Comparer 2 offres ...

[paal]

Ce n'est pas le taux de l'emprunt "E2" divisé par le nombre de mensualités que vous appelez "E4"; c'est "E2" divisé par le nombre de mensualités dans l'année donc "E2/E3"
Cdt

L'objet principal de mon post, c'était de signaler l'existence d'une fonction Excel qui permettait d'obtenir le montant dune annuité, connaissant un certain nombre d'éléments (capital, taux durée, etc ...)

Alors ensuite, elle fonctionne bien dans mon application où j'ai localisé des données que je peux changer à volonté, et cela me donne la valeur d'une échéance de remboursement ; il s'en découle ensuite un tableau d'amortissement ....

Si je me suis mélangé les pinceaux en recopiant (mal) les coordonnées des cellules appropriés, c'est pas de bol ! Dorénavant, je m'abstiendrai de répondre, et je me doute que ça fera des vacances à certains !

Ca m'apprendra aussi à vouloir rendre (un mauvais) service !

 

[Priceless]

Bonjour à tous,

Merci pour vos conseils qui m'ont permis de faire le point hier. Et il y a eu du nouveau ce matin.

En comparant les deux offres, et en utilisant un tableau Excel, j'ai pu resimuler le coût des assurances et leur estimateur de mensualités de prêts donnait des mensualités en phase avec ce qu'on m'avait fait griffonner. 1700€ environ pour l'offre 1, 1400€ environ pour l'offre 2 (mensualités d'assurance exclues).

L'offre 1 me permet de rembourser par anticipation autant de fois que je le veux (la clause est bien insérée), et de demander à la banque de ne pas décaisser certaines échéances du calendrier de livraison, ce qui évite les intérêts intercalaires inhérents à ce décaissement.

L'offre 2 me permet d'avoir un taux nettement plus bas, au prix d'IRA assez modestes au final mais sans possibilité de renoncer à un décaissement.

Nous solderons le prêt relais dès la vente de notre bien actuel, et la réception des fonds ne sera pas instantanée. Du coup, il est intéressant pour nous de pouvoir annuler le décaissement d'une échéance à 5% et s'éviter une part d'intérêts intercalaires en attendant.
=> Nous avons à peu près 30 mois pour mettre cette somme de côté et notre capacité d'épargne nous le permet compte tenu du fait qu'on ne paiera que les intérêts intercalaires + l'assurance, et qu'on ne paye pas de loyer actuellement


Nous pourrons toujours réinjecter la totalité de la vente, déduction faite de la taxe sur les pluvalues, en IRA dès réception des fonds ce qui permettrait de rembourser par anticipation 33% de la somme empruntée au titre de ce prêt sur 20 ans.

Les frais bancaires sont comparables chez ces deux établissements. Les frais de garantie sont au final assez comparables (même si la coquille doit être corrigée par le conseiller avant que nous signions la demande de prêt).

L'offre 1 est donc celle que nous retiendrons a priori : il y a eu le ok cautionnement, le ok assurance interne de la banque, nous devons renvoyer la demande complète pour renvoi de l'offre de prêt par courrier (nous avons fait recours à une agence en ligne de ce réseau bancaire). Nous renvoyons la demande pour l'offre 2 à titre de sécurité, au cas où il y ait un souci.

Nous n'avons finalement pas donné suite à la proposition de l'établissement qui proposait un prêt sur 1 ligne à 1,50% : transfert de tous les livrets, 2 comptes perso obligatoires + 1 compte joint, ouverture d'un PEA et de 2 A-V + changement d'assurance habitation. (Ils ont d'ailleurs oublié l'assurance auto...) : nous n'avions convenu que de l'ouverture du compte joint + domiciliation à la base .... Par ailleurs notre prochain rdv avec cette banque via le courtier a été aujourd'hui pour mi-février ...... tout cela pour solliciter la demande de prêt alors que tout est prêt et que le dossier est bouclé. La conseillère ne semblait pas disponible avant, alors que nous avons 60 jours pour trouver le prêt depuis début janvier.

Merci à tous pour votre aide : votre assistance et vos propositions de lecture m'ont aidé à faire le choix le plus éclairé possible.

