Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Fabe76]

la banque postale ne faisait pas de prêts gigognes.

Du moins, c'est ce que m'a dit le conseiller en crédit immobilier.

Dommage, cela aurait pu optimiser mon crédit.

C'est pas grave.

Si tout ce passe bien, j'aurai mes prêts en temps et en haure.

Je vous tiens au courant

 

[Aristide]

Bonsoir,
je tiens d'abord à remercier tous les intervenants du forum car celà fait maintenant 6 mois que je viens faire mon curieux et des tonnes de très bonnes informations y circulent.

Je souhaiterai donc savoir s'il était possible d'utiliser votre méthode de prêts cigogne où non dans mon projet (pour le prêt principal):

Je souhaiterai donc savoir s'il était possible d'utiliser votre méthode de prêts (cigogne ???) gigogne où non dans mon projet (pour le prêt principal):

- 50 000€ d'apport personnel
- 57 450 € en prêt 0 % sur 108 mensualités de 531.94€
- 16 000 € en prêt patronal 1.20 % sur 96 mensualités de 174.88€
- 116 550 € en prêt conventionnel modulable et lissé à 4.10 % sur 230 mensualités de 1126 € en comptant le lissage

Le coût total du projet sans assurance et sans garantie revient à 64527.22€

sans frais de dossiers

assurance 100% sur deux têtes de 75€ par mois

Cordialement et merci d'avance.

Bonjour,

OUI très certainement.

Pour optimiser votre plan de financement, vérifiez que vous ne pouvez pas prétendre à d'autres prêts à bas taux du type prêts "Compte Epargne logement"

D'autre part, pour un plan de financement parfaitement optimisé, il faudrait connaître la hiérarchie des taux (qui varient avec les durées) qui vous est proposée.

Cordialement

 

[Aristide]

la banque postale ne faisait pas de prêts gigognes.

Du moins, c'est ce que m'a dit le conseiller en crédit immobilier.

Dommage, cela aurait pu optimiser mon crédit.

C'est pas grave.

Si tout ce passe bien, j'aurai mes prêts en temps et en haure.

Je vous tiens au courant

Bonjour,

Oui, c'est vraiment dommage car vous allez perdre une jolie somme d'argent.

Vous êtes bien sur le seul juge, mais vous voyez bien que le taux ne veut rien dire à lui tout seul.
Avec un taux relativement bas, votre banque vous conduira à payer un Coût Total du Crédit - et un TEG - supérieur à ce qui serait dans autre Etablissement qui "facialement" vous aura proposé un taux plus cher mais, en fait, par un montage adapté et bien optimisé, générera un Coût Total du crédit - et TEG - significativement moins important (plusieurs milliers d'euros ???)

Cordialement

 

[Zero]

Bonjour,

Je pense avoir compris les avantages de ce type de montage, en revanche qu'en est-il du capital restant dû ? Est-il plus faible au bout de x années avec un lissage par rapport à un montage classique ?

Merci de votre réponse.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je pense avoir compris les avantages de ce type de montage, en revanche qu'en est-il du capital restant dû ? Est-il plus faible au bout de x années avec un lissage par rapport à un montage classique ?

Merci de votre réponse.

Je n'ai pas fait de simulation mais deux choses me laissent penser que le capital restant dû à un moment donné devrait être moins important qu'avec un seul prêt :

Nous sommes d'accord pour dire que :
1) - La somme des deux prêts "emboîtés" est strictemet égale a celle du seul prêt classique
2) - Que la somme des échéances est strictement égale à celle de ce prêt unique

Partant de là:

Raison 1:
- Le prêt "emboîté" étant à un taux plus faible que celui du prêt classique le capital amorti dans chaque échéance sera plus important

Raison 2:
- Très souvent la durée du prêt "lisseur" se trouve réduite de plusieurs mois donc, là encore amrtissement plus rapide

Je ferai une simulation et vous tiendrai informé.

Cordialement

 

[Aristide]

Réponse à Zéro

Bonjour,

Ainsi que convenu j’ai regardé la simulation de prêts à échéances lissées avec un montage en prêts « gigognes » (prêts « emboîtés ») de votre banque et l’ai analysée en profondeur.

