Crédit Immobilier Taux d'ensemble Lissage Prêts

[Samoss69]

Bonjour,

Je souhaite contracter un prêt immobilier afin d'effectuer un achat, cependant j'ai reçu deux propositions différentes avec un montage financier similaire afin de diminuer le taux et le coût total du crédit ainsi que d'avoir des mensualités constantes ; Il s'agit d'un prêt long avec pallier qui sera lissé et deux autres prêts courts qui s'adapteront au prêt lissé.

J'ai donc dans mon cas le choix entre deux propositions et je souhaite savoir quelle est la proposition la plus intéressante, pouvez-vous m'aider à connaitre le taux d'ensemble ainsi que le coût total des deux propositions ?

Proposition numéro 1:
Ligne de prêt 1 : 77000 à 1.55% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 2 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 3 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 4 : 490.93 sur 5ans
Ligne de prêt 2 : 49449 à 1.10% sur 180 mois
Ligne de prêt 3 : 54000 à 0.00% sur 240 mois (PTZ 5 ans de différé)

Proposition numéro 2:
Ligne de prêt 1 : 97478,46 à 1.46% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 361,14 sur 5 ans
--> Amortissement 2 : 77,15 sur 10 ans
--> Amortissement 3 : 369,98 sur 5ans
--> Amortissement 4 : 653,98 sur 5ans
Ligne de prêt 2 : 30000 à 1.00% sur 180 mois
Ligne de prêt 3 : 54000 à 0.00% sur 240 mois (PTZ 5 ans de différé)

Merci d'avance.

Cordialement,

Sami.

 

[Aristide]

Bonjour,

Suite votre MP:

Proposition numéro 1:
Ligne de prêt 1 : 77000 à 1.55% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 2 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 3 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 4 : 490.93 sur 5ans

Je vous ai bien précisé qu'il fallait le détail des paliers d'échéances et leurs montants hors assurance.

Vos indications ne"collent" pas.
Avec ces données l'échéance constante HORS ASSURANCE est de 309,76€ ????
J'ai l'impression que vous confondez "échéances et "amortissements"

Ligne de prêt 2 : 49449 à 1.10% sur 180 mois
Ligne de prêt 3 : 54000 à 0.00% sur 240 mois (PTZ 5 ans de différé)

Quelles échéances hors assurance
Quelle échéance lissée hors assurance globale (Quels paliers d'échéances si faux lissage) ?

Proposition numéro 2:
Ligne de prêt 1 : 97478,46 à 1.46% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 361,14 sur 5 ans
--> Amortissement 2 : 77,15 sur 10 ans
--> Amortissement 3 : 369,98 sur 5ans
--> Amortissement 4 : 653,98 sur 5ans

Ce sont les échéances constantes HORS ASSURANCE qui sont nécessaires

Ces indications ne peuvent pas correspondre aux échéances hors assurances car au bout de 300 mois il reste un capital non amorti (donc dû) de 33.347,07€ ???

A noter par ailleurs qu'avec ces données les amortissements seraient négatifs pendant tout le deuxième palier ce qui n'est pas impossible mais peu courant et éventuellement contestable.

En l'attente de vos précisions.

Cdt

 

[MRGT34]

Salut,

je pense que les deux lissages sont faux et que le second est toutefois plus proche de la réalité.

Le premier est faux car on ne peut pas rembourser une échéance de 490 € alors qu'entre le mois 61 et le mois 180, il faut rembourser 298.13 € + 300 € = 598,13 €.

Le second n'est pas non plus parfait car l'échéance totale constante devrait être égale à 683,15 €, supérieure à la dernière échéance indiquée pour 653,98 €. Les autres échéances sur le prêt sur lequel le lissage est fait sont donc erronées (sur la base des informations indiquées).

 

[MRGT34]

Pour le premier sujet, la "bonne" échéance totale durant 20 ans est égale à 681,50 € ( de sorte qu'on évite le report d'intérêt durant 5 ans), et les 5 dernières années, on acquitte 681,84 €.
Bien entendu, il s'agit d'échéance hors assurance.

 

[Samoss69]

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Oui désolé j'ai fait une erreur de manipulation.

Voici les bonnes valeurs :

Proposition numéro 1:
Ligne de prêt 1 : 77000 à 1.55% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 361,14 sur 5 ans (0 à 60 mois) à 1.55%
--> Amortissement 2 : 77,15 sur 10 ans (60 à 180 mois) à 1.55%
--> Amortissement 3 : 369,98 sur 5ans (180 à 240 mois) à 1.55%
--> Amortissement 4 : 653,98 sur 5ans (240 à 300 mois) à 1.55%
Ligne de prêt 2 : 49449 à 1.10% sur 180 mois
--> Amortissement : 275,53 sur 180 mois à 1,10%
Ligne de prêt 3 : 54000 à 0.00% sur 240 mois (PTZ 5 ans de différé)
--> Différé Total : 0 sur 60 mois
--> Amortissement : 300 sur 180 mois à 0%

Proposition numéro 2:
Ligne de prêt 1 : 97478,46 à 1.46% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 490,93 sur 5 ans (0 à 60 mois) à 1,46%
--> Amortissement 2 : 197,74 sur 10 ans (60 à 180 mois) à 1,46%
--> Amortissement 3 : 386,07 sur 5ans (180 à 240 mois) à 1,46%
--> Amortissement 4 : 691,78 sur 5ans (240 à 300 mois) à 1,46%
Ligne de prêt 2 : 30000 à 1.00% sur 180 mois
--> Amortissement : 175,45 sur 180 mois à 1,00%
Ligne de prêt 3 : 54000 à 0.00% sur 240 mois (PTZ 5 ans de différé)
--> Différé Total : 0 sur 60 mois
--> Amortissement : 300 sur 180 mois à 0%

Toutes les échéances sont hors assurances.

Je pense que c'est mieux. Ce sont en tout cas les données présentes sur mes finacement.

Merci pour votre aide.

Sami.

 

[MRGT34]

Il y a encore des erreurs, les échéances sur les prêts non lissées sont fausses.

 

[Samoss69]

Pourtant ce sont bien les montants écrits sur plans de financement.

 

[MRGT34]

Je veux bien, mais pour le prêt de 49 449 à 1,10 %, l'échéance = 298,13 € et pour le prêt de 30.000, l'échéance = 179,55 €.

S'ils se trompent à ce point, et si vous êtes sûr des données communiquées, faut signer, c'est très intéressant !

RQ = l'échéancier du prêt n° 1 permet de rembourser un prêt de 73.371,57 €, pas 77.000 € ...
et celui du prêt n° 2 rembourse un crédit de 96.719,32 €, pas 97.478,46 €.

 

[Samoss69]

Oui ce sont de très bonnes opportunités. C'est pour cela que je voulais connaitre la différence entre les deux et choisir le plus avantageux.

Concernant le prêt n°1, je me suis basé sur une précédente simulation que j'ai ramené aux taux actuels (qui ont baissé) il a donc sûrement une erreur de ma part, cependant pour le prêt numéro 2 ce sont les chiffres exactes de la banque.

 

[MRGT34]

Je suis désolé, ma calculatrice ne se trompe pas, c'est son principal défaut

Pour le prêt n° 1, si vous ne connaissez pas les règles du lissage, vous ne pouvez faire que des erreurs excusables.