Bonjour tout le monde,
Apres une lecture attentive des différents messages sur le forum concernant l'acquisition d'un bien immobilier en loi Robien, je me permets de demander votre avis éclairé .
Nous effectivement sommes tenté par une acquisition en loi Robien, apres avoir visité le forum, il nous semble plus prudent de demander un avis complémentaire .
De plus n'étant pas mariés l'achat du bien en SCI nous semblait aussi une bonne solution, (mais qu'en est il de la facilité de revente lorsque le bien se trouve au sein d'une SCI en régime patrimoniale?)
Pourriez vous nous éclairer sur la proposition si dessous et du bien fondé du discour ?
Cette simulation est basée sur les tranches d'imposition 28,26% pour moi et 37,38 % pour mon amie. Le discours que l'on nous a tenu était à peu pres le suivant: le changement de régime fiscal n'affectera pas cette simulation. Cela en particulier du à la disparition de l'abattement automatique des 20%, cela plus pour mon amie ? de plus l'appartement en location actuellement (acqui en 2001) pèse aussi dans la balance.
Toute aide est la bienvenue
Notre situation:
----------------------Moi: 34 ans (Salarié) ---------Concubine: 29 ans (Infirmière libérale)
Revenu Imposable : 25000 €/an ---------------------33000 €/an (base minimum)
Revenu fiscal foncier:--- 0-----------------------------6400 €/an ( emprunt remboursé 4500 €/an)
IR de 2006: ----------4000 €/an ----------------- >6000 €/an (1)
(1) Estimée au minimum car mon amie a monté son cabinet infirmier début 2005 donc les deux premières années les charges sont faible et l'IR plus important, la tendance s'inverse àpres deux ans.
2001: Appartement acheté par ma concubine comme residence principale à l'epoque, en location à l'heure actuelle (pret courant jusqu'en 2021)
2005: Achat de la residence principale à 2 (pret courant jusqu'en 2030)
Objectif: Défiscalisation et constitution d'un capital en complément retraite
Cadre: Ceation d'une SCI en regime patrimoniale 40 % moi, 60 % concubine.
En prenant en compte la repartition 40% 60% nous opterions pour un bien d'une valeur de:
Bien (T2) 129925 €(Lieu Hérault, Simulation valant pour Toulouse aussi)
Parking 4575 €
Frais acquisition 14944 €(Evaluation qui me semble élevé sur les frais d'acquisition à 11 %)
Montant emprunté: 149444€
Durée du prêt: 25 ans
Taux: 3,35% (Taux a confirmer variable je pense mais élevé pour taux variable et faible pour taux fixe)
Différé: 1
Mensualités de crédit : 766 € dont 30 € d'assurance invalidité
Loyer brut mensuel (revalorisation limitée à 1,5 %/an) : 448 €
Charges mensuelles: 83 €
Taxes foncières évaluées : 478 € (exonération les deux premières années, montant faible à mon avis sur les autres)
Le bilan succinct:
Epargne moyenne mensuelle cumulée: 158 € sur 9 ANS ( en prenant en compte les economies d'impot: Moi 9179 €, mon amie 20559 € en fonction des tranches actuelles)
Epargne moyenne mensuelle cumulée: 258 € sur 20 ANS
--------------------------------------
En gérance
Mission de location : Coût 6.0 % HT des sommes encaissées
Mission de gestion : 6,9 % HT
Encaissement des loyers, gestion compte, envoi de relevés, repésentation administrative,assistance juridique, pérennité du patrimoine.
Garantie locatives: coût 3.4 % TTC du loyer et des charges
Loyers impayés: 100% du loyer +charges, durée illimitée plafonnée à 61'000€ / Indemnisation trimestrielle intervenant au 4eme mois suivant le premier loyer impayé.
Vacance locative:100% du loyer +charges, durée 6 mois / sinistre, franchise 1 mois.
Dégradations locatives: 7700€/sinistre
Défense et recours-Protection juridique: 4600€ / sinistre
Carence locative: 100% du loyer sans franchise pendant 12 mois offert par le promoteur.
En+: Etablissement de la déclaration fiscale pendant toute la durée de l'opération.
