Conseils pour épargne en vue d'achat immobilier sur 5 ans

[lopali]

Le PEL semble le meilleur compromis sur les AV en fonds en euros et les Livrets Réglementés (Livret A, LDD et LEP) vue son taux à 2.11% net. A priori pas de nécessité d'en ouvrir 2, un seul suffirait.

"A priori", donc à vérifier quand même grâce à l'outil à disposition sur le site.

La chasse aux primes est ouverte pour moi mais pas de chasse aux taux boostés.

Essayez de faire cela avec méthode pour optimiser le principe, ne vous jetez pas sur tout ce qui bouge.

A ce propos, vous allez être contacté par des chasseurs de filleuls. Méfiez-vous un peu de leurs conseils, leur intérêt n'est pas le vôtre. Et pour rappel, on ne cause pas parrainage sur le forum pour ne pas parasiter les discussions.

Et pendant que l'on y est, avez-vous aussi pensé à optimiser vos frais bancaires ? Vous allez pourriez faire d'une pierre deux coups :

Frais bancaires et comparaison des tarifs en France

D'ailleurs lopali quand est ce que je peux considérer que mon capital est suffisant pour pouvoir effectuer la chasse aux taux boostés ?

C'est quand la différence de gain vous semble convenable pour rémunérer le temps que vous allez y passer. Donc c'est très subjectif selon les individus.

Le tableur est votre ami...

Je reviens sur la chasse aux primes, pour être sur de bien comprendre, l'objectif est d'ouvrir des comptes courants et des AV à tout bout de champs pour bénéficier de la prime à l'ouverture et de les fermer ensuite une fois la prime reçue. Est ce bien cela ?

Oui c'est cela. AV, LA, LDD, Livrets divers, PEL, CC... Comme cela se présente, mais pas en faisant n'importe quoi non plus.

Et comme vous êtes deux c'est coup double.

En plus, avec une bonne gestion, vous pouvez mettre à profit l'auto-parrainage.

Kaziklu a parlé de CAT, en existent t'ils en blocage de l'épargne sur 5 ans qui pourraient concurrencer les 2.11% net du PEL ?

Oui, peut-être. Il faudrait chercher dans les formules à taux progressif :

Les comptes à terme à taux progressif

Mais l'inconvénient c'est que vous êtes enchaîné pendant ces 5 ans et que si les taux remontent, vous allez regarder le train passer sans rien pouvoir faire.

Basculer les fonds des 2 livret A sur le PEL, tout en laissant le minimum légal sur les livret A pour pas qu'ils ne ferment.

Je vous conseille de les clôturer. Cela vous laissera les mains libres pour la chasse aux primes.

En moins d'un an, j'ai profité sur une seule tête de 3 offres avec prime rien que pour ce produit.

Est ce que des banques proposent des primes à l'ouverture de PEL ?

Oui, des fois. En ce moment il y en a au moins une. Mais il ne faut pas non plus succomber à une prime et en contrepartie se retrouver avec des frais supplémentaires à devoir payer durant toute la durée du PEL.

Enfin, le jour ou les livrets A, LDD auront un taux supérieur à 2.11% il faudra que j'arrête d'épargner sur le PEL (du moins en laissant le minimum légal mensuel), et que je mette mon épargne mensuel sur ces livrets réglementé, est ce bien cela ?

Dites-vous bien que quelque soit le taux du livret A, le capital qui est dessus ne perd normalement pas de sa valeur, mais il n'en gagne pas non plus. C'est un produit qui permet juste de vous protéger de l'inflation.

Donc ce n'est à mon avis jamais une bonne solution que de placer de l'épargne sur un LA ou un LDD.


A+

 

[kaziklu]

Vous aurez du mal à trouver un CAT meilleur qu'un PEL en ce moment.
Et n'oubliez pas qu'avec les CAT à taux progressif (les seuls qui pourront battre le PEL en ce moment), vous prenez un pari sur l'évolution future des taux (si le taux augmente plus vite que la progression du CAT, vous auriez eu plus avantage à placer sur livret A et à ouvrir un CAT plus tard).

Je vais quand même relativiser les propos de lolapi qui parle de regarder un train sans rien pouvoir faire. En fait non, on peut clôturer un CAT à tout moment mais avec une pénalité sur la rémunération (différente selon la banque). Mais avec sa pénalité le CAT devient un très mauvais placement.

Le PEL semble intéressant dans votre cas, surtout si les taux immobilier remontent dans les 5 ans à venir (pari encore une fois).
Pensez aussi à regarder les produits qui couplent CAT+PEL. En pratique: vous avez un capital, la banque ouvre plein de petits CAT à échéances différentes et chaque fois qu'ils se cloturent, ils sont versés sur le PEL et vous n'avez pas besoin de verser en plus.

