Calcul des intérêts intercalaires

[tarnat]

Bonsoir,

J'ai un projet immobiler en vue , de type VEFA: par rapport à cela une serie de question me vient à l'esprit avant meme de me lancer.
j'ai un loyer en ce moment meme car je suis en location ( 700euros).
La construction de l'immeuble prend fin en JUIN 2015 = livraison dans 17mois.
Le montant du bien est de : 182000 euros.
Le credit d'environ 4% m'a été accordé ( en simulation).
J'ai besoin de connaitre le montant des interets intercalaires sachant que je ne veux payer de mensualités qu'au moment de la livraison.
Je ne souhaite pas commencer à rembourser le credit dés le debut des appels de fond, du fait que j'ai en ce moment meme un loyer à débourser pour mon logement ( en location ).

Les mensualités sont de 800euros par mois pour ce credit.
je ne sais pas si j'ai été assez clair dans cette demande.
En résumé j'ai un projet d'appartement neuf en vue .mais je suis actuellement en location.
je ne souhaite commencer à regler mon credit qu'une fois la livraison effectuée.
J'ai donc des interets intercalaires à payer , est ce possible d'en avoir le montant?

Je vous remercie de m'eclaircir sur ce sujet car d'aprés ce calcul je saurais si c'est plutot couteux.

 

[Aristide]

Bonjour,

La technique généralement utilisée dans votre cas est le "différé externe" encore appelé "anticipation"; c'est une période fixée dans le contrat (par exemple 24 mois) qui vient s'ajouter à la durée d'amortissement de votre crédit.

Par exemple, si la durée normale de votre crédit est de 240 mois et que vous prévoyez une durée de chantier de 17 mois, par précaution votre banque proposera un différé externe de 24 mois maximum si bien que la durée maximale totale de votre prêt serait alors de 264 mois.

Mais si la durée réelle de la construction ne dure que 15 mois par exemple, cette période d'anticipation s'arrête et vous passez alors en phase d'amortissement. Dans cette dernière hypothèse la durée totale réelle de votre crédit ne serait donc que de 255 mois.

Cette technique comprend deux variantes :

+ Le différé externe partiel ( encore appelé différé de capital) où vous payez des intérêts sur les sommes effectivement mises à disposition plus les primes d'assurances calculées sur la totalité du crédit (donc même sur les fonds pas encore mis à disposition)

Ou

+ Le différé externe total (encore appelé franchise) où vous ne payez pas du tout d'intérêt mais où vous payez les assurances comme ci-dessus.

Attention: cette option conduit à la capitalisation des intérêts dus mais non payés; vous payez donc "des intérêts sur les intérêts".
A noter que cette capitalisation (appelée anatocisme) est réglementée par l'article 1154 du code civil qui ne permet qu'une capitalisation "pour des intérêts dus pour au moins une année entière".
Or certains Établissements capitalisent cependant au mois le mois en contradiction avec cette réglementation.

Puisque vous parlez "d'intérêts intercalaires" c'est la première de ces options qui semble vous intéresser ?

En fonction de la garantie intrinsèque ou extrinsèque de votre promoteur, les appels de fonds VEFA sont réglementés.

Par exemple, en garantie extrinsèque (caution bancaire), les premiers appels de fonds sont :
+ 5% à la réservation
+ 20% = 25% à la signature de l'acte authentique de vente
+ 10% = 35% à l'achèvement des fondations
+ Etc...

Donc si le taux de votre crédit est de 4%, sur un prix de vente de 182.000€ :

=> Au premier appel de fonds vous aurez une mise à disposition de fonds de 182.000€ x 5% = 9.100€ qui - jusqu'au second appel de fonds - générera 9.100€ x 4% /12 = 30,33€ par mois d'intérêts.

A ces intérêts s'ajouteront le primes d'assurance calculées sur 182.000€

=> Puis au second appel de fonds correspondant à la signature de la vente vous devrez demander une seconde mise à disposition de fonds de 182.000€ x 20% = 36.400€

A ce moment le total du crédit débloqué sera donc de 9.100€ + 36.400€ = 45.500€.
La nouvelle charge d'intérêts jusqu'au 3ème appel de fonds sera donc de 45.500€ x 4% / 12 = 151,66€ plus les primes d'assurances calculées sur 182.000€.

=> Etc....jusqu'à la réception des travaux.

