Bonjour,
Disons qu'il y a d'abord un préalable à vérifier; il faut absolument compararer des choses comparables.
Ainsi si dans un cas tu as un un apport personnel différent de l'autre, toutes choses étant égales par ailleurs, cette différence devra être financée par un complément d'emprunt ou bien d'apport personnel.
Dans ce cas on ne compare pas des choses comparables.
Supposons donc que l'on parte sur deux projets strictement identiques (au niveau investissement = achat + frais négo + frais acte + Frais exeprtise/état des lieux + travaux) et que l'apport personnel soit également strictement le même.
Dans ce cas, la différence "investissement - apport" donne une première évaluation du financement à mettre en place (= C1)
Après viennent les frais liés aux prêts qui, eux, varient suivant le prêteur.
Ce sont les frais de dossier + les parts sociales + les garanties (= F).
Le montant réel du financement à solliciter sera donc C2 = C1 + F et comme le total de ces frais varie d'une banque à l'autre, le financement réel à solliciter variera aussi d'une banque à l'autre (Rappel: on a dit que le coût de l'investissement stricto sensu était strictement identique et que l'apport personnel était aussi strictement le même)
Partant de là, la question qui se pose désormais est : "Quel est le critère le plus pertinent pour comparer deux offres ? Le coût du crédit; le coût du projet à crédit ou bien le TEG ?"
Si l'on est dans un crédit à échéances constantes et donc que l'on soit sur des bases bien comparables entre elles, ta méthode est presque acceptable :
NB) - Je suppose que dans "frais de dossier" tu comprends aussi les "parts sociales ? Si non il faut les ajouter.
Je suppose toujours que dans "échéances" tu intègres assurances obligatoires ET assurances facultatives
Pourquoi "presque" acceptable ?
1) - Parce que tu n'a pa intégré les frais de garanties
2) - Ensuite, puisque l'on a dit que les frais varient d'une banque a une autre, tout dépend comment l'emprunteur finance ces frais.
Si par exemple il décide de financer le supplément de frais en puisant dans son épargne, ta méthode n'est plus bonne car il faudrait tenir compte du manque à gagner en intérêts sur cette épargne.
Pour illustration je t'invite à voir les trois exemples du fichier Excel joint.
Offre « A » => Taux 4,50% et 1.000€ frais dossier pris sur épargne
Offre « B » => Taux 4,40% et 2.000€ frais dossier pris sur épargne
Offre « C » => Taux 4,40% et 2.000€ frais de dossier dont 1.000€ pris sur épargne et 1.000€ financés dans le crédit sollicité.
Les TEG ont été calculés suivant la règle légal.
Par contre les calculs légaux des « coûts du crédit » ont été majorés du manque à gagner sur les frais de dossier pris sur l’épargne.
En comparant les offres « A » et « B » on peut voir :
+ Offre « A »
Valeur projet = 102.000€
TEG = 4,6157%
Coût crédit = 54.358,51€
Coût projet à crédit = 156.358,51€
+ Offre « B »
Valeur projet = 102.000€
TEG = 4,6322%
Coût crédit = 54.526,17€
Coût projet à crédit = 156.526,17€
Les deux critères de comparaison « TEG » et « Coût Crédit » sont donc cohérents et désignent tous les deux l’offre « A » comme étant la moins chère.
A noter que si le manque à gagner sur les frais de dossier puisés sur épargne n’avait pas été pris en considération nous aurions des résultats différents avec une incohérence :
TEG « A » = 4,6157% plus faible que TEG « B » = 4,6322%
Mais
Coût crédit « A » = 53.872,57€ plus élevé que Coût crédit « B » =53.554,28€
Si l'on regarde maintenant l'offre "C", à première vue elle a un TEG dentique à l'offre "B" (4,6322%) mais plus élevé que l'offre "A" (4,6157%)
Par contre le coût du crédit serait le moins cher des trois ?
Illusion car nous ne comparons pas des choses comparables.
En effet, dans les offres "A" et "B", l'emprunteur à un bien qui vaut 102.000€
Or en "C" il ne vaut que 101.000€.Pour être comparable il faudrait donc ajouter à ce coût du crédit 1.000€
=> A prendre sur épargne auquel cas il faudrait encore ajouter le manque à gagner en intérêts sur cette épargne.
OU BIEN
=> Accroître de 1.000€ le montant du financement ce qui augmenterait donc aussi le coût du crédit.
Si, au contaire, il ne s'agit pas d'échéances constantes, mais de paliers d'échéances par exemple (prêts à échéances lissées), ta méthode est contestable car elle ne tient pas compte de "l'effet temps"
Rappelons en effet que le TEG se calcul à partir de flux de trésorerie:
=> Flux d'entrées de trésorerie = "les euros qui rentrent dans ta poche", et au moment où ils rentrent.
=> Flux de sorties de trésorerie = "les euros qui sortent de ta poche", et au moment où ils sortent.
Tu comprends qu'il est normal de tenir compte du fait qu'un emprunteur a plus intérêt à payer des échéances de 300€ pendant quelques mois en début d'amortissement et de "rattrapper" plus tard en payant par exemple 500€ en fin de prêt plutôt que de payer 400€ du début à la fin.
Ta méthode ignore cet "effet temps"
Or, le temps, c'est de l'argent
Mais le sujet est très complexe et je n'en ai pas encore fait ici tout le tour (prêts avec franchise par exemple)
Dans les prêts immobiliers où il y a au moins une assurance à 100% obligatoire, en calculant correctement (avec la manque à gagner sur épargne) le coût du crédit j'ai la quasi certitude que le TEG est fiable et que ce coût du crédit indiquerait le même prêteur le moins cher.
Par contre ce n'est pas vrai pour les prêts consommation car l'assurance est toujours facultative.
Dans les prêts conso on peut donc avoir un TEG "légal" "A" inférieur à ce même TEG "légal" "B" mais que du fait de l'aasurance facultative, le coût réel déboursé par l'emprunteur soit moins élevé en "B" qu'en "A".
Comme dans les prêts conso les échéance sont (en général) constantes le coût du crédit correctement calculé peut donc vraissemblablement être un critère fiable de comparaison.
NB) - Le coût du projet à crédit est une notion voisine du coût du crédit mais pas exactement cependant.
Elle est notamment plus indiquée lorsque deux simulations différentes indiquent des frais d'acte différents pour un même projet (ce qui n'est pas normal) chose qui peut aussi interférer sur le montant de l'apport personnel.
Ene effet les frais d'acte ne rentrent pas dans le calcul du coût du crédit mais ils rentrent dans le coût du projet à crédit (paramètre de comparaison non réglementé).
Cordialement,
