Crédit Immobilier Taux d'ensemble Lissage Prêts

[MRGT34]

Dernière remarque : les deux plans de financement ne sont pas les mêmes, est ce normal ?

Dans le premier, l'emprunt total = 180.449 € et mon lissage à 681,50 € dénonce un taux "moyen" égal à 1,018 % ; dans le second, l'emprunt total = 181.478,46 € et mon lissage à 683,15 € => taux "moyen" = 0,99 %.

 

[Samoss69]

Dernière remarque : les deux plans de financement ne sont pas les mêmes, est ce normal ?

Dans le premier, l'emprunt total = 180.449 € et mon lissage à 681,50 € dénonce un taux "moyen" égal à 1,018 % ; dans le second, l'emprunt total = 181.478,46 € et mon lissage à 683,15 € => taux "moyen" = 0,99 %.

Oui, en fait la différence vient du fait que la banque numéro 1 propose des frais de garantie à 1149€ et des frais de dossier à 300€, tandis que la banque numéro 2, propose quant à elle des frais de garantie à 2177€ et des frais de dossier à 300€.

Que pensez-vous ? Je pense partir sur le prêt numéro 1.

Merci pour votre aide

 

[Aristide]

Confirmation que les données que vous fournissez sont inexactes; aucun des deux prêts lisseurs évoqués ne sont totalement soldés à leur terme contractuel de 300 mois.

Par ailleurs vous tentez de comparer un "chou à une carotte" puisque les montants en cause sont différents.

Ainsi que je vous l'ai dit dans ma première réponse MP la première des choses à faire c'est de bâtir les plans de financement les plus proches possibles de la réalité avec les divers frais propres à chaque banque.

Le coût de l'investissement physique est indépendant de la banque et sera donc identique mais du fait de ces frais qui ne le seront pas le total à financer sera différent d'une banque à l'autre.

Partant de là, pour une bonne comparaison il faut ensuite raisonner
+ A apport personnel identique
+ A échéance identique

=> Étant précisé
+ Que l'échéance cible "identique" s'entend assurances comprises ce qui signifie que si les primes d'assurances diffèrent d'une banque à l'autre, les échéances hors assurance ne seront plus identiques.

Hors ce sont ces dernières qui permettent de calculer le taux d'ensemble que vous souhaitez............mais qui n'est pas du tout pertinent pour décider du meilleur choix.

Quelle pertinence de choisir le plan de financement dont le taux d'ensemble est le plus faible si, compte tenu des frais divers et/ou des primes d'assurance c'est en définitive l'autre plan de financement qui serait le plus intéressant ?

J'ajoute que dans ce type de montage, raisonnant à apport personnel identique et échéance cible assurances comprises identiques ce sont les durées qui deviennent des variables calculées.......avec les taux adaptés auxdites durées (plus les durées sont courtes, plus les taux sont faibles)

Ce qui m'amène à une dernière remarque; compte tenu des "montants ronds" et "durées rondes" ni l'un ni l'autre des plans de financement ne sont optimisés.

Dans ma première réponse en MP je vous ai joint des liens où tout ceci est expliqué en détail.

Cdt

 

[MRGT34]

Oui, en fait la différence vient du fait que la banque numéro 1 propose des frais de garantie à 1149€ et des frais de dossier à 300€, tandis que la banque numéro 2, propose quant à elle des frais de garantie à 2177€ et des frais de dossier à 300€.

Que pensez-vous ? Je pense partir sur le prêt numéro 1.

Merci pour votre aide

Avant de vous engager, assurez vous bien de l’exactitude des échéanciers, je doute fort que vos banques se trompent.

 

[Samoss69]

Confirmation que les données que vous fournissez sont inexactes; aucun des deux prêts lisseurs évoqués ne sont totalement soldés à leur terme contractuel de 300 mois.

Par ailleurs vous tentez de comparer un "chou à une carotte" puisque les montants en cause sont différents.

Ainsi que je vous l'ai dit dans ma première réponse MP la première des choses à faire c'est de bâtir les plans de financement les plus proches possibles de la réalité avec les divers frais propres à chaque banque.

Le coût de l'investissement physique est indépendant de la banque et sera donc identique mais du fait de ces frais qui ne le seront pas le total à financer sera différent d'une banque à l'autre.