Avec votre projet immobilier vous pouvez aussi penser au CEL. Plus son taux est bas, plus il génère des taux à prêt bas et vice-versa. Mais bon, un taux bas (comme en ce moment) veut aussi dire des droits à prêt faibles...
Je ne vais pas le conseiller en ce moment mais j'attire votre attention dessus. Perso j'en ai un au minimum.

 

[lopali]

Je vais quand même relativiser les propos de lolapi qui parle de regarder un train sans rien pouvoir faire. En fait non, on peut clôturer un CAT à tout moment mais avec une pénalité sur la rémunération (différente selon la banque). Mais avec sa pénalité le CAT devient un très mauvais placement.

C'est ce que j'ai voulu dire par regarder le train passé.

Car pour le prendre il faudrait qu'il casse son CAT et donc il perdrait le rendement garanti accompagné de pénalités, ce qui en ferait un très mauvais placement pendant toutes les années où il l'a conservé. Du coup, l'intérêt de prendre ce train ne deviendrait plus intéressant et il sera obligé de le regarder passé.

Pensez aussi à regarder les produits qui couplent CAT+PEL. En pratique: vous avez un capital, la banque ouvre plein de petits CAT à échéances différentes et chaque fois qu'ils se cloturent, ils sont versés sur le PEL et vous n'avez pas besoin de verser en plus.

J'y avais bien aussi pensé, mais sa mise de départ est trop faible.

 

[Torseur 06]

Encore merci de vos réponses !

Bon, je me suis penché sur l'outil de simulation du PEL de Cbanque que lopali m'a fournit pour savoir ce qui était le mieux entre 1 PEL ou 2 PEL.
En aparté je pense qu'il faudrait introduire dans ce simulateur une option permettant de plafonner à 1000 € la prime d'Etat car par défaut le simulateur utilise le plafond de prime à 1525 € qui n'est versée que dans des cas très spécifiques.

Cas 1 : 2 PEL ouvert de mêmes caractéristiques
Je me suis basé dans le cas d'1 PEL avec un versement initial donné (2000 €) et un autre versement mensuel (450€) sur 5 ans. J'obtiens une somme de l'épargne disponible et de la prime d'Etat nette que je considère comme mon gain final. Je multiplie ce gain final par 2 pour avoir mon "gain TOTAL 1 = 61 742.92 €"

Cas 2 : 1 PEL ouvert correspondant à l'association "instantanée" des 2 PEL précédent
Je me suis basé dans le cas d'1 PEL avec un versement initial donné (4000 €) et un autre versement mensuel (900€) sur 5 ans. Mon "gain TOTAL 2= 61 704.92 €"

Donc on remarque que finalement il vaut mieux ouvrir 2 PEL. Mais la réponse était finalement connue d'avance car ce qui fait la différence entre 2 PEL et 1 PEL est que l'on va toucher 2 primes d'Etat. Comme chaque prime d'Etat est plafonné à 1000 (ou 1525 €). Si chaque PEL permet d'obtenir une prime d'Etat de 1000 € (donc 2000€ en sommant les 2), on aura un gain supérieur de 1000 € par rapport à 1 seul PEL pouvant obtenir une prime d'Etat de 1000 €.
Finalement, dans le cas d'une prime d'Etat à 1000 €, la différence ne se fait que si chaque PEL permet d'obtenir une prime supérieur à 500€.

Bref, corrigez moi si je me suis vertueusement trompé, ce qui très probable aussi !

Merci lopali pour le lien vers les frais bancaires. C'est vrai que je suis actuellement au CIC avec un package à 4.5€/mois et je pense que c'est le package le plus compétitif pour mon âge dans les banques en dur (à corriger sur votre comparateur bancaire au CIC le package à 4.5€ est pour les 18-28 ans et non pas 18-25 ans, je suis bien placé pour le dire, j'ai 26 ans) mais je pense à passer de plus en plus à une banque en ligne.
Ce qui me freine est que mon salaire m'est donné par chèque et que je n'ai pas trop confiance d'envoyer mon chèque 1 fois par mois à ma banque en ligne avec les délais d'encaissement que ça incombe.
Est-il possible d'ouvrir un compte courant dans une banque "en dur" sans frais de tenue de compte et avec un accès à internet gratuit, juste pour déposer des chèques et d'ensuite les envoyer sur mon compte courant de banque en ligne (demandant des domiciliation de salaire) ?