J’ai procédé ainsi dans l’objectif de vous donner une information maximale mes également afin que cela serve d’exemple à tous les autres intervenants sur ce forum.

Pour ce faire j’ai procédé comme suit :

1) – Simulation de prêt classique de 213.911€ (qui correspond à votre besoin) – 240 mois – 4,10% - Assurances à 0,2501% - Echéance cible = 1.376,88€ assurances comprises (hypothèse N°1)

2) - Reconstitution de votre montage à échéances lissées (hypothèse N°2)
=> Prêt de 80.000€ - 120 mois – 3,70%
=> Prêt en 3 paliers – 133.911€ - 240 mois - 4,10%
=> Assurances à 0,2501%

3) – Optimisation de votre montage à échéances lissées (= hypothèse N° 2 ci-dessus) avec ma propre méthode (hypothèse N°3)

Pour ce faire, ne connaissant pas la hiérarchie réelle des taux qui vous sont proposés par votre banque, en me basant sut les taux/durées ci-dessus, j’ai pris les hypothèse suivantes :

De 60 mois à 120 mois = 3,70%
De 121 mois à 144 mois = 3,80%
De 145 mois à 180 mois = 3,90%
De 181 mois à 204 mois = 4,00%
De 205 mois à 240 mois = 4,10%

4) – Simulation avec accroissement de l’échéance cible de 1.376,88€ assurances comprises à 1.380€ (hypothèse N°4)

=> Voir détail de ces simulations dans fichier Word joint

Conclusions
1) – Avec un prêt classique – sans prêts gigognes ni échéance lissées – (Hypothèse N°1) votre coût total du crédit aurait été de 123.412,31€ et le TEG de 4,9909%.

2) – Avec la proposition de votre banque (Hypothèse N°2) que j’ai présentée sous une autre forme de façon à la rendre plus compréhensible, votre coût total du crédit aurait été de 117.685,87€ et le TEG de 4,7999%

Ce montage vous fait donc gagner 5.726,44€

Mais l’optimisation ne semble pas maximale

Sous la réserve des hypothèses prises au niveau de la hiérarchie des taux en fonction des durées qui serait donc à confirmer ou à corriger, l’hypothèse N°3 (voir fichier Word joint) donne une meilleure optimisation

3) – Avec une échéance cible toujours fixée à 1.376,88€ assurances comprises mais avec optimisation, votre coût total du crédit aurait été de 116.959,29€ et le TEG de 4,7843%

Ce montage optimisé vous fait donc gagner 726,58€ de plus

4) – Estimant que quelques euros de plus par mois au niveau de l’échéance n’était peut-être pas un problème, j’ai simulé une échéance cible accrue de 1.376,88€ à 1.380€ soit 3,12€ de plus par mois.

Votre coût total du crédit serait alors de 116.458,71€ et le TEG de 4,7841%

Ce montage optimisé vous fait donc encore gagner 500,58€ de plus

Voilà ce que je peux vous donner comme informations.

Donc à vous de voir avec votre banque si elle est en mesure de mieux optimiser sa proposition qui pourrait donc vous faire encore gagner environ 1.200€ de plus.

Cordialement

 

[Aristide]

Réponse à Bougrache

Bonjour,

Si vous revendez avant 10 ans, il y a un solde dû à rembourser.

Il ne s'agit pas d'intérêts à payer car les intérêts se calculent sur un solde dû et pour le temps où il est dû.

Ce serait du vol si les banques vous faisaient payer des intérêts sur un capital que vous leur avez remboursé.

La question que l'on peut se poser est la suivante :

- Est-ce que dans un montage en deux prêts gigognes les capitaux s'amortissent moins vite que dans le cas d'un seul prêt unique classique ?

Si la réponse était positive ce la voudrait dire qu'au moment de la vente (dans 10 ans par exemple) les capitaux dus resteraient plus importants et, donc, que les indemnités de remboursement anticipés seraient plus élevées.

Cette question m’a déjà été posée et j'avais répondu que je ferai une simulation.

Votre question me donne l’occasion de le faire.

