Besoin de conseils

[antho]

Bonjour,

Je souhaiterais avoir l'avis des habitués du forum sur l'immobilier locatif

Le but de ce projet est de me constituer un patrimoine pour la retraite

Ma situation :
Vie en couple sans enfant / 37 ans
Environ 4000 net par mois
Propriétaire de ma résidence principale (reste à payer sur le crédit 71000 a ce jour)
Renegociation du taux en cours

Travailleur indépendant
Taux moyen d'imposition 30%

Liquidités 76000
Assurence Vie 10200
Retraite Madelin 10000 (462 mensuel)
Compte Titre & pea 26000


Projets :
Faire construire une nouvelle RP avec mon amie
Mettre la RP actuelle en location
Faire construire un autre bien dans le but de louer sur 20 ans



Selon vous, est ce que ces projets sont en adequation avec mes ressources ?
Y a t'il d'autres moyens de se constituer du patrimoine
dois je augmenter les mensualitées mon contrat retraite madelin ?
Qu'en pensez vous ?

 

[Buffeto]

Y a t'il d'autres moyens de se constituer du patrimoine

oui bien sur , le patrimoine n'est pas uniquement synonyme d'immobilier .
il y a aussi le patrimoine financier ( actions , assurance vie ) mais aussi la pierre papier ( SCPI)

dois je augmenter les mensualitées mon contrat retraite madelin ?

ca peut effectivement être une option , 462 euros mensuels peuvent aisément être augmentés . tout dépend de la trésorerie que dégage ton activité .

cette option offre l'avantage d'une défiscalisation à hauteur de ton TMI des cotisations que tu verses.
le point noir est qu'il s'agit d'un produit tunnel qui ne propose qu'une sortie en rente ( sauf cas particuliers).


mais de toutes manières , on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre.

gérer un patrimoine ou le créer c'est aussi , savoir faire des choix .

 

[ZRR_pigeon]

Ma situation :
Vie en couple sans enfant / 37 ans
Environ 4000 net par mois
Propriétaire de ma résidence principale (reste à payer sur le crédit 71000 a ce jour)
Renegociation du taux en cours

Travailleur indépendant
Taux moyen d'imposition 30%

vous vouliez dire TMI de 30% ?? parce que taux moyen d'imposition de 30 % indique des revenus du foyers de l'ordre de 260 000 euros par an. Dans ce cas vous n'auriez pas trop de soucis a faire du locatif en parallele...

 

[antho]

ZRR_pigeon, je voulais dire effectivement TMI

Dans ma région, les produits neufs pour faire du Scellier se vendent bien cher a mon goût, je souhaiterais donc faire construire moi même un bien pour le mettre en location.
Sur le forum, j'ai pu lire que les taux de rendement devaient être intéressants pour se lancer dans ce type d'opération
Mon but premier, n'étant pas faire de la défiscalisation, mais plutôt me retrouver avec un bien dans une vingtaine d'année qui pourrait me rapporter un loyer.

Selon vous est il plus intéressant de :
- Solder le crédit actuel de ma RP qui passera en location dès que nous aurons trouvé notre nouvelle RP
- D'apporter mes liquidités sur le nouveau projet locatif
- D'apporter mes liquidités sur ma nouvelle RP
- De garder mes liquidités sur un compte qui ne rapporte pas grand chose pour le moment


merci pour vos réponses

 

[Buffeto]

solder le crédit actuel si tu en phase de fin de crédit n'a que peu d’intérêt.

pour moi ,apporter les liquidités sur ta nouvelle RP me semble quand même ce qu'il y a de plus indiqué

 

[ZRR_pigeon]

idem, un credit sur une RP est une charge, un credit sur un investissement est un levier.
souvent les gens disent "remboursez vos credits", il faudrait mieux dire "remboursez vos credits affectés a votre RP".

sinon d'accord avec l'analyse scellier, a la fois trouver et fair eexecuter une construction a un prix honnete et avec une qualite digne de ce nom, aboutit rarement a une rentabilite debordante....c'est un peu le probleme...

 

[Gagarine]

Bonjour,

J'ajouterai que mettre sa RP en location est rarement une bonne solution car la rentabilité d'une RP est souvent très mauvaise. Il y a donc de nombreuses meilleurs solutions...

 

[Aristide]

un credit sur un investissement est un levier.

Oui, à condition cependant que le taux de rentabilité réel de cet investissement soit supérieur au taux réel (effectif) du crédit.
Sinon "l'effet de levier" devient un "effet de massue".

Cdt

 

[antho]

Bonjour,

J'ajouterai que mettre sa RP en location est rarement une bonne solution car la rentabilité d'une RP est souvent très mauvaise. Il y a donc de nombreuses meilleurs solutions...

Comment puis je calculer la rentabilité de ce bien, que faut il prendre en compte ?

Loyer annuel / prix d'acquisition ?
ou loyer annuel / prix d'acquisition + tous les frais (interet , notaire, agence, ... etc) ?

buffetophile, j'ai vu un de vos postes qui reprennait l'ensemble des frais d'un bien en location
Pourriez vous me redonner le lien de ce post svp.

Bbuffetophile, pour répondre a ta remarque sur le fait que :

"solder le crédit actuel si tu en phase de fin de crédit n'a que peu d’intérêt"

Ce que je vois dans ce remboursement anticipé ,c'est l'économie de 13500 euros sur le cout total du crédit.

Mais peut être est il plus opportun d'apporter ces liquidités sur ma nouvelle RP pour aussi économiser sur le credit à venir
Les taux ont tellement baissé, que je me pose justement cette question.


Merci par avance

 

[ZRR_pigeon]

la renta brute de base c'est loyer annuel/prix du bien. si c'est 3% , c'est pas la peine de raffiner le calcul...en détaillant tout ce qu'il y a dans le post de buffeto..