Comparatif coût dun crédit entre prêt immo simple et prêt gigogne

[Aristide]

A corriger dans votre dernier post, l hypothese 3 et 4 optimisent l offre Banque Postale et non celle de Boursorama.
Ceci est correctement inscrit dans votre excel.

Exact (= syndrome du "copier/coller" avec oubli de corriger)

Mais il est trop tard; je n'ai plus la possibilité de rectifier.

Je comprends dans les grosses lignes votre excel et je vous remercie du temps qie vous avez bien voulu y consacrer.
Avec les couts reels du credit corrigé je me rends compte que si j ajoute l aspect garantie plus cher d approximativement 720 euros pour 2 prets gigognes, seule l hypothese 4 semble etre avantageuse par rapport à celle de Boursorama.

Outre la prise en compte des assurances, pour une vraie comparaison d'offres optimisées et ainsi que je vous l'ai expliqué, il n'y a pas que la garantie qui importe.

Il fut absolument présenter des plans de financements complets avec toutes les dépenses (= besoins = emplois) et toutes les recettes (= ressources) dont l'apport personnel qui est un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de votre épargne.

Une question, j ai parcouru rapidement votre blig sur les pretq gigognes mais je me pose toujours la question.
Comment fixez vous l echeance cible de votre hypothese 3 et 4 ? Vous dite prendre 1 305.55 euros hors assurance mais peut être qu avec une autre echeance cible, superieur ou inferieur, l optimisation serait meilleure ?

Le raisonnement est très simple; si vous êtes capable de rembourser un échéance de 1.305,55€ dans une banque vous êtes tout autant capable de rembourser cette même somme dans n'importe quelle banque.

L'échéance retanue à priori est donc l'échéance la plus élevée.

Mais vous avez raison; ce n'est pas forcément la meilleure échéance cible.

La meilleure échéance cible (assurances comprise de préférence), c'est celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

La première approche part du taux d'endettement de 33% en usage dans les banques (aucune réglementation à cet égard). Puis - chaque emprunteur en fonction de ses prévisions/choix/objectifs - devrait se garder une marge de sécurité et abaisser ce taux d'endettement à 30%- 25% - 20%....à chacun de voir.

L'échéance cible qui - avec la hiérarchie des taux - permet le calcul optimisé des "Durées/Taux/Montants" est cette dernière.

Cdt

 

[lopali]

Bonjour,

Mais il est trop tard; je n'ai plus la possibilité de rectifier.

C'est fait.

Cdlt.

 

[Aristide]

Bonjour lopali,

Je te remercie.

@+

 

[Torseur 06]

Merci encore Aristide pour tous ces détails précieux, je commence à mieux cerner ces histoires de prêts gigognes même si je ne me suis pas encore frotté à la théorie avec papier et crayon pour redémontrer tout ça !

Donc si je prends en compte un plan de financement global rigoureux en partant du cout du crédit corrigé en prenant comme base l'hypothèse 1 Boursorama et l’hypothèse 4 Banque Postale (2 048.63 € en faveur de la banque postale :

Coût de l'investissement physique => Identique
Frais de négociation => Identique
Frais d'acte d'acquisition notarié => Identique
Frais de dossier => Identique (0€)
Frais de courtage => Identique (0€ car passage en direct)
Frais de garantie => 3 096 € Boursorama VS 3 681 € La Banque Postale (hypothèse 4)
Coûts annexes => Aucune contrepartie annexes Boursorama VS Domiciliation revenus (frais de tenue de compte 18€/an), transfert épargne pour La Banque Postale
L'apport personnel réel à prévoir => Identique car même montant de financement
Flexibilité crédit => Modulation échéance gratuite à partir du 12éme mois à la hausse et à la baisse chez Boursorama VS Modulation échéance gratuite à partir du 12éme mois à la hausse et à la baisse mais perte de lissage probable du crédit avec une modulation sur un plus petit montant à la Banque Postale
Remboursement anticipé => Gratuit dès la mise en place du crédit Boursorama VS Gratuit dès la 7éme année du crédit à La Banque Postale

J'ai peut être oublié des choses mais en gros on s'en sort avec d'un point de vue financier La Banque Postale sort vainqueur sur l'hypothèse 4 de 1 463 € (auxquels il faut défalquer les frais de tenue de compte de 18€/an soit 360€ sur 20 ans si les prix n’augmentent pas ce qui est peu probable).