J'aurais voulu vous joindre le fichier Excel avec cette simulation mais je ne peux le faire car il est trop lourd.
Je ne vous joins donc qu'un extrait

Attention : Cette simulation est faite sur un cas précis avec des contions seulement applicables à ce cas.

Un autre dossier avec des taux plus faibles conduirait à des amortissements plus rapides.

Inversement des taux plus élevés généreraient un ralentissement des amortissements

Quelles conclusions tirer de cette simulation ?

1) – Les 130 premiers mois l’amortissement est en fait plus rapide dans le montage lissé avec prêts gigognes que dans le prêt classique tout seul
Il en est de même du 152ème mois jusqu’à la fin du prêt

Donc pas de problème si un remboursement anticipé intervient dans ces périodes

2) – Au contraire, cet amortissement est inférieur dans le montage lissé avec prêts gigognes par rapport au prêt classique, du 131ème mois au 151ème, la différence maximale étant de 213,98€ au 144ème mois.

3) – Mais au 144ème mois la somme des intérêts payés est inférieure de 2.189,08€ dans le montage lissé par rapport au prêt unique classique.

4) – Si vous remboursiez par anticipation le 144ème mois, juste au moment où la différence de capital amorti est la plus élevée :

=> Dans le prêt classique le total des sommes déboursées serait :
+ 81.240,22€ d’intérêts payés
+ 107.048,13€ de capital déjà remboursé
+ 106.862,87€ de capital à rembourser
+ 2.190,68€ d’indemnité de remboursement anticipé (Plafond 6 mois intérêts)
Soit un total de 297.341,90€

=> Dans le montage lissé le total des sommes remboursées serait.
+ 79.051,14€ d’intérêts payés
+ 107.076,86€ de capital déjà remboursé
+ 106.834,14€ de capital à rembourser
+ 2.190,10€ d’indemnité de remboursement anticipé (Plafond 6 mois intérêts)
Soit un total de 295.152,24€

Conclusion : vous restez gagnant de 297.341,90€ - 295.152,24€ = 2.189,66€ au minimum

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Je pense avoir compris les avantages de ce type de montage, en revanche qu'en est-il du capital restant dû ? Est-il plus faible au bout de x années avec un lissage par rapport à un montage classique ?

Merci de votre réponse.

Bonjour
Voir ci-dessus réponse à Bougrache (Question dans Post "aide pour choisir la meilleure offre").

Vous aviez la même question; je pense y avoir répondu.

Cordialement

 

[Aristide]

QUOTE=Aristide;70737]

Bonjour,

Ci-dessous, réponse au post de "tell" = « Lissage avec plusieurs prêts - moins intéressant ? »

Ces simulations démontrent une fois de plus qu'un montage bien optimisé en échéances lissées et prêts "gigognes" (prêts "emboîtés") permettent un gain important, voire très important sur le coût global du crédit




J’ai regardé votre projet

Quelques remarques préalables :

1) – D’abord vous dites « J'ai fait une simulation en ne gardant que le prêt principal, donc 193317€ à 4,15% sur 19 ans »

Puis ensuite : «J'ai donc simulé un prêt unique de 192 000€, »

Il va de soi que l’on ne peut comparer que des choses comparables et que c’est bien le montant de 193.317€ qu’il faut retenir

2) – Suivant les prêts, le taux des primes d’assurance n’est pas exactement le même.

=> PTZ : 432,72/2/6/22.500 x 100 = 0,160266666.....7%
=> CEL : 350,64/2/6/18.239 x 100 = 0,160206151653%
=> PP : 9.777,60/2/20/152.578 X 100 = 0,160206582863%

De ce fait il y aura de légères différences avec mes calculs

3) – Le taux de votre épargne-logement de 3,241% semble être un taux moyen d’une part et d’autre part il est exprimé en taux proportionnel.

Cela ne changera rien au niveau du calcul de l’échéance mais la réglementation épargne-logement voudrait qu’il soit exprimé en taux actuariel.

Dans mes calculs ne vous étonnez donc pas si vous voyez 3,29% (car 3,29% actuariel = 3,241% proportionnel pour des échéances mensuelles)

4) – J’ai fait cinq hypothèses : Voir fichier Word joint pour le détail de ces cinq simulations.