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous pourrons toujours réinjecter la totalité de la vente, déduction faite de la taxe sur les plus values,

Pourquoi auriez vous une taxe sur les plus-values ?
Le logement en cours de vente n'est pas votre résidence principale ? (si oui = pas de plus value)

Cdt

 

[Priceless]

Merci pour l'espoir suscité Aristide

Nous achetons à deux une résidence principale. Mon conjoint détient une RP qui sera vendue à la livraison du premier bien. Nous avions l'impression qu'à ce moment là, le bien financé serait livré et qu'il y aurait momentanément deux résidences, et donc une taxe sur la pluvalue ? C'est un point que nous n'avons pas encore approfondi. Nous avons découvert l'existence du principe de la taxation de pluvalue assez récemment....

 

[Aristide]

Non; vous ne pouvez avoir qu'une résidence principale à un moment donné.

Si vous déménagez et vendez votre première résidence principale sans qu'elle ait été louée (ne serait-ce qu'un seul jour) le produit de la vente ne sera pas soumis à la taxe sur les plus values.

Cdt

 

[Priceless]

Merci Aristide pour ces informations.

=> Les frais de garantie de la banque n°1 ont bien été rectifiées, ça avait été interverti avec les frais de notaire ... Bien vu tout le monde !

Les choses ont bien avancé ... et je vous tiens tous au courant compte tenu de la qualité de vos conseils des dernières semaines ! Merci encore !

Nous avons reçu l'offre de prêt correspondant au schéma n°2 ! Youpi, mais la seule inquiétude est la durée du prêt relais sur 24 mois en sachant que nous serons plutôt sur 30-32 mois (car notre VEFA est en phase de lancement, début des travaux en avril 2018). La banque me répond qu'il suffira de prolonger le prêt, mais je n'ai pas d'engagement écrit concernant un accord ... Lors de ma prospection, seule la banque n°1 m'a proposé un prêt relais sur 36 mois d'emblée compte tenu de la livraison prévue en septembre 2020. Mais théoriquement, le prêt relais est exigible à son terme et la banque peut exiger son dû ... et nous préférerions vendre à livraison pour ne pas avoir à louer pendant 6-8 mois. Pour les deux offres, nous avons un différé d'amortissement de 3 ans pour le prêt principal.

J'ai quand même fait part de cette offre de prêt à la banquière du schéma n°1 car elle a été la première sollicitée et extrêmement réactive. Nous patinions au niveau de cette offre depuis plus de 10 jours : l'assurance-groupe a demandé un complément médical aussitôt réalisé, et traine depuis à donner une réponse. Et la banque n'attendait que ça pour m'éditer une offre de prêt (et elle ne voulait pas entendre parler de délégation d'assurance).

La banquière n°1 accepte donc une délégation d'assurance compte tenu des délais imprévus qu'elle rencontre avec l'assureur groupe. Elle doit néanmoins obtenir la validation de sa hiérarchie, et souhaite en profiter pour baisser le taux du prêt qui était de 1,77 pour l'amener à 1,57% puisque je peux justifier d'une meilleure offre ailleurs : ce serait son taux plancher, mais elle ne me le garantit pas... mais le prêt relais est conclu pour 36 mois ce qui est large et parfait ! (Ce prêt relais est à 1,30% contre 1,50% chez la banque qui pratiquait le prêt de 20 ans à 1,40%). J'ai donné mon accord au transfert des livrets et la souscription de l'assurance habitation contre la baisse du taux : elle a été très réceptive, et va transmettre à sa hiérarchie.

Quoi qu'il en soit, maintenant que cette banquière accepte la délégation d'assurance, l'offre n°1 sera compétitive car je peux faire un abandon de solde et rembourser les 5 derniers pourcents, et faire des remboursements anticipés sans minimum de montant ou de fréquence : ce qui change par rapport aux conditions standard et au minimum de 10% du capital emprunté de la banque concurrente ... (ce qui me contraint à un remboursement anticipé tous les 2 ans pour verser 10% du capital emprunté à chaque fois)

Donc : pour l'instant, je patiente le temps du délai d'acceptation et si rien ne se passe du côté de la banque n°1, je renvoie l'offre dont je dispose pour ne pas jouer avec le feu (j'ai 3 semaines devant moi avant de devoir présenter mon offre de prêt).

Et du coup sur le plan pratico-pratique, concernant mon offre de prêt n°2, je me demande :

1) mon conjoint est parvenu à débloquer 5000€ à partir de son PEE (un certain temps a été nécessaire ...) : peut-on de notre initiative verser un apport plus important au notaire ? La banque m'indiquait qu'elle débloquerait les fonds sur demande du notaire après utilisation de mon apport personnel.