A toutes fins utiles vous pouvez voir :

Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat
https://blog.cbanque.com/aristide/7...terne-differe-externe-amortissement-immediat/

Cdt

 

[philippe-idf]

Attention: cette option conduit à la capitalisation des intérêts dus mais non payés; vous payez donc "des intérêts sur les intérêts".
A noter que cette capitalisation (appelée anatocisme) est réglementée par l'article 1154 du code civil qui ne permet qu'une capitalisation "pour des intérêts dus pour au moins une année entière".

Oui mais cette capitalisation (légale 1154) doit être intégré dans le calcul du TEG je crois.
car le TEG est censé tenir compte de tous les frais cachés (c'est un taux tout compris).
Or souvent, c'est le taux nominal qui est indiqué dans l'offre en lieu et place du TEG.

 

[Aristide]

Bonjour,

La pratique varie d'une banque à l'autre mais compte tenu des incertitudes liées à la mis à disposition des fonds il n'est pas possible d'obtenir un TEG exact.

Mais, contrairement à ce que vous écrivez, s'il y a effectivement indication du taux nominal proportionnel, il y a aussi obligatoirement un TEG mais qui ne reflète pas forcément l'exacte réalité.

En effet, un TEG exact supposerait connaître avec précision les dates et montants exacts des mises à disposition de fonds ce qui n'est pas le cas.
De plus la durée du différé est dépendante de la durée réelle des travaux et n'est donc pas connue non plus avec certitude.

Aussi - par assimilation à la règle en matière de découvert/ouverture de crédit - certains Établissements considèrent que les fonds seront mis à disposition en totalité en une seule fois et que le différé sera d'une durée déterminée (2 ans par exemple).

La supposée mise à disposition des fonds en une seule fois tend à maximiser le TEG mais fixer la durée à 2 ans par exemple peut encore légèrement le fausser s'il se trouve que la durée réelle du différé est différente.

Cdt

 

[moietmoi]

......."anticipation"; c'est une période fixée dans le contrat (par exemple 24 mois) qui vient s'ajouter à la durée d'amortissement de votre crédit.

Par exemple, si la durée normale de votre crédit est de 240 mois et que vous prévoyez une durée de chantier de 17 mois, par précaution votre banque proposera un différé externe de 24 mois maximum si bien que la durée maximale totale de votre prêt serait alors de 264 mois.

et ceci aboutit en fonction des banques à avoir une offre de crédit à un taux plus élevé que le taux évoqué lors du premier entretien avec le conseiller;
car celui ci au début du rendez vous se fixe sur ses conditions de taux du crédit à 20 ans et doit revoir sa copie puisque le crédit fait en fait 22 ans et rentre dans la grille comme un crédit catégorie 21/25 ans ... donc taux plus elévé;

 

[Aristide]

C'est possible mais, toutes choses restant égales par ailleurs, le TEG sera probablement moins élevé.

Exemples :

+ 100.000€
+ Durée 120 mois
+ Taux 4%
+ 1 assurance à 0,40%
+ Frais dossier 1.000€
+ Sans différé externe

=> TEG = 4,9118%

+ Avec différé externe de 12 mois (Durée totale 132 mois)

=> TEG = 4,7858%

+ Avec différé externe de 24 mois (Durée totale 144 mois)

=> TEG = 4,1249%

Si le taux passe à 4,10% (+ 0.10 point ???) en différé externe 12 mois => Le TEG n'est que de 4,8832%

Si le taux passe à 4,20% (+ 0.20 point ???) en différé externe 24 mois => Le TEG n'est que de 4,2749%

Cdt

 

[philippe-idf]

Mais, contrairement à ce que vous écrivez, s'il y a effectivement indication du taux nominal proportionnel, il y a aussi obligatoirement un TEG mais qui ne reflète pas forcément l'exacte réalité.

oui mais le taux nominal proportionnel indiqué sur les offres n'inclu pas forcément les effets de la capitalisation à la fin de la 1ere année alors qu'il le devrait.

explication: Dans un prêt relais de 24 mois avec une seule échéance à la fin, la période unitaire est de 730 JOURS.
Or (R313-1) le TEG doit être calculé suivant la formule des intérêts composés.
Comme ce TEG doit être calculé avec une seule période qui correspond à la période unitaire, il devient égal au taux nominal proportionnel.
Pour un prêt relais avec un seul remboursement, TEG, taux nominal proportionnel, et taux de période unitaire ramené à un an, c'est la même chose.

