Bonsoir à toutes et tous,
Je sais que ce sujet a déjà été abordé maintes fois sur ce forum et je pense avoir lu à peu près toutes les discussions possibles mais je ne trouve pas de réponse satisfaisante à mes questionnements.
Etant célibataire avec un enfant, donc dans une situation amenée à pouvoir changer rapidement, je repousse depuis quelques temps déjà l'achat d'une RP. Je me suis donc décidé à acheter dans une optique de faire de l'investissement locatif (IL) pour me constituer un patrimoine et me laisser la possibilité d'acheter une RP ailleurs dans quelques années, seul ou en couple.
J'ai fait appel à un courtier qui m'a "évidemment" conseillé de déclarer aux banques que le crédit concernait l'achat d'une RP puisqu'elles sont frileuses actuellement pour prếter à destination d'IL.
Autant j'avais fait une étude très poussée par rapport à mon achat LMNP (projection sur la totalité du crédit avec calcul des impôts fonciers, amortissement, intégration de tous les frais CFE / Comptable, vacances locatives etc etc), autant je n'avais aucune idée d'à quel point il était illégal ou toléré de demander un crédit pour RP avec l'objectif de mettre le bien en location. J'ai bien entendu creusé la question avec lui, il m'a assuré qu'il n'y avait aucun problème, que tout le monde faisait ça, que les gens avaient bien le droit de changer d'avis et que la banque n'avait pas de moyen de vérifier cela, ne poserait pas de problèmes tant que je remboursais etc etc
Bon, je vous passe les détails et je vois bien que plus j'avance dans ce crédit, plus mes doutes augmentent :
(1) mentir à la banque
(2) déduire les frais d'acquisition et remboursements d'intérêt du prêt des revenus locatifs alors que ce n'est pas légal dans le cadre d'un crédit finançant une RP
En ce qui concerne le point (2), il semble que dans les faits, les impôts ne regardent pas vraiment la destination indiquée sur l'offre de prêt mais plutôt l'utilisation effective du bien dans le cadre du LMNP.
(cf. https://www.corrigetonimpot.fr/deduire-interet-pret-location-ordre-residence-principale/
"La première solution utilisée par beaucoup est de faire l’autruche et de déduire malgré tout en espérant que le fisc ne vienne pas y voir de plus près. Certains le font même sans se rendre compte du risque. Pour ma part, je n’ai encore jamais vu un redressement sur ce sujet, tous les lecteurs m’ayant interrogés là-dessus l’ont fait par curiosité ou envie d’être protégé. Beaucoup arrivent au bout de l’investissement en ayant déduits les intérêts avec un prêt n’ayant pas le bon ordre. J’ai même des retours ou une personne du fisc a autorisé oralement la déduction des intérêts malgré le fait que l’ordre du prêt ne soit pas le bon.")
En ce qui concerne le point (1), contrairement à ce que m'a affirmé le courtier qui n'a "jamais vu dans une offre de prêt que l'emprunteur pouvait devoir rembourser le crédit en cas d'utilisation du bien pour autre chose que sa destination", j'ai évidemment cette clause dans mon offre de prêt (que je n'ai pas encore signée). Je ne peux évidemment plus revenir en arrière pour l'achat mais j'avais pris soin de "sécuriser" mon investissement locatif en choisissant un appartement qui pourrait convenir aussi bien à une RP qu'à une IL. L'idée étant que si la location fonctionne moins bien que prévu, j'aille vivre dedans et fin de l'histoire, aucun risque de défaut de paiement des mensualités bancaires.
Ma question n'est donc pas de savoir s'il y a un risque ou si cette pratique est légale : je sais que ce n'est pas dans les clous par rapport à mon offret de prêt et qu'il existe un risque non nul pour que ça me retombe sur le coin de la figure.
Ma question est la suivante : des personnes du milieu bancaire ont-elles déjà vu prononcer, ou bien y-a-t-il des antécédents juridiques pour lesquels une banque à prononcé une exigibilité anticipée du crédit pour la seule raison que la destination du bien (de RP à IL) n'était pas respectée, et a eu gain de cause ?
J'ai regardé pas mal de jugements sur Dalloz et dans toutes les affaires que j'ai pu voir, la banque ne faisait des recours QUE lorsque il y avait un défaut de paiement OU une fraude manifeste sur les infos fournies à la banque (pas sur la destination du bien mais plutôt sur l'achat réel du bien ou encore des falsifications de fiches de salaire, papiers d'identité etc etc)
Bref, je ne suis pas du tout quelqu'un de malhonnête et je vous saurais gré d'éviter les jugements hâtifs, j'ai simplement l'impression de m'être fait avoir par la légèreté de mon courtier et en même temps d'être totalement infantilisé par les banques... Et je trouve tout ça très agaçant, alors je cherche des solutions en explorant toutes les pistes.
