Comparatif coût dun crédit entre prêt immo simple et prêt gigogne

[Torseur 06]

Bonjour à tous !

Je viens vers vous pour avoir quelques conseils pour comparer 2 offres concernant notre crédit immobilier. Une étant édité sur une ligne simple et l'autre par le biais de 2 lignes en prêt gigognes. Comme j'ai cru comprendre que le comparatif du coût total du crédit n'est pas forcément le plus pertinent et que le TEG global n'est pas donné pour un prêt gigogne je suis un peu perdu.

L'offre qui tient la corde pour nous est l'offre de BOURSORAMA qui est éditée sur une ligne de crédit simple sous cette forme :
Montant financement : 267 000 €
Taux : 1.55%
Durée : 20 ans
Mensualité Hors Assurance : 1 294.54 €
Coût total Hors Garantie et Hors Assurance : 43689.6 €

L'offre concurrente est celle de La BANQUE POSTALE qui est éditée sur deux lignes de crédit en prêt gigogne :
Montant financement : 267 000 €

Prêt long :
Montant : 167 392 €
Durée : 20 ans

Prêt court :
Montant : 99 608 €
Durée : 10 ans

Palier 1 (Hors Assurance) :
Échéance Prêt Long : 407.04 €
Échéance Prêt Court : 876.94
Échéance globale : 1 283.98 €

Palier 2 (Hors Assurance) :
Échéance prêt long = Échéance globale = 1 305.55 €

(A noter que l'échéance avec assurance est bien lissée car on obtient une échéance mensuelle de 1 341.82 € lissée sur 240 mois mais comme je souhaite comparer que les taux nominaux car nous allons probablement déléguer à côté)

Si je m'amuse à calculer un coût total du crédit "arrangé" en multipliant l'échéance du Palier 1 par 120 et l'échéance du Palier 2 par 120
Coût total Hors Garantie et Hors Assurance : 43 743.6 €

(Pour info la calculette cbanque arrive à un coût total optimisé hors assurance de 42 754.8 €)

Comme le coût total du crédit gigogne est supérieur au crédit simple, puis-je en tirer comme conclusion que le crédit gigogne de la BANQUE POSTALE est moins intéressante que le crédit simple BOURSORAMA ?

En plus il semblerait que je doive prendre 2 garanties crédit logement avec le prêt gigogne ce qui alourdit la facture. Sans parler du peu de marge de manœuvre concernant la modulation d'échéance qui n'est possible que sur le prêt court avec probablement perte de lissage initial. Et le fait que les IRA chez LA BANQUEPOSTALE sont payantes jusqu'au 7 ans du crédit.

Voilà j'aurais aimé avoir votre avis sur ce comparatif des 2 crédits, à savoir si je fais la bonne analyse et que la BANQUE POSTALE, au contraire de ce qu'elle me dit, n'est pas plus intéressante que BOURSORAMA dans ce cas précis.

Merci à vous de votre aide !

 

[Doolittle]

Voilà j'aurais aimé avoir votre avis sur ce comparatif des 2 crédits, à savoir si je fais la bonne analyse et que la BANQUE POSTALE, au contraire de ce qu'elle me dit, n'est pas plus intéressante que BOURSORAMA dans ce cas précis.

Avec cette seconde offre vous devez rembourser plus et plus vite. La première est donc plus intéressante.

 

[Torseur 06]

Merci Doolittle de votre réponse.

Je comprends bien la notion que je devrais rembourser plus avec la seconde offre (coût total des offres). En revanche la notion de rembourser plus vite je ne la comprends pas.
Les 2 offres sont sur 20 ans.
BOURSORAMA a une mensualité fixe de 1 294.54 € sur 20 ans
LA BANQUE POSTALE a une mensualité de 1 283.98 € sur 10 ans et 1 305.55 €. C'est pourquoi même si en moyenne sur 20 ans les mensualités se valent mais j'ai l'impression que c'est LA BANQUE POSTALE qui permet de rembourser moins vite vue que les mensualités sont moins importantes les 10 premières années. Peut être que je fais une confusion entre mensualité et capital remboursé mais je vous laisse me corriger.

Merci à vous !

 

[Aristide]

Bonjour,

L'offre qui tient la corde pour nous est l'offre de BOURSORAMA qui est éditée sur une ligne de crédit simple sous cette forme :
Montant financement : 267 000 €
Taux : 1.55%
Durée : 20 ans
Mensualité Hors Assurance : 1 294.54 €
Coût total Hors Garantie et Hors Assurance : 43689.6 €

Pour pouvoir comparer des choses comparables il faudrait connaître les conditions d'assurances de cette proposition.