Malgré tout je préfère BOURSORAMA étant déjà client pour les à cotés (carte bancaire visa premier gratuite, gratuité des comptes, flexibilité crédit.
C'est pourquoi je compte relancer ma banquière La Banque Postale pour qu'elle revoit son offre.
Sur quels critères pensez vous que la banque pourrait avoir comme marge de manœuvre ? Plutôt au niveau des taux sur 10 ans (1.10%) ans ou sur 20 ans (1.65%) ? Ou dois je plutôt lui demander de revoir sa copie pour refaire une ligne de crédit seule ?

Merci à vous !

 

[Aristide]

Bonjour,

Frais de garantie => 3 096 € Boursorama VS 3 681 € La Banque Postale (hypothèse 4)
Coûts annexes => Aucune contrepartie annexes Boursorama VS Domiciliation revenus (frais de tenue de compte 18€/an), transfert épargne pour La Banque Postale

L'apport personnel réel à prévoir => Identique car même montant de financement

???

Impossible puisque les frais de garantie sont différents.

Ou bien l'apport personnel est différent ou bien c'est la montant du prêt qui est différent.

C'est pourquoi je compte relancer ma banquière La Banque Postale pour qu'elle revoit son offre.
Sur quels critères pensez vous que la banque pourrait avoir comme marge de manœuvre ? Plutôt au niveau des taux sur 10 ans (1.10%) ans ou sur 20 ans (1.65%) ? Ou dois je plutôt lui demander de revoir sa copie pour refaire une ligne de crédit seule ?

Tout est négociable.

Mais, toutes choses étant égales par ailleurs, un montage gigogne à échéances lissée - surtout s'il est bien optimisé - est toujours moins cher qu'un crédit unique (En posant cette question vous ne semblez pas bien maîtriser le concept ?)

Cdt

 

[Torseur 06]

Vous avez raison Aristide je n'ai pas pris en compte le fait que l'apport personnel allait bouger à la marge d'environ 600 €. Donc 600€ potentiellement "fructifiable" en intérêt de placement à 0.75% sur 20ans j'imagine, soit 90euros sur 20ans. Donc bon j'ai négligé c'est vrai cet aspect.

Je n'ai peut être pas cerné tous les détails des prêts gigognes Aristide, vous avez raison d'appuyer là où ça fait mal. Mais comme vous dites toutes choses étant égales par ailleurs, un montage gigogne à échéances lissées est toujours moins cher qu'un crédit unique. Je suis prêt à le croire car cela doit se prouver mathématiquement à condition d'avoir des taux dégressifs sur les durées. Mais encore une fois au delà de l'aspect purement financier qui est gagnant à tous les coups avec des prêts gigognes lissés et optimisés comparé à un crédit sur une ligne simple; on ne peut pas occulter l'aspect flexibilité du crédit (modulation possible à la hausse ou à la baisse) avec possibilité ou impossibilité technique de la part de la banque de relisser et de ré-optimiser le crédit après modulation. La seule possibilité de moduler sans trop de tracas me semble-t-il serait de moduler le prêt lisseur long une fois que le prêt court serait fini.
Sans parler de l'aspect délégation d'assurance qui peut être très délicat dans ce cas là, notamment pour le cas d'une assurance non constante sur la durée du prêt car comme vous dites ce serait "un faux lissage".

C'est pour ça qu'au delà de l'aspect financier je parle aussi des "à côtés" pour faire mon choix qui sont plus qualitatifs que quantitatifs...

 

[Aristide]

Pour la modulation avec des prêts à paliers (= long lisseur) tout dépend des possibilités techniques de la banque choisie; certaines peuvent et d'autre non ???

Sur le "court emboîté" il n'y a pas de problème; mais le lissage peut-être "cassé".

Mais, dans les "à côtés" il y a aussi les remboursements anticipés et les assurances si elles sont déléguées.

Un montage gigogne à échéances lissées optimisé - globalement parlant - permet un amortissement plus rapide.

Donc, si les primes d'assurances sont calculées sur le capital restant dû en début de chaque année elles seront moins élevées.