2) le point de départ du prêt relais est-il ma date d'acceptation du prêt ou le jour du premier déblocage de ce prêt ?

Le prêt relais est à un taux plus élevé, j'ai de toute façon envie de trainer un maximum pour le débloquer pour ne pas augmenter inutilement mes intérêts intercalaires.


Bonne soirée à tous,

 

[Aristide]

Bonjour,

1) mon conjoint est parvenu à débloquer 5000€ à partir de son PEE (un certain temps a été nécessaire ...) : peut-on de notre initiative verser un apport plus important au notaire ? La banque m'indiquait qu'elle débloquerait les fonds sur demande du notaire après utilisation de mon apport personnel.

Dans l'absolu ce n'est pas impossible mais il faut d'abord vous mettre d'accord avec votre banque.

En effet si vous procédez ainsi le montant du prêt bancaire obtenu sera trop élevé.

Partant de là il y a deux possibilités.

Soit que votre banque accepte l'abandon de solde et tout sera très bien.

Soit elle ne l'accepte pas et exigera une mise à disposition totale du prêt suivie d'un remboursement anticipé partiel.

Mais, dans ce cas, si vous ne prenez pas de précautions (= négociation), il est fort probable qu'elle exige aussi l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspondante.

2) le point de départ du prêt relais est-il ma date d'acceptation du prêt ou le jour du premier déblocage de ce prêt ?

Pour les primes d'assurance normalement c'est l'acceptation.
Pour les intérêts c'est la mise à disposition des fonds.

CDt

 

[MRGT34]

Bonjour,

restez tout de même prudente, un achat en VEFA, avec une construction qui n'a pas encore débuté, peut réserver de petites surprises au bout (délais, coûts ...).

Les fonds sont normalement appelés sur la base d'une échelle de versement des fonds (elle doit figurer dans l'offre de prêt), mais il y aura peut-être des petits ajustements à opérer in fine.

Sinon, vérifiez auprès de votre conseillère (mieux : lire l'offre de prêt) que le montant définitivement débloqué puisse être inférieur au montant autorisé du crédit ; parfois, il peut aussi être supérieur, bien lire le contrat de prêt.

Pour le crédit relais, souvent il est contractuellement prévu 24 mois, prorogeables de 12 mois supplémentaires, soit un total de 36 mois.

Règle de base : prendre le temps de lire l'offre de prêt.

 

[Priceless]

Bonjour,

Merci de vos éclaircissements. Cette offre de prêt m'a fait du souci, j'en ai un exemplaire PDF et je ne trouve pas les éléments de réponse que je souhaiterais.

De la lecture de l'offre de prêt : il ressort que le crédit relais est prolongeable mais que les conditions de prolongation ne sont pas mentionnées. Je souhaite donc obtenir de la banque une attestation séparée concernant la possibilité de prolonger de 6 mois comme je l'ai indiqué dès le montage du prêt.

Concernant le déblocage des fonds, l'offre de prêt précise de manière générique : apport => PTZ (que je n'ai pas) => prêt classique. Je ne sais donc pas ce qui sera réalisé.

J'ai donc contacté la banque qui va faire le point sur mon offre de prêt et revenir vers moi. Je suis par ailleurs étonné que l'offre me mentionne en co-emprunteur d'un prêt relais concernant un bien .... dont mon conjoint est seul propriétaire. Bref, on attend des nouvelles pour que tout soit conforme à nos attentes et parfait d'un point de vue technique.

Entre temps, la banque n°1 m'informe qu'elle ne sera pas en mesure de baisser le taux de 1,77% pour faire un effort. Néanmoins, et contre toute attente, la conseillère me propose de remonter le dossier pour avoir un accord lundi sur un montage qui me semble BIEN plus intéressant ...

Les taux ne sont pas encore bien fixés mais vont dans mon intérêt dans tous les cas.

- Prêt relais entre 1,30 et 1,35% (taux à valider) pour la même somme que convenu, et pour 36 mois (ce qui est parfait)
- Prêt complémentaire à taux fixe entre 1,1% (qu'elle me dit être quasi certain d'obtenir, pour l'instant à 1,38%) sur 100 000 euros sur 10 ans avec différé de 3 ans
- Prêt principal à taux fixe 1,77% sur le reliquat sur 20 ans avec différé de 3 ans

avec exonération IRA, et possibilité de rembourser le prêt principal avant le prêt complémentaire.