Lopali vous parlez de ne pas succomber à des primes pour l'ouverture du PEL mais il me semblait qu'il était interdit de prélever des frais sur des produits comme le PEL (excepté pour un transfert). D'ailleurs j'ai du mal à voir quels types de frais pourraient être appliqués.
De plus, ce que vous dites sur le Livret A est vrai, je comprends ce que vous dites mais on ne peut pas nier que ça reste un placement sûr pour une épargne de précaution qui permet de placer des liquidités et d'avoir une disponibilité immédiate des fonds. C'est pour cela que je vous disais de placer mes billes sur le Livret A une fois le taux net > PEL (c'est apparemment pas demain la veille). Je pense que dans ce que vous essayez de me dire c'est qu'une fois l'inflation remontée le taux du livret A aura grimpé mais de même pour les CAT, les AV les taux boostés et je pense que c'est dans ce sens que vous me déconseillez les livret A.

Kaziklu, merci de votre idée PEL+CAT cela a l'air très séduisant. Effectivement dommage que mon apport ne soit pas suffisant, cela me laisse à réffléchir si je patiente un peu pour ouvrir mon PEL. J'ai bien pris en compte la notion de "voir le train passé" très parlante !!!

Encore merci à vous, notamment de votre patience à me lire !

 

[stp14]

moi j'ai un compte en dur à la banque postale sans CB avec acces internet comme j'ai un credit immobilier chez eux, cela me coute 1e par trimestre et je fais des virements sur mes différentes banques en ligne
j'ai une banque en dur et 4 banques en ligne et cela me coute 1e de frais part trimestre (il me semble que je t'avais envoyé un MP sur ce sujet)
pour avoir au debut envoyer des chèques notamment chez ING, je n'avais pas de soucis juste que ca m'était un peu de temps mais c'est vrai qu'on est pas tranquille
pourquoi tu donne pas un RIB à ton employeur pour qu'il te fasse un virement tous les mois?

 

[koktailcpj]

@torseur 06

Prime du PEL
Pour une résidence principale
Pour avoir une prime de 1525€ maxi = le logement doit être aux normes BBC + 153€/personnes à charges
Pour avoir une prime de 1000€ maxi = le logement n'a besoin d'être aux normes BBC + 100€/personnes à charges

Cordialement

 

[Torseur 06]

@koktailcpj, merci pour les infos sur les primes PEL mais je connaissais déjà les critères pour les obtenir. Simplement je voulais faire remarquer que lorsqu'on utilisait l'outil simulation PEL de Cbanque on nous mettait par défaut la prime à 1525 € qui je pense ne me concernera pas dans 5 ans lors de mon achat. C'est pour ça que je trouvais dommage de ne pas pouvoir faire le choix entre prime à 1000 ou 1525 € sur l'outil simulation.

@stp14 Mon employeur ne veut pas me payer par virement (il me dit que ça lui coute des frais par virement, pingre quand tu nous tiens !!!) donc c'est pour ça que j'ai pris l'habitude d'aller le déposer en main propre dans ma banque. Et c'est ce que j'aimerais continuer à faire. Cependant au CIC je devrais payer une certaine somme de frais de tenue de compte et de connexion à internet si je laisse dormir un compte courant pour y déposer mes chèques. Moi j'aimerais trouver une banque (je crois que la Caisse d'Epargne le fait mais j'aimerais être sur) qui me permettrait gratuitement d'avoir un compte courant et un accès internet pour faire des virements extérieurs vers ma future banque en ligne qui accueillera ma Carte Bleu.

Merci à vous !

 

[lopali]

Cas 1 : 2 PEL gain TOTAL 1 = 61 742.92 €

Cas 2 : 1 PEL gain TOTAL 2= 61 704.92 €

=> Soit une différence de 40 €.

Vous avez pensé à intégrer ce que va vous coûter l'obligation de faire un second prêt dans le cas de 2 PEL ?

Et il me semble que les conditions pour que la prime ne soit pas plafonnée ne sont pas si contraignantes que ça :

"L’obtention de la prime maximale de 1.525 euros est réservée au financement de certaines opérations d’acquisition ou de construction de « logements verts » :
- Soit d’un logement neuf bénéficiant du label « BBC 2005 » (bâtiment basse consommation énergétique).
- Soit d’un logement ancien justifiant d'un classement A, B, C ou D sur l’échelle de référence du diagnostic de performance énergétique.

Une majoration de la prime peut être accordée, pour les opérations concernant son propre logement. La majoration est de 10% des intérêts acquis, dans la limite d'un plafond, par personne à charge vivant habituellement dans le logement. Le plafond est de 153 € pour le financement d'un logement vert (même définition que pour la prime d'épargne) et 100 € dans les autres cas."

Plan épargne logement - PEL ouverts depuis mars 2011

En prenant 2 PEL, vous jouez la sécurité au cas où votre effort d'épargne soit plus important que prévu.