Et en cas de remboursement anticipé, à une date donnée, le solde étant moindre l'indemnité éventuelle de remboursement anticipé (IRA) le sera également.

Vous avez maintenant toutes les données.....à vous de voir.

Cdt

 

[Torseur 06]

Je vais vous faire hurler Aristide !

J'ai demandé que le prêt gigogne soit cassé pour avoir une seule ligne de crédit à un meilleur taux.
Du coup j'ai eu ma ligne de crédit de 267 000 € sur 20 ans à 1.5% (contre 1.55% Boursorama) et avec une diminution de l'assurance emprunteur à 0.11% du capital emprunté par personne.
Je tiens à dire que j'ai bien compris que l'optimisation du prêt gigogne aurait permis sur 2 lignes de diminuer le coût total corrigé du crédit mais pour l'aspect modularité j'ai préféré déroger à la règle vue que la conseillère immo m'indiquer que les possibilités de modulations à La Banque Postale se faisait qu'une fois le premier prêt éteint.

En revanche j'ai une question sur la garantie Crédit Logement.
Nous avons tous les deux moins de 30 ans et Boursorama nous propose le paiement de la garantie Crédit Logement au format CLASSIC plutôt qu'au format INITIO, alors que c'est l'inverse chez La Banque Postale.
Nous avons indiqué à La Banque Postale notre souhait de passer sur le barème CLASSIC plus avantageux pour nous à la fin du crédit après rétrocession du fond de garantie et paiement de la caution (voir simulateur Crédit Logement). La Banque Postale nous a informé que dans le cadre de leur partenariat avec Crédit Logement, pour les moins de 30 ans ils étaient obligés de passer par la formule INITIO au détriment de l'intérêt financier.
Qu'en pensez vous ? Ne peut on pas voir directement avec Crédit Logement pour passer à la formule CLASSIC ?

Merci à vous

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vais vous faire hurler Aristide !


Je tiens Ã* dire que j'ai bien compris que l'optimisation du prêt gigogne aurait permis sur 2 lignes de diminuer le coût total corrigé du crédit mais pour l'aspect modularité j'ai préféré déroger Ã* la règle vue que la conseillère immo m'indiquer que les possibilités de modulations Ã* La Banque Postale se faisait qu'une fois le premier prêt éteint.

Pas du tout; chacun choisit en fonction de ses intéréts et objectifs.

Qu'en pensez vous ? Ne peut on pas voir directement avec Credit Logement pour passer à la formule CLASSIC ?

Apparemment vous n'avez pas compris la notion de coût du crédit corrigé?

Dans le principe, il est évident que débourser 300€ (pour l'exemple) immédiatement plutôt que de pas recevoir cette même somme dans 20 ans est, financièrement parlant, un très mauvais choix.

Si vous les payez maintenant, pendant ces 20 ans c'est Crédit Logement (CL) qui va les rentabiliser à son profit alors que dans le cas contraire, c'est vous qui pourrez les rentabiliser à votre profit.

Dans votre cas les sommes ne sont pas égales.
Suivant le simulateur Crédit Logement, pour 267.000€ empruntés vous devrez payer 3.096,30€ immédiatement avec le barème classique et seulement 2.606,30 avec le barème INITIO soit une différence de 490€ à payer en plus tout de suite.

En fin de prêt, suivant les hypothèses prises par CL, le coût final serait de 1.264,07€ dans le premier cas et 1.374,30€ dans le second cas soit un surplus en coût du crédit simple de ~/~110€


Si l'on suppose que cette différence de 490€ payée en plus au départ est placée sur un livret A 0,75% pendant la durée du prêt de 20 ans les intérêts perçus seraient de ~/~ 71€.

Dans cette hypothèse le coût du barème INITIO dans 20 ans serait donc de ~/~ 39€

Mais si les taux évoluaient la hausse le résultat pourrait devenir favorable au barème INITIO; ainsi si le taux moyen de votre épargne est de 1,02% ou plus c'est ce barème qui devient préférable.

Pour les moins de 37 ans, Crédit Logement a créé ce barème INITIO pour alléger les charges en trésorerie des jeunes emprunteurs, au moment de l'investissement, là où ils en ont le plus besoin.

Cdt