Décomposer le cout total de l’operation sur un PTZ

[ilco]

Bonjour,

Mon plafond pour le cout total de l’operation sur un PTZ est de 333 000€ (37 000€ * 9).

Est-il possible d’acheter un terrain à 215 000€ avec un credit immobilier simple, puis de financer la construction à 130 000€ avec un deuxième credit immobiler et un PTZ ? Le cout global de l’operation hors frais de notaire se monte donc a 345 000€.

En effet en lisant l'article R.31-10-8 du code de la construction et de l'habitation je vois que : "Si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de deux ans à la date d'émission de l'offre de prêt, sa valeur d'acquisition PEUT être prise en compte dans le coût de l'opération et refinancée."

Je concoit que je ne bénéficierait pas d’un PTZ d’un gros montant mais c’est toujours mieux que rien.

On « peut » prendre en compte la valeur du terrain pour le cout total de l’operation, mais on ne « doit » pas c’est bien çà?


Merci pour vos lumières

 

[Aristide]

Bonjour,

Comme dans toutes dispositions législatives et/ou réglementaires il y a "le texte" mais aussi et, sans doute avant toute chose, "l'esprit dudit texte".

Dans la cas évoqué, dans l'absolu, si l'on s'arrête au seul texte votre lecture est correcte.
En revanche elle ne semble plus l'être si l'on s'attache à l'esprit de cette disposition.

En effet cette faculté a été voulue pour permettre à un emprunteur qui construit dans le 2 ans de l'acquisition du terrain et - à ce moment - remplit les conditions d'accès au PTZ (notamment RFR "n-2" ET coût opération/9) d'obtenir un montant PTZ plus important.

En revanche elle ne vise absolument pas à permettre, par un calcul prémédité, de contourner la réglementation fixant un maximum aux revenus (réels ou fictifs) des emprunteurs/investisseurs.

Il n'est d'ailleurs pas du tout certain qu'une banque digne de ce nom accepterait de suivre une telle manœuvre;
car "la ficelle est grosse" de présenter concomitamment deux dossiers avec ce seul objectif de détourner l'esprit de cette réglementation.

En tout cas, pour ce qui me concerne, si j'avais eu à traiter une telle demande je ne l'aurais certainement pas acceptée avant d'en avoir fait valider la conformité par mon correspondant attitré à la SFGAS, l'organisme mandaté par l’État pour suivre et gérer les prêts réglementés dont le prêt à taux zéro.

Mais, au-delà de ces considérations juridiques, au plan économique, est-ce que le jeu en vaut la chandelle ?

En effet deux dossiers à instruire signifie deux fois des frais de dossier et deux fois des frais de garantie ?

Cdt

 

[ilco]

Merci pour votre clarification, en effet je ne suis pas sur que ca change grand chose au final d’autant que meme sans PTZ le financement passe.

Je tenais simplement a etre certain de ne pas passer a coté de quelque chose en étant si pres du plafond.

La solution la plus simple serait peut etre de negocier le prix du terrain et de la construction pour arriver a 333k€.

 

[Aristide]

Oui.....si c'est possible ?