Je vous remercie pour vos retours,
Je sais que ce sujet a déjà été abordé maintes fois sur ce forum et je pense avoir lu à peu près toutes les discussions possibles mais je ne trouve pas de réponse satisfaisante à mes questionnements.
Etant célibataire avec un enfant, donc dans une situation amenée à pouvoir changer rapidement, je repousse depuis quelques temps déjà l'achat d'une RP. Je me suis donc décidé à acheter dans une optique de faire de l'investissement locatif (IL) pour me constituer un patrimoine et me laisser la possibilité d'acheter une RP ailleurs dans quelques années, seul ou en couple.
J'ai fait appel à un courtier qui m'a "évidemment" conseillé de déclarer aux banques que le crédit concernait l'achat d'une RP puisqu'elles sont frileuses actuellement pour prếter à destination d'IL.
Autant j'avais fait une étude très poussée par rapport à mon achat LMNP (projection sur la totalité du crédit avec calcul des impôts fonciers, amortissement, intégration de tous les frais CFE / Comptable, vacances locatives etc etc), autant je n'avais aucune idée d'à quel point il était illégal ou toléré de demander un crédit pour RP avec l'objectif de mettre le bien en location. J'ai bien entendu creusé la question avec lui, il m'a assuré qu'il n'y avait aucun problème, que tout le monde faisait ça, que les gens avaient bien le droit de changer d'avis et que la banque n'avait pas de moyen de vérifier cela, ne poserait pas de problèmes tant que je remboursais etc etc
Bon, je vous passe les détails et je vois bien que plus j'avance dans ce crédit, plus mes doutes augmentent :
(1) mentir à la banque
(2) déduire les frais d'acquisition et remboursements d'intérêt du prêt des revenus locatifs alors que ce n'est pas légal dans le cadre d'un crédit finançant une RP
En ce qui concerne le point (2), il semble que dans les faits, les impôts ne regardent pas vraiment la destination indiquée sur l'offre de prêt mais plutôt l'utilisation effective du bien dans le cadre du LMNP.
(cf. https://www.corrigetonimpot.fr/deduire-interet-pret-location-ordre-residence-principale/
"La première solution utilisée par beaucoup est de faire l’autruche et de déduire malgré tout en espérant que le fisc ne vienne pas y voir de plus près. Certains le font même sans se rendre compte du risque. Pour ma part, je n’ai encore jamais vu un redressement sur ce sujet, tous les lecteurs m’ayant interrogés là-dessus l’ont fait par curiosité ou envie d’être protégé. Beaucoup arrivent au bout de l’investissement en ayant déduits les intérêts avec un prêt n’ayant pas le bon ordre. J’ai même des retours ou une personne du fisc a autorisé oralement la déduction des intérêts malgré le fait que l’ordre du prêt ne soit pas le bon.")
En ce qui concerne le point (1), contrairement à ce que m'a affirmé le courtier qui n'a "jamais vu dans une offre de prêt que l'emprunteur pouvait devoir rembourser le crédit en cas d'utilisation du bien pour autre chose que sa destination", j'ai évidemment cette clause dans mon offre de prêt (que je n'ai pas encore signée). Je ne peux évidemment plus revenir en arrière pour l'achat mais j'avais pris soin de "sécuriser" mon investissement locatif en choisissant un appartement qui pourrait convenir aussi bien à une RP qu'à une IL. L'idée étant que si la location fonctionne moins bien que prévu, j'aille vivre dedans et fin de l'histoire, aucun risque de défaut de paiement des mensualités bancaires.
Ma question n'est donc pas de savoir s'il y a un risque ou si cette pratique est légale : je sais que ce n'est pas dans les clous par rapport à mon offret de prêt et qu'il existe un risque non nul pour que ça me retombe sur le coin de la figure.
Ma question est la suivante : des personnes du milieu bancaire ont-elles déjà vu prononcer, ou bien y-a-t-il des antécédents juridiques pour lesquels une banque à prononcé une exigibilité anticipée du crédit pour la seule raison que la destination du bien (de RP à IL) n'était pas respectée, et a eu gain de cause ?
J'ai regardé pas mal de jugements sur Dalloz et dans toutes les affaires que j'ai pu voir, la banque ne faisait des recours QUE lorsque il y avait un défaut de paiement OU une fraude manifeste sur les infos fournies à la banque (pas sur la destination du bien mais plutôt sur l'achat réel du bien ou encore des falsifications de fiches de salaire, papiers d'identité etc etc)
Bref, je ne suis pas du tout quelqu'un de malhonnête et je vous saurais gré d'éviter les jugements hâtifs, j'ai simplement l'impression de m'être fait avoir par la légèreté de mon courtier et en même temps d'être totalement infantilisé par les banques... Et je trouve tout ça très agaçant, alors je cherche des solutions en explorant toutes les pistes.
Je vous remercie pour vos retours,