NB) - Il vous faut "Winzip" pour l'ouvrir

=> Hypothèse N°1
Suivant votre souhait j’ai simulé un prêt unique correspondant à votre besoin soit 193.317€ (et non pas 192.000€ afin de comparer des choses comparables)

=> Hypothèse N°2
Reproduction de l’offre faite par votre banque

NB) – Ces hypothèses N°1 et N°2 ne sont déjà plus strictement comparables entre elles.

En effet la simulation N°1 donne une échéance de 1.233,29€ alors que dans la N°2 elle est de 1.212,81€

Pour une comparaison exacte il aurait fallu que l’offre de votre banque soit établie avec une échéance lissée cible de 1.233,29€

=> Hypothèse N°3
Lissage optimisé avec prêts « gigognes »
Echéance cible 1.212,81€ (= celle de votre banque)

=> Hypothèse N°4
Même chose qu’hypothèse N°3 mais avec échéance cible de 1.220€ ainsi que vous l’aviez envisagé

=> Hypothèse N° 5
Même chose qu’hypothèse N°3 mais avec échéance cible de 1.233,29€ afin de réellement comparer des choses comparables à savoir :

- un prêt unique classique de l’hypothèse N° 1
- un montage optimisé en échéances lissées avec prêts « gigognes »

NB) – Pour les simulations N°2, N°3 et N°4, ne connaissant pas la hiérarchie des taux proposés par votre banque, à partir des indications que vous m’avez données j’ai pris les hypothèses suivantes :

De 60 mois à 120 mois = 3,95%
De 121 mois à 144 mois = 4,00%
De 145 mois à 180 mois = 4,05%
De 181 mois à 240 mois = 4,10%
De 241 mois à 264 mois = 4,10%
De 265 mois à 300 mois = 4,15%

Conclusions = Comparaison sur le Coût Total du Crédit et TEG

=> Hypothèse N°1 = 103.990,69€ - 4,6788%
=> Hypothèse N°2 = 99.072,40€ - 4,4818%
=> Hypothèse N°3 = 96.322,10€ - 4,4096%
=> Hypothèse N°4 = 95.280,72€ - 4,4117%
=> Hypothèse N°5 = 93.398,62€ - 4,4096%

Entre l’hypothèse N° 1 du prêt classique unique et l’hypothèse N° 5 en montage optimisé en échéances lissées et prêts gigognes qui sont parfaitement comparables (même échéance cible de 1.23,29€) :

=> le gain sur la coût du crédit serait donc de : 103.990,69€ - 93.398,62€ = 10.592,07€

Ces comparaisons resteraient à affiner avec la réelle hiérarchie des taux de votre banque.

Mais, même si les différences chiffrées s’en trouvent modifiées, les conclusions resteront très probablement identiques.

Au vu des ces démonstrations, ne pensez vous pas que le titre de votre post « Lissage avec plusieurs prêts - moins intéressant ? » serait à rectifier ?

Cordialement[/QUOTE]

 

[beorn]

Bonjour,

J'ai d'abord 2 questions :
- comment est calculé le taux du prêt lisseur?
- est ce les prêts du type emboités gigogne permettent en général de laisser la possibilité d'augmenter (ou diminuer) les mensualités?

Nous avons une simulation de la part d'un courtier qui nous a proposé le montage suivant :
- un Prêt de 100000 sur 10 ans (il a pris 3,8%, ce qui me parait bcp, donc des mensualités de 452,12
- le prêt lissé sur 19 ans avec mensualités pdt 10 ans de 1002,97 puis 1455,10. (je n'arrive pas à calculer le taux).
Cout du crédit ss assurance : 101161.

Nous allons lui demander le lisser l'assurance car il ne l'a pas fait. Et nous recherchons en parallèle, le meilleur compromis durée/taux/somme. Visiblement, il a fait cette simulation au hasard et à ce moment là nous ne connaissions pas ce principe et donc pas posé plus de question.

Depuis, nous avons mieux réfléchi à notre situation, donc nous avons besoin d'un prêt de 220 000 euros (au lieu des 231 000) et nous souhaiterions pas dépasser 1450 euros de mensualité hors assurance.

Pouvez vous nous aider à trouver le meilleur montage?

Merci