L'offre concurrente est celle de La BANQUE POSTALE qui est éditée sur deux lignes de crédit en prêt gigogne :
Montant financement : 267 000 €

Prêt long :
Montant : 167 392 €
Durée : 20 ans

Prêt court :
Montant : 99 608 €
Durée : 10 ans

Palier 1 (Hors Assurance) :
Échéance Prêt Long : 407.04 €
Échéance Prêt Court : 876.94
Échéance globale : 1 283.98 €

Palier 2 (Hors Assurance) :
Échéance prêt long = Échéance globale = 1 305.55 €

(A noter que l'échéance avec assurance est bien lissée car on obtient une échéance mensuelle de 1 341.82 € lissée sur 240 mois mais comme je souhaite comparer que les taux nominaux car nous allons probablement déléguer à côté)

Quels sont les taux des prêts et ceux des assurances ?

Cdt

 

[agra07]

Bonjour,
personnellement je préférerais la seconde offre sur la base des seules info communiquées.
Pourquoi ?
Le coût total du crédit est quasiment identique pour les deux solutions. Je ne m'attache pas à une différence de 50 € lorsque je dois rembourser sur 20 ans une somme de plus de 300 000€ (j'arrondis les chiffres pour retenir plutôt les ordres de grandeurs).
Pendant les 10 premières années les mensualités sont inférieures d'environ 10€, alors qu'elles sont supérieures d'environ 10 € les 10 dernières.
Mais 10€ aujourd'hui ça vaut très probablement plus que 10€ dans 10 ans.
Ce sont donc les autres conditions du prêt qui pour moi feraient la différence...

 

[Torseur 06]

Merci de vos réponses Aristide et agra07.

@Aristide
Prêt long :
Montant : 167 392 €
Durée : 20 ans
Taux nominal : 1.65%
TAEA : 0.18 % par personne (4 351.20 €/personne)
Taux de l'assurance sur capital initial estimé par règle de 3 : 0.13% par personne
Mensualité assurance : 36.26 €

Prêt court :
Montant : 99 608 €
Durée : 10 ans
Taux nominal : 1.10%
TAEA : 0.25% par personne (1 294.80 €/personne)
Taux de l'assurance sur capital initial estimé par règle de 3 : 0.13% par personne
Mensualité assurance : 21.58 €

Coût total de l'assurance sur les 2 prêts gigognes : 11 292 €

J'ai tendance à comparer ce montant d'assurance au devis que j'ai auprès de l'assurance déléguée MAIF que nous avons fait après questionnaire médical et rapport médical (car antécédents médicaux) nous sommes sur la base d'une délégation pour un prêt de 267 000 € à 1.55%, le cout total de l'assurance de la MAIF est de : 11 796.52 €. Cette assurance est sans exclusion lié à une antériorité mais prend en compte une surprime. Il n'est pas dit qu'avec la CNP de la BANQUE POSTALE il n'y ait pas une surprime ou une exclusion éventuelle.
En termes de garantie les contrats CNP de la BANQUE POSTALE et de la MAIF sont très performantes et proches. Il semblerait que la MAIF soient un peu plus performants notamment sur les IPP, IPT et mi temps thérapeutiques au détriment d'une cotisation plus élevé sur le début du crédit.
La cotisation de la MAIF se ferait sur une mensualité unique de 71.93 € sur 167 mois et à partir du 168ème mois les cotisations seront nulles jusqu'à la fin du crédit. Pour autant nous resterions couverts tout le long du crédit. Je ne sais pas si ce type de délégation est possible avec un prêt gigogne car la cotisation ne dépend ni du capital restant dû ni du capital initial.

@agra07
Vous avez raison sauf que il y aura 2 garanties crédit logement à souscrire dans le prêt gigogne et j'estime environ à 1 000 € ce surcout. De plus, nous sommes attachés à la flexibilité quant à la modularité des échéances, à la baisse en cas de coup dur, à la hausse en cas de coups moins dur ! De plus, les IRA gratuite chez BOURSORAMA et gratuite qu'à partir de la 7ème année chez la BANQUE POSTALE est un frein complémentaire même si on ne pense pas forcément à solder le crédit tout de suite. Ce sont pour ces raisons que à première vue l'offre BOURSORAMA nous semble plus intéressante.

Merci à vous de votre aide !

 

[Aristide]

@Aristide
Je ne sais pas si ce type de délégation est possible avec un prêt gigogne car la cotisation ne dépend ni du capital restant dû ni du capital initial.

Une délégation est toujours possible mais avec une assurance dont le montant des primes varie dans le temps un montage gigogne à échéances lissées "primes comprises" n'est pas possible.

Ce serait donc un "faux lissage" hors assurance et donc non optimisé.