Partant de là, pour une bonne comparaison il faut ensuite raisonner
+ A apport personnel identique
+ A échéance identique

=> Étant précisé
+ Que l'échéance cible "identique" s'entend assurances comprises ce qui signifie que si les primes d'assurances diffèrent d'une banque à l'autre, les échéances hors assurance ne seront plus identiques.

Hors ce sont ces dernières qui permettent de calculer le taux d'ensemble que vous souhaitez............mais qui n'est pas du tout pertinent pour décider du meilleur choix.

Quelle pertinence de choisir le plan de financement dont le taux d'ensemble est le plus faible si, compte tenu des frais divers et/ou des primes d'assurance c'est en définitive l'autre plan de financement qui serait le plus intéressant ?

J'ajoute que dans ce type de montage, raisonnant à apport personnel identique et échéance cible assurances comprises identiques ce sont les durées qui deviennent des variables calculées.......avec les taux adaptés auxdites durées (plus les durées sont courtes, plus les taux sont faibles)

Ce qui m'amène à une dernière remarque; compte tenu des "montants ronds" et "durées rondes" ni l'un ni l'autre des plans de financement ne sont optimisés.

Dans ma première réponse en MP je vous ai joint des liens où tout ceci est expliqué en détail.

Cdt

Oui j’ai commencé à lire vos articles.

Vous dites qu’ils ne sont pas optimisés mais nous clients, de notre côté, nous n’avons pas la possibilité (connaissance?) de pouvoir optimiser un financement. Je suis d’ailleurs passé par un courtier et même plusieurs et il en ressort que les montants ne sont jamais identiques à l’euro près car chacun impose des coûts (frais de garantie, de dossier, de courtage ...) différents. Cela dit ce sont les montages les plus intéressants.
Pour chosir, je me base sur le total des emprunts + le coût du crédit(intérêts) et je regarde sur lequel je dépense le moins (les durées des différents crédits sont les mêmes). J’ai effectivement compris que le taux d’ensemble n’est pas très représentatif, tout comme le coût du crédit car les montants sont différents.
Le choix le plus intéressant semble le 1er.
Vous pouvez confirmer ?

Pour l’assurance, je vais sûrement passer par une délégation d’assurance, je ne prends donc pas en compte les assurances des deux banques.

Merci à tous les deux de m’aider à y voir plus clair.
C’est un vrai casse tête

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous dites qu’ils ne sont pas optimisés mais nous clients, de notre côté, nous n’avons pas la possibilité (connaissance?) de pouvoir optimiser un financement.

Si vous aviez fourni tous les renseignements nécessaires et bons il est probable qu'une aide plus précise aurait pu vous être apportée ?

Ci-joint un exemple récemment traité:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/credit-lisse-plusieurs-offres-laquelle-choisir-a-laide.32459/#post-285386

Je suis d’ailleurs passé par un courtier et même plusieurs et il en ressort que les montants ne sont jamais identiques à l’euro près car chacun impose des coûts (frais de garantie, de dossier, de courtage ...) différents.

Concerant les frais de garantie et de courtage il n'y a rien d'anormal à ce qu'ils soient différents d'une banque à l'autre.
Là où cela se complique c'est que - à apport personnel égal - plus lesdits frais sont importants plus le total des crédits à prévoir est important et, donc, plus les frais de garantie augmentent…..et ainsi de suite.

D'autre part les banques ont leur propres logiciels d'estimations avec leurs critères propres.

Et même les provisions - toujours surévaluées - calculées par les notaires varient d'une étude à l'autre.

Pour chosir, je me base sur le total des emprunts + le coût du crédit(intérêts) et je regarde sur lequel je dépense le moins (les durées des différents crédits sont les mêmes). J’ai effectivement compris que le taux d’ensemble n’est pas très représentatif, tout comme le coût du crédit car les montants sont différents.

Ainsi que je vous l'ai indiqué, dans n'importe quel cas de figure, c'est le "coût du crédit corrigé" et/ou "La valeur du patrimoine total acquis" qui oriente de façon pertinente vers le meilleur choix d'un offre de prêt.

Le choix le plus intéressant semble le 1er.
Vous pouvez confirmer ?

Ben……..non; sans une vraie analyse je ne peux rien dire.

