défiscalisation par de robien

[NICOLAS]

bonjour.
une société m'a contacté récemment afin de me proposer un projet immobilier par de robien. Ses représentants me mettent la pression: "demain ca sera trop tard...", "une plus value étonnante..." et je ne sais que penser.
Mes revenus annuels nets après abbatement sont de 20600 euros. Je suis célibataire, sans enfant et je paie donc environ 3000 euros d'impôts.

La société me propose un T2 de 49 m2 à st etienne pour 134 000 euros ttc (garage compris mais hors frais de notaire: 6000 euros) dans un quartier proche de deux gares, du tramway et d'un marché.
Le loyer serait d'environ 410 euros ttc.
Un courtier en assurances m'a fait une proposition de remboursement de prêt de 782 euros ttc (assurance décès comprise) sur 20 ans.
La société a calculé l'effort mensuel moyen sur 20 ans a environ 200 euros.

Les questions que je me pose:
n'étant pas salarié mais co-gérant d'une entreprise, quelles sont les conditions pour lesquelles je peux revendre l'appartement avant 9 ans sans pénalités fiscales; on m'a déjà indiqué le mariage, le divorce; mais ne pouvant pas être licencié, le dépôt de bilan???
j'envisage de me marier ou d'avoir un enfant dans environ 5 ans: ma copine ne touchant qu'un salaire modéré (1200 euros net), si nous faisons une déclaration d'impositon commune, ce projet sera t il toujours "rentable"?

je vous remercie d'avance pour vos réponses.

 

[Babar]

Bonjour,

J'ai plusieurs remarques à vous faire, dans le désordre.
Au montant remboursé par mois, le prêt qu'on vous propose est à taux variable. Votre mensualité n'est donc pas garantie.
La rentabilité locative est de 3,67%; pas bien forte.
L'article 31 du CGI prévoit bien une absence de pénalité en cas de décés, invalidité ou licenciement (ni mariage, ni divorce) mais ne prévoit rien pour des dirigeants non salariés.
Si votre situation familiale change telle que vous l'avez indiqué, vous tomberez dans une tranche inférieure et le résultat sera plus mauvais.
Enfin, je ne sais si vous êtes déjà propriétaire; retenez qu'un engagement actuel pourra hypothéquer au moins partiellement un engagement futur.
Dernier point: en rentrant vos données dans mon logiciel qui intégre des paramètres peut-être passés sous silence(taxe foncière, petits travaux, gestion, frais de syndic, etc...), j'arrive à une participation de 330 € par mois sur 20 ans, loin des 200 € annoncés. Je vous laisse conclure.

Babar

 

[franck90]

bonjour nicolas,

en parcourant le net à le recherche d'infos je suis tombé sur votre annonce.. je confirme tout d'abord pas mal de propos de babar, qui m'a l'air très calé à savoir :
- le prêt que l'on vous a proposé est un taux variable dans les 2.9 % TEG
- au niveau du code des impots (CGI), la cessation d'activité pour les travailleurs indépendants n'es taps prise en compte
- effectivement l'opération sera un peu moins rentable si vous changez de staut fiscale et de nombre de part !..mais elle reste intéressante

En tant que conseiller financier, je peux juste ajouter :
1/ ne faites surtout pas ce type d'opération avec la société qui vous a contacté car :
1a/ elle vous propose un montant d'investissement trop important qui n'est pas adapté à votre situation financière et fiscale
1b/ elle vous propose un prêt sur 20ans ,en variable alors qu'aujourd'hui il est plus intéressant de se positionner sur des prêts fixes, mais ça ce n'est pas le plus important par rapport à la deuxième raison : ce type d'investissement doit se faire sur un prêt 25 ans car il permet une mensualité plus faible, et une meilleure optimisation fiscale des futurs revenus fonciers !! avec un prêt à 25 ans vous passeriez à une moyenne de participation sur 15 ans de l'ordre de 240 euros contre 320 autrement et pas 200 comme ils vous l'indiquent (en prenant en compte l'ensemble des charges comme le dit babar !)... et donc avec un investissement moindre plus adapté à votre situation avec un prêt sur 25 ans imaginez...
2/ elle ne vous propose pas d'assurance spécifique à vore statut de co gérant...
3/ si vous le désirez on peut entrer en contact car de mon coté je pourrais vous proposer un montage plus complet, plus adapté, et surtout avec des couvertures pour votre risque de cessation d'activité incluses, et intégrant un financement à 110%...
4/ comme le dit babar si vous n'avez pas encore investi dans votre résidence principale, avec ce genre de montage proposé vous pouvez lui dire presque adieu... néanmoins je tiens à dire qu'avec un investissement adapté à sa situation, l(investissement n'est pas impossible si on en plus de bonnes garanties locatives à donner à sa future banque par rapport à son montage robien... nombre de mes clients ont déjà franchi le pas...

voilà bon courage à vous et encore bravo à babar pour ces éléments de réponses pertinents (dans le métier ??)

Voilà je n'en dis pas plus mais surtout ne cédez pas à votre soi disante société de placement robien !!

 

[NICOLAS]

Bonjour.
Tout d'abord, merci pour vos réponses.

Je tiens à préciser que l'on vient de me proposer deux nouvelles offres de prêt:
- sur 20 ans:
taux à 3.40% en fixe.
mensualité de 771.20 euros ttc.
assurance décès à 9.72 euros.
- sur 25 ans:
taux à 3.55% en fixe.
mensualité de 675.24 euros ttc.
assurance décès à 9.72 euros.
frais du courtier: 550 euros ttc.

La société en question m'explique que les frais supplémentaires que vous m'indiquez (taxe foncière...) "s'annuleront" avec les loyers percus; je vous ai indiqué mon revenu net imposable en oubliant les loyers percus...

Vous l'aviez deviné: je n'ai pas encore de résidence prinicipale; la société m'assure que dans environ 5 ans, qu'une fois une partie du prêt remboursée, les banques me feront plus les yeux doux que si je n'avais qu'un apport financier... je ne sais donc plus quoi penser...

Vous indiquer qu'il existe une assurance spécifique aux TNS: pouvez vous m'indiquez quelles sont les caractéristiques de cette assurance?

Merci pour vos conseils.

 

[Babar]

Bonsoir,

Je pensais avoir été clair dans ma dernière réponse; sans doute pas assez; un quart de point de plus ou de moins dans le taux de votre prêt ne change pas grand chose à l'affaire: faire une Robien dans votre cas équivaut à vous tirer une balle dans le pied; mais faites-le, si cela vous tente, et prenez-en pour 20 ou 25 ans, ainsi vous aurez tout le temps de le regretter et vous pourrez vous dire, mais tardivement, que j'avais raison.
Désolé d'être si direct.

Babar