--------------------------------------
Toutes les remarques sont bienvenues
Merci d'avance
PGN
Apres une lecture attentive des différents messages sur le forum concernant l'acquisition d'un bien immobilier en loi Robien, je me permets de demander votre avis éclairé .
Nous effectivement sommes tenté par une acquisition en loi Robien, apres avoir visité le forum, il nous semble plus prudent de demander un avis complémentaire .
De plus n'étant pas mariés l'achat du bien en SCI nous semblait aussi une bonne solution, (mais qu'en est il de la facilité de revente lorsque le bien se trouve au sein d'une SCI en régime patrimoniale?)
Pourriez vous nous éclairer sur la proposition si dessous et du bien fondé du discour ?
Cette simulation est basée sur les tranches d'imposition 28,26% pour moi et 37,38 % pour mon amie. Le discours que l'on nous a tenu était à peu pres le suivant: le changement de régime fiscal n'affectera pas cette simulation. Cela en particulier du à la disparition de l'abattement automatique des 20%, cela plus pour mon amie ? de plus l'appartement en location actuellement (acqui en 2001) pèse aussi dans la balance.
Toute aide est la bienvenue
Notre situation:
----------------------Moi: 34 ans (Salarié) ---------Concubine: 29 ans (Infirmière libérale)
Revenu Imposable : 25000 €/an ---------------------33000 €/an (base minimum)
Revenu fiscal foncier:--- 0-----------------------------6400 €/an ( emprunt remboursé 4500 €/an)
IR de 2006: ----------4000 €/an ----------------- >6000 €/an (1)
(1) Estimée au minimum car mon amie a monté son cabinet infirmier début 2005 donc les deux premières années les charges sont faible et l'IR plus important, la tendance s'inverse àpres deux ans.
2001: Appartement acheté par ma concubine comme residence principale à l'epoque, en location à l'heure actuelle (pret courant jusqu'en 2021)
2005: Achat de la residence principale à 2 (pret courant jusqu'en 2030)
Objectif: Défiscalisation et constitution d'un capital en complément retraite
Cadre: Ceation d'une SCI en regime patrimoniale 40 % moi, 60 % concubine.
En prenant en compte la repartition 40% 60% nous opterions pour un bien d'une valeur de:
Bien (T2) 129925 €(Lieu Hérault, Simulation valant pour Toulouse aussi)
Parking 4575 €
Frais acquisition 14944 €(Evaluation qui me semble élevé sur les frais d'acquisition à 11 %)
Montant emprunté: 149444€
Durée du prêt: 25 ans
Taux: 3,35% (Taux a confirmer variable je pense mais élevé pour taux variable et faible pour taux fixe)
Différé: 1
Mensualités de crédit : 766 € dont 30 € d'assurance invalidité
Loyer brut mensuel (revalorisation limitée à 1,5 %/an) : 448 €
Charges mensuelles: 83 €
Taxes foncières évaluées : 478 € (exonération les deux premières années, montant faible à mon avis sur les autres)
Le bilan succinct:
Epargne moyenne mensuelle cumulée: 158 € sur 9 ANS ( en prenant en compte les economies d'impot: Moi 9179 €, mon amie 20559 € en fonction des tranches actuelles)
Epargne moyenne mensuelle cumulée: 258 € sur 20 ANS
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En gérance
Mission de location : Coût 6.0 % HT des sommes encaissées
Mission de gestion : 6,9 % HT
Encaissement des loyers, gestion compte, envoi de relevés, repésentation administrative,assistance juridique, pérennité du patrimoine.
Garantie locatives: coût 3.4 % TTC du loyer et des charges
Loyers impayés: 100% du loyer +charges, durée illimitée plafonnée à 61'000€ / Indemnisation trimestrielle intervenant au 4eme mois suivant le premier loyer impayé.
Vacance locative:100% du loyer +charges, durée 6 mois / sinistre, franchise 1 mois.
Dégradations locatives: 7700€/sinistre
Défense et recours-Protection juridique: 4600€ / sinistre
Carence locative: 100% du loyer sans franchise pendant 12 mois offert par le promoteur.
En+: Etablissement de la déclaration fiscale pendant toute la durée de l'opération.
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Merci d'avance
PGN