NB) - Suivant l'assureur l'assiette de calcul peut être
+ Le capital restant dû au début de chaque année
+ Le capital initial (plus rare)

Vous avez raison sauf que il y aura 2 garanties crédit logement à souscrire dans le prêt gigogne et j'estime environ à 1 000 € ce surcout.

Vous pouvez calculer le coût exact via le lien ci-dessous du site Crédit Logement:

SIMULATEUR DU COÛT DE LA GARANTIE
http://www.creditlogement.fr/simulateur.asp?arbo=326

De plus, nous sommes attachés à la flexibilité quant à la modularité des échéances, à la baisse en cas de coup dur, à la hausse en cas de coups moins dur !

Souvent impossible sur le prêt long lisseur avant le dernier palier.

Je vais voir ce que je peux faire pour une comparaison à partir des données que vous avez fournies c'est à dire hors assurance puisque vous n'indiquez pas le taux des primes à la Boursorama.

Cdt

 

[Torseur 06]

Merci Aristide,

Cout de la garantie credit logement pret Boursorama : 3096 euros
Cout de la garantie credit logement pret gigogne La Banque Postale : 3 816 euros
Soit une difference de 720 euros en faveur de Boursorama.

Je ne vous avais pas donné le cout de l assurance Boursorama car je comptais déléguer tout de suite par la MAIF etant donné les maigres garanties de leur contrat Bourso aainsi que du tarif prohibitif pour un couple de 29 ans comme nous (avant questionnaire medical qui plus est)
Pour info mensualité de l assurance Boursorama 31.16 euros par personne soit 7 478.40 euros par personne (TAEA 0.26% par personne)

Merci de votre intérêt Aristide.

 

[Aristide]

Ci-joint feuille Excel avec une approche de comparaisons hors primes d'assurances sur quatre hypothèses:

+ L'hypothèse N°1 reproduit l'offre Boursorama
+ L'hypothèse N°2 reproduit l'offre Banque Postale
+ L'hypothèse N°3 optimise l'offre Banque Postale sur la base d'une échéance cible hors assurance de 1.305,55€
+ L'hypothèse N°4 optimise l'offre Banque Postale sur la base d'une échéance cible hors assurance de 1.305,55€ et à partir de l'hypothèse de la hiérarchie des taux suivante:

085 - 120 mois = 1,10% fourni par vous même
121 - 144 mois = 1,24%
145 - 180 mois = 1,38%
181 - 216 mois = 1,52%
217 - 240 mois = 1,65% fourni par vous même
241 - 300 mois = 1,75%
301 - 360 mois = 1,85%

=> Cette hypothèse serait bien entendu à confirmer tant en ce qui concerne la durée des paliers que les taux qui y sont associés.

Je rappelle que, dans un montage gigogne à échéances lissées optimisé, les montants et le durées ne se choisissent/imposent pas; ces paramètres se calculent en fonction de l'échéance cible (de préférence assurance comprises pour un vrai lissage optimisé) et des taux qui y sont associés (Avoir avec votre banque)

Les comparaisons les plus pertinentes sont celles sur le "Coût du Crédit Corrigé"/"Coût Projet à Crédit Corrigé"

Mais, pour des comparaisons fiables il faudrait comparer les plans de financement complets c'est à dire avec :

+ Le coût de l'investissement physique (invariable quelle que soit la banque)
+ Les frais de négociation (invariable quelle que soit la banque)
+ Les frais d'acte d'acquisition notarié (= "frais de notaire" - invariable quelle que soit la banque)
+ Les frais de dossier (variable suivant banque)
+ Les frais de courtage éventuels (variable suivant banque)
+ Les frais de garantie (variable suivant banque)
+ Les coûts annexes (Assurance incendie - Frais tenue compte....variables suivant banque)
+ L'apport personnel réel à prévoir (variable suivant banque) qui est un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de votre épargne.

Cdt

 

[Torseur 06]

Merci pour tous ces calculs Aristide.
A corriger dans votre dernier post, l hypothese 3 et 4 optimisent l offre Banque Postale et non celle de Boursorama.
Ceci est correctement inscrit dans votre excel.
Je comprends dans les grosses lignes votre excel et je vous remercie du temps qie vous avez bien voulu y consacrer.
Avec les couts reels du credit corrigé je me rends compte que si j ajoute l aspect garantie plus cher d approximativement 720 euros pour 2 prets gigognes, seule l hypothese 4 semble etre avantageuse par rapport à celle de Boursorama.
Une question, j ai parcouru rapidement votre blig sur les pretq gigognes mais je me pose toujours la question.
Comment fixez vous l echeance cible de votre hypothese 3 et 4 ? Vous dite prendre 1 305.55 euros hors assurance mais peut être qu avec une autre echeance cible, superieur ou inferieur, l optimisation serait meilleure ?

Merci encore !