Cdt

 

[MRGT34]

A deux reprises, vous voulez qu'on vous dise que la solution n°1 est la meilleure, et on vous répond qu'elle semble inexacte, pourquoi insistez vous tant ?
Pour ma part, je note que 1,55 % > 1,46 % et que 1,10 % > 1,00 %, et donc 2 serait préférable à 1 ... Mais nous sommes dans un univers où on ne peut pas construire de relation d'ordre, donc comment savoir ce qui est préférable à quoi.

Je répète de mon côté que les informations soumises sont fausses, erronées ou incohérentes, donc je m'abstiens de dire quoi que ce soit. Quand bien même seraient - elles exactes que je n'ai rien non plus à dire, je ne connais pas vos objectifs/contraintes/préférences pour l'aventure, style de vie, goût pour la mode

Je rappelle que l'échéance totale constante dans le cas 1 = 681,55 € et dans le cas 2 = 682,86 € en fonction des éléments communiqués, je ne peux pas en dire plus.

Bon courage !

 

[Samoss69]

A deux reprises, vous voulez qu'on vous dise que la solution n°1 est la meilleure, et on vous répond qu'elle semble inexacte, pourquoi insistez vous tant ?
Pour ma part, je note que 1,55 % > 1,46 % et que 1,10 % > 1,00 %, et donc 2 serait préférable à 1 ... Mais nous sommes dans un univers où on ne peut pas construire de relation d'ordre, donc comment savoir ce qui est préférable à quoi.

Vous mettez en doute les montage que je vous apporte. Je ne vais pas m'amuser à inventer des choses.
Voulez-vous les captures des financements ?

Si vous aviez fourni tous les renseignements nécessaires et bons il est probable qu'une aide plus précise aurait pu vous être apportée ?

Je vous ai fournis toutes les informations dont je dispose je ne comprends pas.
J'ai plus d'informations que dans le poste que vous avez traité.

Ainsi que je vous l'ai indiqué, dans n'importe quel cas de figure, c'est le "coût du crédit corrigé" et/ou "La valeur du patrimoine total acquis" qui oriente de façon pertinente vers le meilleur choix d'un offre de prêt.

Concernant le coût du crédit corrigé , quel taux dois-je appliquer ? 0.75% comme dans l'autre poste ?

 

[Samoss69]

En début d’après-midi je vous fournirai les deux plans de financement en PDF.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous ai fournis toutes les informations dont je dispose je ne comprends pas.
J'ai plus d'informations que dans le poste que vous avez traité.

Ainsi que je vous l'ai dit il faudrait le détail de chaque plan de financement tant côté "Dépenses/Besoins/Emplois" que du côté "Ressources/Recettes".

=> Côté "Dépenses/Besoins/Emplois" il s'agit :
+ Du coût de l'investissement physique
+ Du coût des travaux éventuels
+ Des frais de négociation
+ Des frais frais d'acte d'acquisition (= encore appelés à tort "frais de notaire")
+ Des frais de courtage
+ Des frais de dossier
+ Des parts sociales éventuelles
+ Des frais de garanties

=> Côté "Ressources/Recettes" il s'agit:
+ De l'apport personnel
+ Des prêts qui complètent chaque plan de financement.

Pour ce qui concerne chaque prêt proposé:
+ Montants
+ Durée
+ Taux
+ Échéances hors assurance et/ou paliers d'échéances. (NB - ne pas confondre "échéance" et "amortissement")

+ Plus montant de l'échéance globale lissée hors assurance.
+ Et dans l'optique d'une optimisation, montant de votre échéance cible = celle que vous voulez/pouvez payer eu égard à votre capacité de remboursement et acceptable par les banques sollicitées.

NB) - Puisque vous voulez prendre une assurance déléguée, un lissage "assurances comprises" n'est pas possible.

Mai en ignorant complètement les primes concernées la comparaison ne sera pas parfaite si les durées calculées issues de l'optimisation sont différentes (plus la durée est longue, plus il y a de primes à payer).

Concernant le coût du crédit corrigé , quel taux dois-je appliquer ? 0.75% comme dans l'autre poste ?

Le taux de 0,75% correspond au taux du livret "A" pris par défaut.

Dans l'idéal c'est le taux moyen de rémunération de l'épargne où vous puisez votre apport personnel qui serait à considérer.

Mais comme les comparaisons sont "relatives" le résultat orientera toujours vers la même offre la moins coûteuse en coût du crédit corrigé et la plus bénéfique en terme de valeur du patrimoine total acquis au terme du prêt le plus long;

Cdt