Calcul frais intercalaires

[nagios]

Bonjour,
Notre projet arrive à la fin.
Nous devons donner la date de signature de l'acte officiel.
La 1ère date proposée est le 31/07 mais on me dit que je peux signer le 27/07 si tout est ok.
Les mensualtités se feront tous les 5 du mois.
Comment calculer les frais intercalaires ?
Car je pense que je vais en payer
Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Suivant les Etablissements il y a plusieurs façons de faire possibles.

Raisonnons sur un exemple soit:
- Montant du prêt 100.000€
- Taux 4,50%
- Durée 180 mois
- Echéance 764,99€
- Echéance le 5 de chaque mois.

Première possibilité
Signature le 27 juillet - Prémière échéance le 5 août
=> Echéance uniquement composée d'intérêts "intercalaires"
Du 27 juillet au 5 aôut il y a 9 jours
Calcul des intérêts : 100.000€ x 4,55% / 365 x 9 = 110,96€

Seconde possibilité
Signature le 27 juillet - Prémière échéance le 5 août
=> Echéance normale en capital et intérêts
Dans ce cas l'échéance "normale" sera minorée car les intérêts ne seront pas calculés sur 1 mois mais sur 9 jours
Dans l'exemple, la première échéance "normale" aurait dû être de 764,99€. Dans ce montant il y a 100.000€ x 4,5% /12 = 375,00€
Par différence on trouve la part de capital amorti soit 764,99 - 375 = 389,99€
Dans ce cas, comme il n'y a que 9 jours d'intérêts, l'échéance serait de 389,99 + 110,96 = 500,95€

Troisième possibilité
Signature le 27 juillet - Prémière échéance le 5 septembre
=> Echéance normale en capital et intérêts
Dans ce cas l'échéance "normale" sera majorée car elle ne sera pas calculées sur 1 mois mais sur 1 mois plus 9 jours
Dans l'exemple, la première échéance "normale" aurait dû être de 764,99€. Dans ce montant il y a 100.000€ x 4,5% /12 = 375,00€
Par différence on trouve la part de capital amorti soit 764,99 - 375 = 389,99€
Dans ce cas, comme il ya 9 jours d'intérêts en plus, l'échéance serait de 389,99 + 375 + 110,96 = 875,95€

Voir avec votre banque quelle est sa manière de pratiquer.

Cordialement,

 

[nagios]

Je viens d'avoir ma banque

Si je debloque la somme le 27/07, je payerai 9 jours d'interets intercalaires en sachant que le première échéance sera le 05/09

une quatrième possiblité alors ?
Ou le banquier se pante

 

[Aristide]

Ben oui.
Quand je vous disais que chaque Etablissement a ses pratiques propres.
Dans cette quatrième hypothèse, vous devriez donc avoir une échéance en capital et intérêt "normale" c'est à dire ni minorée ni majorée (1 mois d'intérêts juste)
Cdt

 

[Fred]

Je le comprends comme ta première possibilité :
9 jours d'intérêts intercalaires le 5/8, puis échéances normales à compter du 5/9

 

[Aristide]

Je le comprends comme ta première possibilité :
9 jours d'intérêts intercalaires le 5/8, puis échéances normales à compter du 5/9

Oui c'est exact, je m'en suis fait la réflexion juste après l'envoi.
Mais çà a le mérite de bien préciser les choses car dans mon premier envoi, si j'ai bien indiqué ce qui se passerait à la première échéance, j'ai omis de siganler que l'échéance suivante serait une échéance normale
Tout est donc clair désormais.
A+

 

[Fabe76]

Merci pour cette explication Aristide car logiquement, si tous va bien nous devrions signer le 20 Août au plus tard. Cela pourrait se traduire pour nos échéances :

20+ x jours pour avoir la mensualité + l'échéance normale qui arrive. Arf il faut prévoir.

Peut-on décaler les dates d'entrée qui sont inscrites sur le compromis?

 

[Aristide]

Bonjour,

Tout est possible à partir du moment où les parties (acheteurs et vendeurs) sont d'accord.

Là encore il a plusieurs possibilités :

1) - Vous respectez le compromis
Ce serait l'idéal mais ne semble pas possible dans votre cas

2) - Vous trouvez un accord avec le vendeur pour fixer une novelle date de signature de votre acte d'acquisition.
Pas de problème

3) - Vous signez le 20 août

Vous n'êtes donc propriétaires qu'à partir de cetet date et ne pouvez logiquement emménager avant.

Il vous faudra demander une mise à disposition des fonds pour le 20 août; en fait la banque fera sans doute le nécessaire quelques jours avant afin que le chèque de banque (généralement payant ???) où le virement arrive chez le notaire pour cette date.

Supposons que la réalisation du prêt se fasse le 18 août. dans cette hypothèse il y aura 18 jours pour aller à la 1ère échéance du 5 septembre.

Si le prêt était de 100.000€ à 4,50% sur 180 mois, à cette date, suivant la procédure propre à votre banque, vous auriez une échéance d'intérêts seuls de 100.000€ x 4,50% / 365 x 18 = 221,92€ (+ primes assurances décès-invalidité).

A partir du 5 octobre, vous auriez des échéances normales de 764,99€ (+ primes assurances décès-invalidité).

4) - Vous ne signez pas le 20 août

Mais peut-être que le vendeur ne veut pas - ou ne peut pas - retarder la vente (car il a peut-être lui même une autre acquisition en cours ?)
Là il y aurait un problème.
Une solution possible, à condition bien entendu que votre vendeur soit d'accord, serait que vous deveniez ses locataires en attendanr la régularisation de votre acte d'acquisition.

Imaginons une hypothèse dans laquelle votre vendeur a lui aussi signé un compromis d'acquisition; il a besoin du produit de sa vente (= votre prêt) pour constituer son apport personnel.
Si vous ne signez pas à bonne date, il est lui même mis en difficulté vis à vis de ses vendeurs.
En attendant de percevoir les fonds provenant de vottre acquisition, il va devoir solliciter un prêt relais de sa banque. (Vu la conjoncture, il faudrait encore espérer que sa banque l'accepte car ce type de crédit est devenu plus difficile à obtenir désormais).
Mais supposons que la banque soit d'accord.
Donc il obtient un prêt relais et, bien entendu, il paie des intérêts.
Parallèlellement vous lui payer un loyer
Logiquement vos tractations devraient conduire à ce que votre loyer couvre ses intérêts.

Dès lors vous pouvez emménager en tant que locataires puis, quelques semaines plus tard, vous signez votre acte d'acquisition et devenez donc pleinnement propriétaires.
Parallèllement le vendeur reçoit le produit de sa vente et solde son prêt relais + intérêts dus; de votre côté vous lui payer les loyers dus.

Cordialement,