Si le taux nominal proportionnel n'inclu pas la capitalisation de fin de 1ere année alors le TEG ne la fait pas ressortir.
Et là, il y a un problème car le TEG est par définition un taux (tout compris).

Ensuite, que le TEG ne reflète pas forcément la réalité du fait que les dates d'appels de fonds ne sont pas connues est une évidence.
Mais cela ne dispense pas la banque de fournir un calcul théorique du TEG juste.

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans votre exemple d'un prêt relais en différé total pendant 2 ans avec capitalisation annuelle des intérêts il n'y a que deux flux de trésorerie.

Le premier est un flux entrant qui correspond à la mise à disposition des fonds et le second est un flux sortant - à la fin des 2 ans - qui correspond au remboursement du capital et de tous les intérêts capitalisés annuellement.

Dans ce cas, la période unitaire est donc de un flux tous les deux ans.

Or, le taux périodique étant calculé ainsi que vous l'expliquez, le coefficient multiplicateur est égal "au rapport entre la durée de l'année civile et celui de la période unitaire" (article R.313-1 code consommation)

Donc, dans ce cas,
+ La durée de l'année civile est un an
+ La durée de la période unitaire est 2 ans

=> le rapport entre la durée de l'année civile et celui de la période unitaire est donc de 1/2 = 0,5.

Voir exemples joints.

Par ailleurs votre exemple est théorique car, dans le pratique, du fait des primes d'assurances payées tous les mois, la période unitaire sera de fait mensuelle.

Et si l'on prend l'exemple d'un prêt amortissable sans frais de dossier ni assurance mais toujours avec différé total externe de 24 mois, la période unitaire étant au minimum de 1 mois (= période phase amortissable) vous pouvez voir que le TEG devient inférieur au taux nominal proportionnel.

Cdt

 

[philippe-idf]

Bonjour,
Un grand merci aristide pour ces exemples didactiques.

J'ai une question:
Si j'ai bien compris, le seul fait pour la banque de prélever les cotisations d'assurance en fins de mois transforme le calcul du TEG dans la mesure ou la période unitaire deviens le mois et non 24 mois.
La banque est donc autorisée à présenter un TEG (plus bas) a son avantage juste en prélevant l'assurance en fin de mois?
Pouvez-vous me dire si ce principe est validé par les tribunaux.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si elles ont rendues obligatoires par la banque, les primes d'assurance sont à prendre en compte dans le calcul du TEG.

Or l'article R.313-1 du code de la consommation précis bien que :

"Le taux de période est calculé actuariellement, à partir d'une période unitaire correspondant à la périodicité des versements effectués par l'emprunteur"

et

"Il assure, selon la méthode des intérêts composés, l'égalité entre, d'une part, les sommes prêtées et, d'autre part, tous les versements dus par l'emprunteur au titre de ce prêt, en capital, intérêts et frais divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Article R313-1 code consommation

Modifié par Décret n°2011-135 du 1er février 2011

Le taux de période est calculé actuariellement, à partir d'une période unitaire correspondant à la périodicité des versements effectués par l'emprunteur. Il assure, selon la méthode des intérêts composés, l'égalité entre, d'une part, les sommes prêtées et, d'autre part, tous les versements dus par l'emprunteur au titre de ce prêt, en capital, intérêts et frais divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Lorsque la périodicité des versements est irrégulière, la période unitaire est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements. Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant être inférieur à un mois.

Lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu'annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l'année civile et celle de la période unitaire. Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision d'au moins une décimale.

Un prime d'assurance obligatoire est bien un versement effectué au titre du prêt = frais divers.

Je n'ai pas fait de recherches mais, étant la stricte application du code de la consommation, ne serait-ce pas un comble que les tribunaux ne valident pas un TEG ainsi calculé ?

Mais, indépendamment des primes d'assurances payées mensuellement, dans l'exemple du prêt en différé externe total de 24 mois (= franchise) - sans assurance - objet du tableau d'amortissement situé complètement à droite du fichier Excel joint en page 8 ci-dessus, du fait de cette franchise, vous pouvez voir que le TEG est aussi inférieur au taux nominal proportionnel.

Du fait de la capitalisation des intérêts, "l'effet montant" a une incidence à la hausse sur le TEG mais elle est plus que compensée par "l'effet temps" ces échéances plus élevées étant décalées de 24 mois et restant donc à la disposition de l'emprunteur.

Cdt