Est-il possible d'ouvrir un compte courant dans une banque "en dur" sans frais de tenue de compte et avec un accès à internet gratuit, juste pour déposer des chèques et d'ensuite les envoyer sur mon compte courant de banque en ligne (demandant des domiciliation de salaire) ?

Tout gratuit, sans contrepartie, dans une banque conventionnelle...

Lopali vous parlez de ne pas succomber à des primes pour l'ouverture du PEL mais il me semblait qu'il était interdit de prélever des frais sur des produits comme le PEL (excepté pour un transfert). D'ailleurs j'ai du mal à voir quels types de frais pourraient être appliqués.

On va vous demander d'ouvrir un compte de dépôt pour alimenter votre PEL (versements obligatoires). Et souvent, cela génère des frais de tenue de compte si l'on ne prend aucun autre service à côté.

Maintenant, tout peut se négocier. Cela pourrait d'ailleurs être une solution à votre question précédente.

Je pense que dans ce que vous essayez de me dire c'est qu'une fois l'inflation remontée le taux du livret A aura grimpé mais de même pour les CAT, les AV les taux boostés et je pense que c'est dans ce sens que vous me déconseillez les livret A.

Voilà. Tout est lié.

 

[Torseur 06]

Merci lopali !

Effectivement une différence de 40 € mais bon je suis surpris que vous considérez cette somme comme faible vous qui chassez des primes à longueur de journée pour le moindre € ! Un sou est un sou
Bref, c'est 40 € dans ce cas précis mais cela ne peut aller qu'en s'agrandissant jusqu'à 1 525 € (plafonnement de la prime d'Etat), et dans tous les cas en ouvrant 2 PEL de même caractéristiques on aura quoi qu'il arrive un Gain Total supérieur ou égal à un PEL (englobant les sommes des 2 PEL). Donc c'est tout bénef de prendre 2 PEL.
Après j'aimerais que vous m'en dites plus sur ce que vous appelez "l'obligation de faire un second prêt dans le cas de 2 PEL ?"
Vous voulez dire si je prends 2 prêts PEL de 5000 € à 4.2% j'aurais 2 fois plus d'intérêts à rembourser. Je n'avais pas pensé à cela mais effectivement ça peut jouer. Malheureusement sur l'outil simulation PEL de Cbanque vous ne proposez pas l'optimisation pour un emprunt de 5000 €, j'aurais pu déterminer les intérêts que cela m'aurait couter...
Sinon d'un point de vue purement pratique (si les taux des crédits augmentent dans 5 ans) associer 2 PEL à 2 noms différents avec 2 banques différentes pour financer un bien immobilier commun ça ne pose pas de problème ?

Je vous parlais d'une banque en dur ou je pouvais déposer mes chèques gratuitement en ouvrant un compte courant pour ensuite transférer les fonds vers ma banque en ligne en ayant accès à Internet à mes comptes. Cela vous semblait utopique mais lorsque je lis la brochure tarifaire de la Caisse d'Epargne dont je dépends, je ne vois pas de contrindication.
https://www.caisse-epargne.fr/cache/conditions-tarifs-ope-serv-particuliers_doc_20130923173947.pdf

P.6 : Ouverture de compte 0€
P.6 : Frais tenue de compte 20 € si aucun mouvement pendant 1 an (or j'aurais un dépôt d'un chèque par mois donc 0€)
P.13 : Virement occasionnel/permanent émis vers une autre banque en passant par Internet 0€
Après il faut que je vois en combien de temps ces chèques sont encaissés, si 5 min après le dépôt je peux faire un virement extérieur comme avec ma banque actuelle.

Après pour le PEL je comptais l'ouvrir sur Internet et pensais prendre ma banque en ligne avec Carte Bleue en ligne sur la même banque, du coup j'aurais eu un PEL et un compte courant (pour alimenter le PEL) dans la même banque et avec ma banque en dur pour le dépôt de mes chèques.

Merci à vous !

 

[Aristide]

Bonjour,

Sinon d'un point de vue purement pratique (si les taux des crédits augmentent dans 5 ans) associer 2 PEL à 2 noms différents avec 2 banques différentes pour financer un bien immobilier commun ça ne pose pas de problème ?

Si, au plan réglementaire, cela pose problème.

D'une part parce que le plafond d'en cours prêt EL (=> 92.000€ = PEL + CEL) est non seulement fixé par emprunteur mais aussi par logement financé.

D'autre part parce que, pour une même opération financée, le cumul des prêts EL n'est possible que s'ils sont consentis par le même Etablissement (Article R.315-38 du code de la construction et de l'habitation).

Cdt