Voilà qui me rappelle un prêt gigognes dont parlait souvent Aristide .... La mensualité globale n'augmenterait pas. Les frais de garantie prennent 200€ de plus. Les frais de dossier restent deux fois moins chers que l'offre de la banque concurrente. L'assurance coûte désormais 8000€ à tout casser et la délégation est d'ors et déjà acceptée et entrée sur l'offre de prêt. D'où une économie significative tant sur le coût total du crédit que sur le coût de l'assurance. La contre-partie est la prise de l'assurance habitation et l'équipement en cartes bancaires, avec la domiciliation évidemment.

Pour l'instant, je continue à m'assurer que l'offre concurrente me soit émise de manière conforme à titre de back up, et je croise les doigts très fort pour que ça fonctionne avec la banque n°1 sollicitée en décembre. L'impératif est une édition du dossier en fin de semaine prochaine pour que ce soit enfin fini et que je puisse me retourner en cas de refus de hiérarchie.

J'en conclus qu'il n'y a pas de bonne banque, mais de bons conseillers font toute la différence.

Bon week-end, la suite bientôt ...

EDIT : La banque n°2 m'informe qu'ils font les modifications sur l'identité emprunteur du prêt relais et me donne son accord à un déblocage du prêt relais dans les 11 mois suivant la signature. Le délai des 24 mois débutera lors du 1er déblocage, d'autant plus que le taux du prêt amortissable est de 1,45% contre 1,50% pour le prêt relais. Ce qui nous permet de couvrir la période théorique de livraison et d'avoir vendu sereinement le bien (et tant pis s'il y a retard, nous prendrons alors nos dispositions). Une nouvelle offre me sera éditée lundi, et envoyée par courrier avec copie mail.

Prise décision en début de semaine prochaine selon les accords hiérarchiques de la banque n°1 !

 

[Priceless]

Bonjour,

Suite et fin.

La banque n°2 m'a transmis une offre de prêt à jour permettant de ne pas débloquer immédiatement le prêt relais mais de le laisser courir quelques mois pour que les 24 mois s'étendent jusqu'à la livraison fin septembre 2020. C'est l'offre de secours.

La banque n°1 a donné son accord au montage reposant :
- sur un prêt relais sur 36 mois (taux : 1,25%, prêt sur 35% du montage total)
- sur un prêt complémentaire sur 10 ans (taux : 1,04%, prêt sur 25% du montage total) avec différé de 36 mois
- sur un prêt principal sur 20 ans (taux : 1,77%, prêt sur 45% du montage total) avec différé de 36 mois
Exonération IRA + délégation d'assurance (env. 8 000€ sur un schéma 75%-50% conforme à nos souhaits)
Contre-partie : assurance habitation à un tarif compétitif (inférieur à celui payé actuellement)

Pour rappel, la banque n°2 proposait :
- un prêt relais sur 24 mois (taux : 1,50%)
- un prêt principal sur 20 ans (taux : 1,45%)
IRA Standard + délégation d'assurance (env. 16 000€ sur un schéma contraint à 100%-35%)

La proposition de la banque n°1 nous laisse la sécurité de temps pour revendre le bien au plus vite mais aux meilleures conditions, et de pouvoir faire 2 remboursements anticipés par an comme nous le souhaitions. Certaines rentrées d'argent seront imprévisibles, et il sera appréciable de pouvoir rembourser le crédit sans s'inquiéter du montant minimum.

Avec la banque n°2, le surcoût de l'assurance n'était pas anticipé et les ratios ont dû être révisés à la hausse au dernier moment, à la demande de la banque : cela gomme une partie de l'économie du taux bas du prêt principal et les remboursements anticipés seraient de plus réalisés 1 fois tous les 2 ans.

Nous ne modifions pas le montant total de notre apport et conservons l'excédent à titre de précaution, et pour préparer le premier remboursement anticipé qui aura lieu à la fin de la construction : nous ferons un abandon de solde de 5% et rembourserons avec la plus-value + l'épargne mise de côté d'emblée le prêt sur 20 ans.

L'offre de prêt n°1 a été reçue ce jour et sera retournée au terme du délai d'acceptation.

Merci à tous les intervenants pour votre aide dans mon projet. Un merci tout particulier à Aristide et ICF62 dont je lis les participations depuis plusieurs années déjà et qui m'ont appris à mieux gérer mes finances personnelles.