez vous préciser
+ La zone géographique (A, B ou C)
+ Le nombre de personnes habitant la logement

en ce qui concerne le logement il est en zone A + ZFU (donc prêt majoré)
elle sera la seule personne dans le logement.

Le PPD n'est pas totalement impossible sur une opération en VEFA.
Cependant le montant inscrit ne peut excéder celui du paiement comptant.

en ce qui concerne le PPD, tout avait été fait au départ en PPD même la partie qui n'était pas débloqué chez le notaire.
Après modification chez le notaire, effectivement seule la partie payée comptant est resté en PPD. Le reste est passé en hypothèque

 

[Aristide]

en ce qui concerne le logement il est en zone A + ZFU (donc prêt majoré)
elle sera la seule personne dans le logement.

Pour un revenu fiscal de référence inférieur ou égal à 23.688€, la durée totale du PTZ doit être de 360 mois
+ dont 216 mois de différé total
+ dont 144 mois d'amortissement
Voir lien ci-dessous:
https://www.moneyvox.fr/credit/pret-taux-zero.php

Cordialement,

 

[Fred]

A priori, vous aviez droit à du 18 ans + 12 ans.
Mais la période de différé peut être raccourcie. Notamment, pour des besoins de lissage de crédit.
C'est sans doute votre cas.

 

[foxrox]

en fait il n'y a pas de lissage sur les 2 prêts. J'ai effectivement vu que l'on peut réduire la durée du différé mais cela doit être demandé par l'acquéreur en signant un papier spécifique (ce qui bien sur n'a pas été le cas).
Cette période de différé a été imposé par la banque sans nous informer que la période de différé pouvait être plus longue (en l'occurence 18 ans comme je le signalais au début).
Donc j'en conclue que la banque est en tort. Mais qu'y a t-il à faire maintenant que le PTZ est lancé. y a-t-il un recours possible? Peut-on encore modifier le prêt? Vers quel organisme se tourner? Car la banque traîne des piedds, l'ADIL n'a pas su nous répondre et à priori la SGFGAS ne répond pas au particulier (?)

 

[Aristide]

Bonjour,

en fait il n'y a pas de lissage sur les 2 prêts.

J'ai effectivement vu que l'on peut réduire la durée du différé mais cela doit être demandé par l'acquéreur en signant un papier spécifique (ce qui bien sur n'a pas été le cas).

S'il y avait eu un lissage l'explication que donne Fred n'aurait de toute façon été vraie que si votre prêt complémentaire avait eu une durée de 14 ans.
Il est vrai que, dans ce cas, la durée du différé aurait été ajustée à la durée du prêt complémentaire le plus long de votre plan de financement puisque telle est la règlementaion du prêt à taux zéro.

Mais votre prêt "le plus long du plan de financement" étant de 25 ans - sauf une demande expresse de votre part ainsi que vous le soulignez - votre banque n'avait aucune raison de réduire la durée de votre différé.

Donc j'en conclue que la banque est en tort.

Il faudrait connaître les explications qu'elle donnera mais, à priori, je pense effectivement qu'elle a tort.

Mais qu'y a t-il à faire maintenant que le PTZ est lancé. y a-t-il un recours possible? Peut-on encore modifier le prêt? Vers quel organisme se tourner? Car la banque traîne des piedds, l'ADIL n'a pas su nous répondre et à priori la SGFGAS ne répond pas au particulier (?)

Cela ne sera sans doute pas simple.

Il est vrai que la SFGAS ne répond pas - en principe - aux demandes de particuliers.
Mais il est cependant arrivé qu'elle le fasse.
Vous pouvez toujours tenter la démarche; on ne sait jamais.

Si non vous pouvez interroger l'ANIL (Paris) puisque votre ADIL semble dépassée.

Si votre banque n'est pas diligente, vous pouvez aussi saisir son médiateur.

Cordialement,

 

[foxrox]

Toujours aucune propositions concrète de la banque...
Par contre, voici la réponse d'un juriste de l'ADIL qui avait l'air de mieux connaître le sujet ou au moins qui a fait l'effort de la chercher avant de nous envoyer un mail :

Monsieur,



Pour faire suite à votre e mail, veuillez trouver ci-joint les barêmes 2009 applicables à votre opération.



Par ailleurs, nous vous informons que conformément aux dispositions de l'article R.318-12 du Code de la Construction et de l'Habitation, lorsque l'emprunteur bénéficie d'une avance assortie d'un différé de remboursement, la durée de ce différé ne peut excéder la plus longue des durées des prêts contractés, le cas échéant, pour la même opération. En l'occurence, vous mentionnez des revenus pour 2009 s'élevant à 15 419 euros, ce qui ouvre donc droit à un différé de remboursement de 18 ans selon les barêmes fournis en pièce jointe. Or, cette durée est plus courte que celle de votre prêt principal et est donc applicable.



Ensuite, ce même article dispose que la durée de période de remboursement ou, s'il y a lieu, de différé, peut être réduite à la demande de l'emprunteur, sans pouvoir être inférieure à six ans. A la lecture de ces dispositions, on en déduit que la banque ne pouvait décider seule de réduire la durée du différé. Il aurait fallu pour cela que vous en fassiez vous-même la demande, ce qui n'a pas été le cas. Vous pouvez donc demander à votre banque de bien vouloir renégocier la durée du remboursement et de la porter à 18 ans. Rien ne l'y oblige cependant, étant donné que le contrat de prêt a été signé.



Une solution s'offre alors à vous sur le terrain de la responsabilité délictuelle de la banque. En effet, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, vous pourriez tenter de demander par la voie judiciaire la réparation du préjudice subi, à savoir la perte d'un droit à une durée de remboursement plus longue, ce qui peut entraîner des conséquences au niveau du financement de l'opération.




Pour plus de précisions , nous vous invitons à nous consulter par téléphone ou à prendre rendez vous dans l'un de nos trois centres d'information ou à
vous rendre dans l'une de nos permanences : retrouvez les lieux et horaires sur notre site http://www.adil95.org
Restant à votre disposition,
Le Conseiller Juriste,


Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux​

On attend la suite des événements...

 

[Fred]

Merci de nous avoir tenu au courant.